«Диву даешься, какие деньги люди выбрасывают на ветер. В десятки раз риски выше в строящихся домах, чем покупка вторичного жилья. Это совершенно однозначно, - уверен председатель коллегии адвокатов «Форум» Павел Яровой. - Там может быть все, начиная от банкротства застройщика, кончая различными мошенническими схемами, когда и дома нет, и денег нет. Такие дела мы сейчас рассматриваем очень часто в судах, следственных органах».
Опасности новостроек
Ярчайший пример – 100 квартир в строящемся доме ЖК «Ваш выбор» оказались в залоге у банка несколько лет назад. Дольщики купили жилплощадь на этапе строительства, но при регистрации в Росреестре им отказали – квадратные метры застройщик ПТК-30 заложил в банк. И эта ситуация, увы, не единична. Тысячи обманутых дольщиков десятки лет ждут свои квартиры, а недостроенный дом многие годы стоит уродливым скелетом без крыши.
Риелторы поясняют - по документам квартира не должна находиться в качестве залогового имущества по кредитным обязательствам продавца. На сегодняшний день любой залог квартиры или ипотека зарегистрированы в Росреестре. Проверить, обременена ли квартира, достаточно просто – все данные находятся в открытом доступе.
Были случаи, когда квартиру, оформленную на одно юрлицо, продавали частнику, а затем другая компания подавала иск, утверждая, что именно она является собственником жилья. Как правило, такая схема связана с приобретением квартир в период застройки. Зачастую в таких случаях суд встает на сторону истца, а добросовестный покупатель теряет право собственности.
Угрозы «вторички»
«Вторичка» чревата зарегистрированными в квартире детьми, наследниками, залоговым капиталом, покупкой на средства материнского капитала и недееспособным продавцом.
Но рисков на вторичном рынке жилья значительно меньше, чем в строящихся домах. Иногда это откровенное мошенничество с поддельными документами, иногда – «случайно» невыписанные из квартиры дети. «Раньше часто были случаи, когда продавали квартиру с детьми, фактически, люди теряли и деньги, и квартиру. Сейчас такие случаи стали редкими, как правило, все уже поняли, что до того, как приобретать квартиру, было бы неплохо получить выписку из домовой книги. Если в квартире кто-то зарегистрирован, то упоминание об этом человеке должно быть в договоре», - предупреждает адвокат Павел Яровой. Подводные камни возникают, если приватизация квартиры прошла с нарушениями и в ней не учтены интересы детей. По достижении совершеннолетия они имеют право оспорить продажу недвижимости. Сделка будет считаться недействительной.
Материнский капитал все чаще вкладывают в стоимость новой квартиры, поэтому при покупке недвижимости «с рук» специалисты настоятельно рекомендуют проверить и этот факт. Купленная квартира должна быть оформлена не только на родителей, но и на детей в общую долевую собственность. А если родители случайно или же специально не указали несовершеннолетних детей как собственников, это может стать причиной судебных разбирательств, ведь дети свою долю не получили.
Если квартира была получена продавцом по наследству, то нередко внезапно объявляются и другие наследники, которые не прочь заполучить имущество в собственность. Доходит вплоть до оспаривания завещаний, если получатель был признан недееспособным или документ подделали. Как итог – признание недействительным договора купли-продажи.
Фото Никиты Давыденко
Бывает, что жилье приобретают, не проверяя, оплачены или нет долги по коммуналке. Как итог – вместе с квартирой новоиспеченный жилец покупает и накопившиеся коммунальные долги. А если квартиру продают вместе с мебелью и бытовой техникой, необходимо подписать дополнительное соглашение с подробной описью приобретаемого имущества. Бывали случаи, когда недобросовестные продавцы заведомо меняли технику и мебель на более дешевую.
Соответствие цены квартиры ее рыночной стоимости не менее важно. Юристы уверены – подозрительно низкие цены на жилье не что иное, как уловка. «Такие договоры иногда заключают, что просто диву даешься, - вспоминает адвокат прецедент из практики. - Был случай, когда при мне предложили человеку приобрести квартиру за 70 тысяч рублей. Некий сертификат, что начальник юридического отдела риелторского агентства ему гарантирует, что сделка чистая. На самом деле это пустая бумажка, которая ничего никому не дает. Вся ответственность лежит на покупателе, риелтор никакой ответственности не несет. Человек отказался от этого мероприятия, что сильно разозлило риелторов».
«Риски можно минимизировать, если правильно подготовиться к сделке. Прежде всего, очень внимательно изучить документы на недвижимость, обратить внимание на правильность их оформления, - считает руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» Евгения Снаткина. - При покупке квартиры лучше всего обратиться к опытным юристам, чтобы они проверили чистоту объекта недвижимости».
