В 2017 году в Новосибирске возведено 805 жилых зданий общей площадью 1 миллион 43 тысячи 361 квадратный метр, что составило 91 % от запланированных контрольных показателей. Данные цифры привел в своем докладе на заседании президиума мэрии начальник управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска Анатолий Мотыга.
Это в полтора раза меньше, чем построено в столице Сибири в 2016 году – 1 миллион 527 тысяч квадратных метров. Объем ввода жилья сокращается из-за снижения покупательской способности населения, а также поправок в закон о долевом строительстве. Изменилась структура рынка: новосибирцы стали покупать жилье лично для себя; ушли посредники, занимавшиеся перепродажей.
Участники рынка прогнозируют его дальнейшее сокращение в 2018 году.
«В отрасли сохраняется отрицательная динамика оценок финансовых показателей — финансовых ресурсов, доступности заемных средств, а также инвестиционной активности, - напоминает президент СРО НП «Строители Сибирского региона» Александр Савельев. – Рост цен на стройматериалы и падение государственных заказов ухудшают ситуацию в строительной отрасли и создают предпосылки не стагнации, а рецессии в 2018 году».
В ближайшее время снижение объемов строительства не скажется на стоимости квадратного метра жилья. Так считает руководитель департамента новостроек компании «Этажи» Дмитрий Жуков.
«У многих застройщиков еще есть определенное количество квартир на остатках как в домах на сдаче, так и в готовом жилье, - говорит Дмитрий Жуков. - Для строительных компаний главное - выйти в кэш, если, конечно, не произойдет резкого снижения ипотечной ставки, скажем, до 5-6%. Тогда определенно цены на недвижимость будут расти, конечно, не за 1-2 месяца (стоит помнить, что рынок недвижимости достаточно инертен)».
Однако не исключено, что рынок первичного жилья ждет повышение цен. Причиной роста могут стать изменения в законодательстве. По данным агентства недвижимости «Жилфонд», в ближайшие 2-3 года новосибирцы столкнутся с сокращением объема новых предложений из-за отмены долевого строительства, а новые объекты будут выводиться на рынок по ценам выше текущих.
«Изменения, связанные с отменой финансирования по договорам долевого участия, начнут отражаться на рынке новостроек уже к концу 2018 года, - прогнозирует Григорий Якобсон, руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд». – Главной особенностью рынка новостроек, в отличие от рынка вторичного жилья, является рост цены на квартиру по мере приближения конкретной стройки к стадии завершения. С одной стороны, долевое участие увеличивало риски для инвесторов, с другой – позволяло желающим купить квартиру в новом строящемся доме на 15–25 % дешевле, чем аналогичную в сданном».
Сокращение объемов строительства жилья связано также и со снижением покупательской способности новосибирцев. Об этом 16 января сообщал мэр Новосибирска Антолий Локоть на заседании президиума мэрии.
«Снижение объемов строительства не всегда свидетельствует о его перенасыщении, - считает Дмитрий Жуков. - Можно предположить, что идет отсев «недобросовестных» застройщиков и изменение структуры рынка недвижимости. Многие застройщики, прежде чем открывать новые площадки, стали тщательнее подходить к изучению спроса и формированию адресного предложения. Конечно, не стоит сбрасывать со счетов и очень важные нововведения государства в отношении застройщиков, ужесточение контроля и условий выхода на строительный рынок, таких как эскроу-счета (англ. escrow – специальный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств - прим.ред.), новые требования для получения разрешений, переход в течение трех лет на продажу только готового жилья и так далее».
Сокращение объемов ввода нового жилья говорит, в том числе, о насыщении рынка. Про затоваривание сегмента массового эконом-жилья в Кировском, Ленинском и Октябрьском районах напоминает Григорий Якобсон.
«Хочу обратить внимание на важный нюанс: сегодня вторичный рынок – это уже не тот, который мы могли наблюдать несколько лет назад, - поясняет Григорий Якобсон. - Раньше он состоял преимущественно из старых домов - хрущевок, сталинок, типовых девятиэтажек. Сейчас же здесь представлено много современного жилья – это квартиры в недавно сданных домах. Исходя из этого, можно смело говорить, что на вторичном рынке очень много новых домов, которые новостройками уже не считаются, поскольку введены в эксплуатацию. Люди предпочитают приобретать жилье именно в новых готовых домах. И это объяснимо. Если раньше, покупая квартиру на стадии строительства, можно было хорошо сэкономить, то сегодня разница в стоимости уже не так существенна. Нет особого смысла вкладываться в стройку и ждать ее завершения. В подобной ситуации вряд ли можно говорить и об инвестиционной привлекательности жилья на стадии строительства. Приобретение квартир с целью перепродажи уже не сулит большого заработка, как это было несколько лет назад».
Напомним, что об этом VN.ru сообщал еще в прошлом году: в течение 2017 года цены на жилье, купленное по договору долевого участия и в уже сданном доме, почти сравнялись.
Участники рынка это объясняли тем, что в новых, уже готовых домах, оставалось много непроданных квартир. И если ранее практически все варианты разбирали еще на стадии строительства, то в 2017 этого не происходило, потому что сократилось число инвесторов и перепродажа уже не приносила такой выгоды, как прежде. С 2016-2017 годов покупатели стали предпочитать покупать новое готовое жилье - люди исключали риск попасть в долгострой и при этом не теряли в цене.