Землю — тому, кто дешевле строит?

Расширенное заседание совета по реализации жилищного национального проекта, действующее в постоянном режиме при администрации Новосибирской области с начала 2006 года, на этот раз анализировало поступательное жилищное движение города Новосибирска и несколько отличалось от многих открытых обсуждений жилищной темы. Во-первых, практически все основные проблемы отрасли были сведены и без обиняков озвучены в открытом диалоге городской, областной власти и представителей строительного, банковского сообществ. Во-вторых, по некоторым вопросам от руководителей крупнейших строительных организаций столицы Сибири прозвучали продуманные предложения, получившие конкретный отклик со стороны областной власти. Актуальность одной из таких тем объясняет и повышенный интерес к предмету обсуждения всех сторон, и эмоциональность выступлений — речь о возможностях удешевления жилья.

Представители строительных организаций сегодня пришли к общему пониманию необходимости масштабного строительства жилья. Однако, несмотря на то, что жилищный национальный проект разворачивался в целях запуска рыночных механизмов обеспечения жильем среднего класса российского населения, справиться с этой задачей в полной мере пока не получается. Многие механизмы управления и жилищной политики сегодня формируются лишь как позитивный сдвиг по отношению к предшествующему периоду, но по большей части они не совсем адаптированы к новым строительным задачам.

«Мы обратили внимание на то, что у нас покупают квартиры только представители одного слоя населения с достаточно высокими доходами. А средний класс — специалисты, которые работают за невысокую зарплату, — по-прежнему очень нуждается в улучшении условий проживания, — отмечает генеральный директор компании «Строймастер» Вера Коновалова. — Наша попытка пойти навстречу этой категории граждан и удешевить жилье не совсем удалась — из-за сложности полученной под комплексную застройку площадки себестоимость строительства для компании оказалась слишком высокой».

Попытки запустить механизмы ипотечного кредитования данной компанией в связке с другими строительными организациями также не увенчались успехом у граждан. Этот процесс строители опробовали впервые еще в 2004 году, но тогда уровень заработной платы у граждан, претендующих на ипотеку, был слишком низким и не позволил полноценно и массово запустить кредитование. По общему мнению специалистов-застройщиков, для жилищного кредитования необходимо возводить больше домов с маленькими квартирами, что наиболее возможно при увеличении объемов сдачи домов определенных серий. В связи с этим строители предложили сделать упор на комплексную застройку территорий именно такими жилыми зданиями.

Чтобы при этом облегчить свою задачу, представители строительной общественности также предложили принять на уровне местного областного законодательства нормативно-правовой акт, согласно которому определение земельных участков для строительства жилья будет проходить по принципиально новым критериям.

«Земля должна распределяться не по цене участка, а по предлагаемой застройщиками стоимости будущего квадратного метра. Так сработает простой принцип: землю тому, кто дешевле построит, — говорит Вера Коновалова. — Тогда у строителей появятся большие объемы, и они построят больше жилья. Тем более на массовое строительство пойдут в основном крупные и опытные компании — именно им больше других требуется быстрая подготовка площадок. Сейчас же зачастую получается так: пока проводятся изначально необходимые просчеты по конкретному участку, он «уходит», и так у нас, застройщиков, впустую теряется порой по полтора лишних года».

Соглашаясь с данными высказываниями, губернатор Виктор Толоконский отметил, что многие действующие принципы землеотведения, согласования технических условий формировались во времена точечной застройки, и их нелегко применить для строительства на больших массивах, курс на которое держит наш регион сегодня. Продавать на аукционах небольшие участки — достаточно отлаженный процесс, но применение тех же механизмов предоставления земли под возведение десятков и сотен тысяч квадратных метров не срабатывает столь эффективно.

«Я согласен с тем, что нужно вырабатывать во многом новый механизм предоставления земли под комплексную застройку, — говорит Виктор Александрович. — Думаю, наиболее эффективное решение здесь — создавать государственно-частное партнерство. Строительство больших жилых массивов должно предполагать наличие прямого муниципального государственного заказа, к реализации которого подрядчик должен будет приступать по готовому проекту. Затем нужно приходить к заключению генерального соглашения между застройщиком, имеющим право землепользования под крупное жилищное строительство, и государственным муниципальным заказчиком на строительство определенной продукции по согласованным ценовым и качественным показателям. Со своей стороны, в этом случае муниципальный государственный заказчик выступит гарантом финансового расчета».

Губернатор отметил, что еще необходимо тщательно обсуждать форму такого партнерства, но уже сегодня можно предложить несколько вариантов развития событий. К примеру, субъект Федерации и муниципалитет совместно «формируют» необходимого застройщика и определяют форму работы с ним. В качестве партнеров-заказчиков могли бы выступить такие крупные коммуникационные организации, как «Новосибирскэнерго» и Горводоканал. Они могли бы взять на себя обеспечение проектной документацией, инженерной инфраструктурой, проведение своевременных расчетов на строительство, а в итоге — поэтапно и гарантированно производить строительную продукцию. На сегодня, по словам губернатора, существует готовность субъекта Федерации — Новосибирской области — в 2007 году вкладывать в этот процесс оборотные средства в размере порядка 2—3 миллиардов рублей.