— За четыре месяца текущего года по сравнению с прошлым годом падение спроса составило 10 процентов, — прокомментировал ситуацию Сергей Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости. — Считаю, цифра небольшая, падение могло быть более серьезным. Застройщики начинают понимать: все, что было в планах, они продать не смогут. Поэтому уменьшают свои аппетиты. За первый квартал количество введенного жилья уменьшилось больше чем на 40 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Покупательский спрос сокращается, параллельно идет падение предложений — застройщики подстраиваются под ситуацию.
У кого проблемы?
По данным Сергея Николаева, к началу второго квартала количество долгостроев в Новосибирске и пригороде за полугодие увеличилось на 30 процентов. Из 474 строящихся объектов у 160 срок сдачи в эксплуатацию уже истек. При этом 28 домов должны были сдать еще до 2009 года. Впрочем, один такой дом уже сдан. Осталось 27.
Учитывая ситуацию, дольщики должны быть очень внимательными. Риск попасть в неприятную историю довольно высок.
— Думаю, 30–40 процентов домов, которые сегодня строятся, могут стать проблемными, — прогнозирует Николаев. — Если посмотрим итоги прошлого кризиса, увидим, что у нас было заморожено 125 объектов. Еще 40–45 домов строились из расчета по одному этажу за квартал. То есть практически не строились. Сейчас замороженных объектов 70, при этом общее количество домов, находящихся в стадии строительства, больше, чем в прошлый кризис: объемы сдачи жилья увеличились. С помощью пропорции определяем, что может быть заморожено до 150 домов. То есть за полтора года — еще столько же, сколько сейчас. Значит, вкладывать деньги нужно со знанием дела: смотреть документы, по которым продаются квадратные метры, выяснять, замораживалась ли стройка раньше, и так далее.
За последние месяцы проблемы застройщиков не раз оказывались в фокусе внимания депутатов областного парламента.
— Ситуация была разобрана на заседании рабочей группы в Законодательном собрании. Крупные застройщики, несомненно, люди серьезные. Они понимают ответственность, которая наступит в случае провала, — заверил Андрей Панфёров, первый заместитель председателя Законодательного собрания Новосибирской области.
«Внуков жалко»
Обманутые дольщики рассказывают, как непросто защитить свои права, несмотря на ответственность строителей перед законом.
«Мои внуки и их дети — обманутые дольщики. В 2008 году вложили 1 миллион 490 тысяч в новосибирскую строительную организацию «Альянс-строй». Я отдала свои копейки, которые готовила на черный день...» — так начинает свое письмо жительница села Красное Чановского района Слава Андреевна Чернышева. С этим рассказом пожилая женщина обратилась в газету.
Семье обещали жилье в новостройке, расположенной на пересечении улиц Ленинградской и 1-й Инской в Октябрьском районе. Однако новоселье не состоялось — ООО «ЭСК «Альянс-строй» обанкротилось.
«Прошло восемь лет. Нет ни денег, ни квартиры, — продолжает Слава Андреевна. — С 2009 года начали обращаться в суды. Их решение: вернуть деньги. Но приставы ничего не добились. Молодая семья влачит жалкое существование, вся в долгах. Мне 82 года, помочь не могу, а как жалко внуков и правнуков!..» Как пояснили в региональной прокуратуре, определением Арбитражного суда Новосибирской области конкурсное производство в отношении застройщика прекращено. Основание — статья 57 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Требования кредиторов, в том числе внучки Славы Андреевны, не удовлетворенные из-за недостаточности имущества должника, считаются погашенными (!!!). В отношении генерального директора ООО «ЭСК «Альянс-строй» возбуждено уголовное дело, но затем прекращено — по акту об амнистии.
В минстрое Новосибирской области пояснили, что на строительствовышеупомянутой многоэтажки с гражданами заключались предварительные договоры. По существу это соглашения о намерениях, а значит, нормы Федерального закона № 214-ФЗ нарушены. Землю, на которой должен был возводиться дом, предоставила застройщику в аренду мэрия Новосибирска. В 2004 году муниципалитет и застройщик заключили соглашение о совместной деятельности по расселению ветхих и аварийных жилых домов, расположенных на улице Ленинградской, на том самом участке, где предполагалось вести застройку. Но поскольку «Альянс-строй» к расселению не приступил и условия соглашения не выполнил, земельный участок не был сформирован. Соглашение расторгнуто.
Еще не все потеряно...
В строительство многоэтажки на Ленинградской вложили деньги 112 человек. Чтобы защитить интересы дольщиков, департамент строительства и архитектуры мэрии Новосибирска провел работу с несколькими организациями, однако девелоперы, выполнив экономические расчеты, отказались осваивать площадку. Тогда инициативной группе инвесторов рекомендовали скооперироваться. Был создан ЖСК «Наш дом», куда дольщикам нужно вступить.
Заместитель министра строительства Новосибирской области Иван Шмидт сообщил, что вопрос завершения многоквартирника прорабатывается. Инвестору будет выделен земельный участок под возведение жилого дома в рамках программы «Развитие застроенных территорий». Словом, механизмы борьбы с долгостроями есть, но, чтобы они заработали, нужно их отлаживать и корректировать.
В частности, федеральный минстрой предложил изменить закон о долевом строительстве — ввести требования к уставному капиталу застройщиков в зависимости от объема проданной дольщикам жилплощади. Эксперты отмечают, что в случае банкротства компании уставного капитала на достройку дома все равно не хватит, но эта мера может оградить инвесторов от компаний-однодневок. Кроме того, власти разрабатывают положение о компенсационном фонде, из средств которого будут достраиваться проблемные объекты. Фонд планируется формировать за счет отчислений, поступающих от застройщиков в страховые компании, — около 1 процента от суммы каждого договора долевого участия. Сложность в том, что страховку заложат в стоимость «квадрата», и это приведет к повышению цен на квартиры. Предложения дорабатываются.
Как бы то ни было, большинство специалистов сходятся во мнении, что защитить дольщика может лишь одно: грамотный подход к выбору стройкомпании, которой инвестор собирается доверить свои деньги.
«Советская Сибирь» №22 от 1 июня 2016