Большая семья новосибирцев с детьми должна была освободить свое единственное жилье, которое продали за долги. Решившись взять кредит, семейный совет, вероятно, понадеялся, что реального выселения все-таки не будет. А когда пришло время прощаться с «родовым гнездом», люди отказались съезжать, и новым владельцам пришлось выселять их в судебном порядке, причем закон оказался на стороне покупателей. Ведь, в конце концов, деньги за квартиру уплачены, квартира в залоге и прежних владельцев к сделке никто не принуждал. Тем не менее разбирательства затянулись на несколько месяцев.
По решению суда
Напомним, что при выдаче займа юридическим лицом залогом может быть как движимое имущество, так и недвижимое. Например, квартира. В случае просрочки платежа по кредиту организация, которая выдала заем, может обратиться в суд с иском о возврате долга и потребовать реализации заложенного имущества. Судебные приставы выставляют квартиру на торги. Эту недвижимость может приобрести любой желающий, а деньги, вырученные от продажи, пойдут кредитору.
— Если человек взял кредит под что-то иное и не рассчитался или, например, взял кредит на потребительские нужды без залога, единственное жилье никто не выставит на торги и не продаст, — уточняет Павел Яровой, председатель коллегии адвокатов «Форум Сибирь». — Но если человек заложил свою квартиру, то есть подписал договор залога, эта квартира продается с торгов. При наличии ипотеки, то есть залога недвижимости, всех, кто живет в квартире, выселяют по решению суда — сколько бы их ни было, есть дети или нет. К сожалению, выселяют без предоставления другого жилья. Это однозначно.
При покупке залогового имущества есть определенные риски, подчеркивает руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» Ольга Саблина.
— Покупатель залоговой квартиры может столкнуться с тем, что бывший собственник захочет вернуть жилье. Следовательно, будут судебные тяжбы. В залоговой квартире могут остаться зарегистрированные жильцы. Люди, которые отказались от приватизации, сохраняют за собой право пользоваться жильем, и это право не утрачивается, даже если сменился собственник квартиры, — поясняет Ольга Саблина и добавляет, что залоговое жилье, плюс ко всему, может оказаться не в очень хорошем состоянии.
Кот в мешке
Прежде чем покупать недвижимость, выставленную на торги, юристы советуют проверить, кто именно прописан в квартире. Узнать, живут там люди или уже нет.
— Нужно прийти в ЖЭУ, ТСЖ или управляющую компанию и поинтересоваться, кто зарегистрирован в данной квартире, — говорит Павел Яровой. — Желательно попросить, чтобы дали выписку из домовой книги. Если люди снялись с регучета — это одно. Если нет — придется их выселять, а это дополнительные затраты. Это займет не пять минут, а несколько месяцев. Обычно вопросы об освобождении жилья решают банки. Людей выселяют по суду, на основании вступивших в законную силу решений об обращении взыскания на квартиру. По крайней мере, нужно, чтобы было решение суда о выселении, исполнительный лист. Конечно, могут возникнуть вопросы. Например, стоит ли покупать квартиру, если там лежит парализованная бабушка? Что же касается состояния недвижимости, не приобретайте кота в мешке. Придите и посмотрите жилье, это элементарно.
Квартира на кону
Классическая история должника, который рискует запутаться в кредитах, известна. Человек имел стабильный заработок и оформил кредит в банке. Но дела фирмы ухудшились, пришлось подрабатывать, а затем и вовсе перейти на фриланс. Поскольку доход перестал быть регулярным, спасительным кругом стали «займы до зарплаты». Чтобы их получить и сохранить хорошую кредитную историю, пришлось пойти в микрофинансовую организацию.
— По закону займы могут выдавать только четыре вида организаций — банки, микрофинансовые организации (МФО), ломбарды и потребительские кооперативы, — подчеркнул Антон Канунников, координатор проекта «За права заемщиков» регионального отделения «Общероссийского народного фронта» в Новосибирской области. — Но на практике себя рекламирует множество сомнительных фирм, прибегать к услугам которых опасно. Я имею в виду поток объявлений от организаций, которые обещают финансовую помощь людям, содействие бизнесу, быстрые деньги практически на любых условиях, на любые цели. При этом их не интересует ни кредитная история заемщика, ни размер дохода. Зачастую речь идет о займах от физических лиц.
Сложность в том, что закон не запрещает заключать соглашения с физлицами о займах. Однако такая деятельность не должна быть регулярной, считает Антон Канунников. То есть должна осуществляться физлицом не чаще чем один-два раза в год. Как правило, на удочку таких сомнительных заимодавцев попадают люди, которые уже имеют просрочки по банковским кредитам и которым звонят коллекторы. Получить новый кредит в банке они уже не могут, но практически у каждого должника осталась в собственности квартира.
— Увидев объявление на столбе, человек обращается по указанному адресу и закладывает свое единственное жилье, — рассказывает наш собеседник. — Есть примеры, когда займы выдавались не просто под залог квартиры, а с оформлением договора купли-продажи на недвижимость. Так, в ОНФ поступило пять обращений от жителей Новосибирска. Все они взяли взаймы у некоего гражданина, подписав договоры купли-продажи. Таким образом, люди утратили право собственности на квартиры еще на момент получения кредитных средств, но продолжали жить в этих квартирах, думая, что жилье находится в залоге.Когда заемщик допускал просрочку по договору займа, новый владелец жилья появлялся на пороге, а затем подавал в суд на выселение. Пострадавшие обратились к нам с просьбой помочь, разобраться в ситуации.
Важный момент, который необходимо выяснять прежде, чем брать заем, — состоит ли организация в реестре Центробанка. Для МФО, которые находятся в реестре, существует ряд правил, которые они обязаны соблюдать. Так, для микрозаймов прописана норма сопоставимости долга и стоимости имущества, не являющегося залогом. Поэтому, если человек берет заем в несколько десятков тысяч рублей, он не накопит такой долг, чтобы лишиться квартиры.
Не только за долги
Финансовая несостоятельность заемщиков — банкротство, просроченные кредиты, судебные тяжбы — только одна из многих причин, по которым владелец может потерять квартиру, напомнила Ольга Саблина.
— Из квартиры человека могут выселить за задолженность по коммунальным платежам, за создание опасных ситуаций для соседей, за бесхозяйственное обращение с жильем, допускающее его разрушение, — перечисляет эксперт. — Сюда можно отнести самовольную перепланировку помещения. Собственнику предоставляется срок на устранение нарушений, если он не прислушается, то решением суда его можно выселить.
Есть лица, которых нельзя выселить, — это те, кто отказался от возможности приватизировать квартиру в пользу одного из членов семьи. По закону за ними сохраняется право пожизненного проживания в квартире. Нельзя выселить недееспособных, нетрудоспособных членов семьи собственника.
Факт. В Новосибирской области у судебных приставов находится 702 исполнительных производства об обращении взыскания на заложенное имущество — квартиру, дом и так далее.
Опубликовано в газете «Советская Сибирь» №38 от 19 сентября 2018 года