Юридические возможности малого бизнеса оценивает эксперт Федеральной палаты адвокатов РФ, зампредседателя экспортно-методической комиссии Адвокатской палаты Новосибирской области, кандидат юридических наук Олеся Серьезнова.
- Имеют ли право представители малого бизнеса – магазины, салоны, работающие в крупных ТРЦ, на отсрочку или отмену арендной платы в связи с нынешней ситуацией? Ведь они закрыты и фактически не работают? Имеет ли право арендодатель отказать в отсрочках малому бизнесу?
- Я рекомендую всем обратить внимание на информацию, которая размещена на сайте Торгово-промышленной палаты РФ от 24 марта 2020 года. Там даны ответы на многие вопросы предпринимателей, в том числе и на вопрос, имеет ли арендатор право на отмену арендной платы на период, когда его предприятие (организация) не может осуществлять свою деятельность.
Из ответа следует, что обстоятельства, которые сложились на сегодняшний день, не относятся к ситуации форс-мажора.
В соответствии с судебной практикой, законодательство, применяемое к «обстоятельствам непреодолимой силы», не предусматривает отнесение к форс-мажорным обстоятельствам предпринимательских рисков ухудшение экономического состояния предприятия, финансово-экономических кризисов, изменение курсов валют и т. д. То есть, в вышеуказанных случаях Торгово-промышленная палата рекомендует предпринимателям проводить переговоры с контрагентами по изменению условий заключенного договора.
В рамках этой концепции действует и Постановление правительства РФ №439, которое принято 3 апреля 2020 года. В нем установлены требования к условиям и срокам отсрочки арендной платы (по договору аренды недвижимого имущества).
Данное постановление распространяет свое действие на виды имущества не только относящегося к государственной или муниципальной собственности, но и к частной собственности тоже.
В этом постановлении правительство рекомендует, подчеркиваю, именно рекомендует арендаторам рассматривать вопрос об изменении сроков внесения платежей по арендной плате с учетом того, что ситуация в экономике на сегодняшний день непростая.
Согласно постановлению правительства, арендаторов предлагается освободить от арендной платы на время действия режима повышенной готовности или ЧС. После окончания действия таких режимов арендаторы смогут платить 50% до определенного срока (например, до октября 2020 года).
А гашение дальнейшей задолженности, которая возникла за предыдущий период по арендной плате, предполагается в течение 2021 года.
Вопрос, связанный с отсрочкой, рассрочкой и прочими изменениями, связанными с арендной платой, можно решить по воле сторон, заключивших договор аренды.
Боюсь, что говорить о полном освобождении от арендной платы не получится.
Если дело дойдет до судебных разбирательств, то каждая ситуация будет рассматриваться индивидуально. При этом арендатор имеет полное право обратиться в Торгово-промышленную палату РФ (в субъекте федерации).
Сейчас арендатору необходимо получать документы, которые подтверждают, что сложившаяся на сегодняшний день ситуация относится к факторам форс-мажора.
Это в дальнейшем облегчит процесс доказывания в суде позиции предпринимателя, связанной с невозможностью своевременного и в полном объеме внесении арендной платы.
- Сейчас у нас в регионе действует режим повышенной готовности из-за опасности распространения коронавирусной инфекции. Это может рассматриваться как форс-мажорное обстоятельство? Что в этом случае предприниматель сферы малого бизнеса может попросить, если он арендует площади в торговом центре?
- Такие предприниматели могут обратиться к своему арендодателю с просьбой о том, чтобы заключить дополнительное соглашение к договору, который будет предусматривать отсрочку уплаты арендной платы. У арендодателя с момента такого обращения в соответствии с постановлением правительства РФ возникает обязанность в течение 30 дней со дня обращения арендатора рассмотреть его и принять решение.
То есть, либо они заключат дополнительное соглашение к договору и пересмотрят его условия, либо арендодатель может отказать.
Тогда у арендатора останется только одна перспектива - идти в суд и отстаивать там свою правоту.
- А можно просто расторгнуть договор аренды?
- Нет. На расторжение договора также нужна соответствующая процедура, предусмотренная Гражданским кодексом РФ. Расторжение договора может происходить либо по соглашению сторон, либо по решению суда. При этом возможно в случае, когда для сторон настолько изменились обстоятельства (из которых стороны исходили ранее, заключая этот договор), что они в значительной степени лишились или лишаются того, на что стороны были вправе рассчитывать, заключая такой договор. И вот здесь, как раз для доказательства существенного изменения обстоятельств, стороны могут использовать документ из Торгово-промышленной палаты, что для конкретного арендатора сложились форс-мажорные обстоятельства. Порядок решения вопроса должен быть именно таким: сначала добровольно, если нет, тогда в судебном порядке.
- Введение режима ЧС изменит ситуацию?
- Кардинально. В случае режима ЧС, как я полагаю, будет введен мораторий на выполнение ряда обязательств сторон - они в этом случае будут освобождаться от ответственности за нарушение принятых на себя обязательств.
Напоминаю, что необходимо обратить внимание и на налоговые льготы, которые уже введены федеральными властями и разрабатывались на местном уровне. Кроме того, на рассмотрении находится и другие меры поддержки бизнеса. Это меры, связанные с экономической поддержкой малого и среднего бизнеса со стороны банковского сектора. Думаю, они получат в скором времени нормативное закрепление.
От редакции
Все последние новости о коронавирусе в режиме онлайн: статистика, карта распространения, симптомы болезни, борьба против пандемии и ее экономические последствия - в нашей рубрике «Коронавирус».
