Что происходит с ценами на жилье в Новосибирске

Первичный рынок жилья в областном центре напоминает ужа на сковородке: как ни извивайся, покупателей стало меньше. Парадокс в том, что при этом мегаполис был и остается городом с самыми высокими ценами на новостройки. А строители жалуются, что с продаваемого жилья они получают денег все меньше. Что происходит?

Где деньги оседают?
— Денег, которые доходят до строителей, действительно стало меньше, — согласен Сергей Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости. — Они больше платят риелторам, доп­лачивают банкам за специпотеки, увеличили скидку покупателям, оплачивающим сразу всю сумму. Если год назад средняя скидка была три процента, то теперь шесть. Ко всему прочему объем продаж по сравнению с прошлым годом упал на 21 процент, а в мае и июне — на 38 процентов.

О том, что для строителей настали не лучшие времена, говорят и новосибирские риелторы. «Застройщики продают квартиры по крайней нижней цене, с минимальной прибыльностью, — утверждает заместитель руководителя отдела новостроек АН «Жилфонд» Инна Терехова. — Многие из них на грани того, чтобы начать сбрасывать цены ниже себестоимости жилья. Снижать уже некуда, и все-таки кто-то снижает. Никаких резких подорожаний не случается даже на стадии сдачи объектов. Цена медленно идет вниз в рамках общего тренда рынка, а в ходе рекламных акций застройщиков квартиры можно приобрести еще дешевле. Иногда мы даже наблюдаем необычную ситуацию: на этапе стройки квартиры оказываются дороже, чем после сдачи дома, разница может составлять 10 процентов. Вероятнее всего, это связано с нюансами механизмов государственного субсидирования ипотеки».

Стало мало экономкласса
Тем парадоксальней выглядит ситуация. Аналитики одного из федеральных порталов недвижимости сообщили, что Новосибирск вошел в тройку российских городов с самым высоким ростом стоимости квадратного метра в новостройках: за первое полугодие 2016 года цена на «квадрат» поднялась на 12,4 процента и в среднем составила 58 717 рублей.

— Наши выводы часто расходятся с данными риелторов, потому что последние судят по тому сегменту, с которым работают, а мы делаем аналитику по своей базе, где учитываются и частные объявления, и предложения риелторов и застройщиков, — рассказала Ирина Богатырева, главный редактор портала. — Средняя цена по базе может подниматься, если в продажу поступает ощутимый объем объектов с более высокой ценой — категории бизнес-класса. Либо у многих новостроек прогрессирует фаза строительства и с ростом этажей растет и цена. Третий вариант подорожания квартир в среднем по базе — на данный момент вымывается часть дешевых предложений. Так что, если средняя цена ползет вверх, это не всегда означает, что одни и те же квартиры дорожают.

Значит, либо дешевых стало мало, либо сдали много элитного жилья. Но в любом случае дорогое в Новосибирске все-таки превалирует в предложениях. Хотя странно, ведь застройщики прекрасно понимают рынок и, скорее, должны ориентироваться на потребителя отнюдь не с большим кошельком...

Обогнали Москву?
В то же время такая ситуация с подорожанием не удивляет некоторых застройщиков.

— Я видела данные о том, что на самом деле темпы роста стоимости квадратного метра в Новосибирске одни их самых высоких по стране, — говорит Инна Свечникова, президент Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения. — Мы обогнали даже такого традиционного лидера, как Москва. И хотя реально объем продаж падает, застройщики не снижают цены. На рост цен в новостройках повлияло продление во втором квартале программы государственной ипотеки и снижение ставки Центробанка: сохранение доступности ипотечных кредитов качнуло спрос в этом сегменте.

То есть «плач Ярославны» о снижении цен дальше некуда — в какой-то мере блеф? О том, что цены на первичном рынке все-таки растут, говорят и данные Новосибирскстата.

«В этом году новостройки дорожают относительно прошлого года: цены на квартиры за полугодие поднялись на пять  процентов, а квадратный метр подорожал на 532 рубля, почти достигнув цен самого «дорогого» в истории 2014 года — 48 544 рубля за «квадрат», — сообщает служба государственной статистики по региону. — Тенденция отличается от 2015 года, когда квартиры подешевели на 4,7  процента, а цена квадратного метра понизилась по отношению к 2014 году на 562 рубля. Эти данные основаны на информации, которую нам предоставляют агентства недвижимости».

Меньше жилья — больше цены
Как поведет себя строительный рынок дальше, остается только гадать. По прогнозу одной из крупных строительных компаний областного центра, Новосибирск сдаст существенно меньше жилья. Итоги первого полугодия показали снижение на 30 процентов. К концу году, возможно, эта цифра изменится в лучшую сторону, но все же 10–15 процентов не нагнать. Что касается цен, то строители ожидают их повышения на 3–5 процентов, даже несмотря на плохую экономическую ситуацию, связывая это с тем, что многие застройщики не будут начинать новые проекты.

По мнению некоторых экспертов, время внесет коррективы: строителям придется искать менее болезненные для себя варианты выхода из кризиса. «Мне кажется, что застройщики найдут возможность взаимодействовать непосредственно с клиентами, — рассуждает Сергей Николаев. — Можно отдать пять процентов риелтору, а можно предоставить рассрочку покупателю до конца строительства. Для клиента и застройщика это выгоднее».

Эксперт также считает, что вложения в недвижимость сейчас, в ситуации падающего рынка, невыгодны, потому что они не будут окупаться. Если же вам реально нужна крыша над головой, сейчас более-менее удобное время для покупки. Хотя и тут есть нюанс: берешь кредит под 14 процентов, а квартира тем временем падает в цене. Но тут уж выбираешь, что важнее — жилплощадь или выгода.

Любопытная арифметика накопления
Для того чтобы купить квартиру без привле­чения ипотеки в Новосибирске, придется копить 8,6 года. Такие выводы сделали эксперты РИА «Рейтинг», опубликовавшие данные о доступности жилья в регионах страны.

Рейтинг оценил время, необходимое для того, чтобы семье из двух работающих взрослых и одного ребенка (со средней в регионе зарплатой в 2015 году) накопить на типовую двухкомнатную квартиру площадью 54 квадратных метра (в ценах начала 2016 года).

Авторы рейтинга уточнили, что для сбора необходимой суммы на квартиру семья должна откладывать все деньги, кроме тех, что приняты за прожиточный минимум в регионе. Сюда же посчитали и личные накопления в банках (использовалось среднее значение депозита на душу населения в регионе), без привлечения заемных средств. Для оценки стоимости квартиры использовались данные Росстата по средним ценам на вторичном рынке. Понятно, что реальные траты семьи могут быть больше, чем та сумма, которая укладывается в прожиточный минимум, да и цены на жилье меняются год от года. Поэтому рейтинг, как отмечают его авторы, позволяет оценить потенциальные возможности покупки жилья.

Среди 84 регионов Новосибирская область заняла 53-е место. Это не худший вариант. В Республике Дагестан, аутсайдере рейтинга, накопить на квартиру получится за 18 лет. Больше других повезло жителям Ямало-Ненецкого и Ханты-Мансийского автономных округов. Здесь придется ждать новоселья всего... два года.

Комментарий
Иван Сидоренко, генеральный директор ООО «Энергомонтаж», депутат Законодательного собрания региона:— Сейчас можно сказать, что критическая точка достигнута: дальнейшее падение цен будет связано с безвыходной ситуацией застройщиков, принесет риски возможного незавершения строительства, повлечет новую волну обманутых дольщиков через несколько лет. Нынешние цены находятся в балансе себестоимости, затрат, минимальной рентабельности и покупательной способности, которая сейчас упала до очень низкого уровня. Доходы населения
уменьшаются по всей стране, нет уверенности в завтрашнем дне, нет стабильности, и квартирный вопрос, даже самый насущный, уходит на вторую позицию.

Опубликовано в газете «Советская Сибирь» №33 от 17 августа 2016 года.