На рынке недвижимости во второй половине лета увеличился спрос на дешевые варианты. Доходы населения падают. Слабость рубля усилила эту тенденцию: денег в покупку жилья вкладывается все меньше.
Игры мускулами и спрос на «квадраты»
По результатам прошлого года Новосибирская область вошла в первую десятку по Российской Федерации и стала лидером Сибирского федерального округа по объему выданных ипотечных кредитов. Хотя покупательский спрос был несколько меньше объемов предложения, ипотека его поддерживала, и это позволяло строителям играть мускулами, замахиваясь на очередные рекорды.
Валютные скачки, снижение курса рубля существенно изменили ситуацию и спровоцировали ажиотаж спроса на рынке жилья, наблюдавшийся в преддверии 2015 года. Покупатели торопились воспользоваться ипотекой «по старым ценам», и количество сделок возросло до такой степени, что было очевидно: в новом году покупательский бум едва ли сохранится.
Период спада действительно наступил, в том числе из-за роста ставок по ипотечным кредитам. Чтобы обеспечить доступность кредитования, были предприняты меры в рамках государственной программы поддержки ипотеки. Снижение регулятором ключевой ставки стало одним из способов стабилизировать ситуацию. Появились тенденции, свидетельствующие о некотором подъеме, однако специалисты, работающие на рынке недвижимости, оценивают ситуацию по-разному.
Драйвер уже не тот
— Активность на рынке недвижимости Новосибирска медленно, но верно повышается — в июле мы регистрировали рост количества сделок по сравнению с тем же периодом в июне, — прокомментировал директор агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Чернокульский. — Постепенное снижение банками ставок по ипотеке стимулирует эти процессы, многие кредитные организации уже сейчас предлагают весьма привлекательные программы. Если такие тенденции сохранятся, рынок снова вступит в активную фазу.
Впрочем, некоторые эксперты отмечают, что ипотечное кредитование уже не является драйвером активности, как это было в течение нескольких последних лет. Даже если ставки по ипотеке будут низкими, количество сделок принципиально не увеличится. Ведь решение приобретать недвижимость зависит не только от инструмента ипотечного кредитования, но и от возможностей покупателя, цен на рынке жилья. Допустим, еще год назад человек мог себе позволить взять ипотечный кредит и выплачивать определенную сумму, но доходы упали, и решение квартирного вопроса с помощью ипотеки пришлось отложить.
Торгуйтесь — и выторгуете
В нынешних условиях роль драйвера активности рынка может сыграть удешевление квартир на вторичном рынке, считают эксперты.
— На мой взгляд, реальная цена сделок сегодня ниже, чем минимальная цена объектов, указанная в рекламе, — отмечает Дмитрий Холявченко, генеральный директор агентства недвижимости «Республика». — Разброс цен на однотипные объекты огромен, он может составлять 500 — 700 тысяч рублей. Отложенный спрос, в том числе с привлечением ипотечных кредитов, не будет реализован, пока цены не придут в соответствие с текущим экономическим положением страны. Многие коллеги со мной не согласны, мы по этому поводу дискутируем, но, думаю, цены на «вторичку» должны снижаться. Общеэкономическое положение сложное, о возможном подъеме в ближайшие полгода речи точно не идет, поэтому увеличить активность потребителя можно только снижением цен.
В перспективе, по мнению эксперта, будут успешно продаваться лишь самые дешевые квартиры в любом сегменте, и чем упорнее покупатели будут торговаться, тем быстрее пойдет процесс удешевления квадратных метров на вторичном рынке.
— К сожалению, в головах у продавцов есть своеобразный диссонанс: они видят вокруг себя реальные кризисные явления, доходы падают, но в информационном поле появляются заявления о том, что мы начинаем выходить из кризиса, — считает Дмитрий Холявченко. — Думаю, это противоречие наносит вред трезвой оценке действительности. Когда продавцы недвижимости окончательно поймут, что иного выхода пока не предвидится, цены приблизятся к адекватному уровню. Сейчас критический момент заканчивается: полгода «стояния» позади, питаться иллюзиями невозможно, и рынок начинает адекватно реагировать.
Поесть или взять ипотеку?
По наблюдениям специалистов, субсидирование государственных ставок по ипотеке замедлило падение сделок на первичном рынке. Из-за того, что ставка снизилась, некоторые люди все-таки приобрели квартиры в новостройках, хотя раньше делать этого не собирались.
Тем не менее приобретение недвижимости на первичном рынке с помощью ипотеки влечет за собой серьезные риски. В сущности суммируются два вида рисков — приобретение квартиры в новостройке и получение ипотечного кредита. Как известно, далеко не всегда новые дома сдаются в эксплуатацию строго по графику. Если стройка заморозится, пострадавший дольщик будет вынужден не только снимать жилье или, скажем, ютиться у родственников, но и гасить проценты по ипотеке, ведь от выплаты кредита его никто не освободит.
— Значительная часть застройщиков Новосибирска находится на грани банкротства или, по крайней мере, остановки строительства, — считает Дмитрий Холявченко. — Ряд новостроек в этом году гарантированно встанет, и если возникнут массовые сложности на строительном рынке, проблема с ипотекой будет достаточно «громкой». Кроме того, могут возникнуть негативные последствия для банковской сферы, страдающей от несвоевременных платежей.
На сегодняшнем рынке чувствуют себя устойчиво прежде всего крупные застройщики: те компании, которые строят сравнительно дешевое жилье, пользующееся стабильным спросом, а также те, которые выгодно продали новостройки в начале года, обеспечив себе подушку безопасности.
— «Вторичка» — уже готовый товар, новостройка — товар, который только создается, и люди, вложившие деньги в строительство, попадают в зону риска, — подчеркивает депутат Совета депутатов города Новосибирска Андрей Каличенко. — С точки зрения экономики развитие рынка новостроек — очень важное направление, и государство его поддерживает. Однако вопрос приобретения жилья касается социальной сферы, и здесь, на мой взгляд, должны быть персональные субсидии: для граждан, ожидающих расселение из ветхих и аварийных домов, для молодых семей и так далее.
Сегодня идет процесс замедления темпов роста экономики, доходы населения уменьшаются. В таких условиях человек задумается: стоит ли ему вкладывать деньги в ипотеку, если едва хватает денег на продукты питания? Выбор очевиден.
Справка. Вторичный рынок работает в основном со ставками в районе 13,5 — 14 процентов годовых. Минимальный первоначальный взнос составляет 20 процентов, хотя приемлемые ставки начинают действовать при первоначальном взносе от 30 процентов. Срок кредитования уменьшился с 15 — 20 до 10 — 15 лет. Ставки по первичному рынку — от 9 процентов годовых (за счет государственного субсидирования).
Судьбу долевого строительства решат осенью
Чтобы сократить число обманутых дольщиков, на федеральном уровне предложено пресечь практику продажи квартир на этапе строительства. Представители рынка прогнозируют, что цена «квадрата» из-за этого возрастет. Боле того, новации негативно скажутся в целом на отрасли.
Напомним: в конце июля на заседании совета при Президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья обсуждалось предложение об отмене системы долевого строительства. Предполагается, что с 1 января 2016 года деньги дольщиков начнут поступать не застройщикам, как было раньше, а в банки, финансирующие строительство. С 2020 года жилье будет продаваться только в готовом виде. Соответствующие поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ планируется обсудить нынешней осенью.
Комментарий
Андрей ПАНФЁРОВ, заместитель председателя комитета Законодательного собрания Новосибирской области по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам:
— Как правило, любые запреты ведут к непредсказуемым последствиям, которые трудно просчитать. Сегодня в нашей области работают небольшие фирмы, которые строят жилье достаточно качественно, действуют каждая в своем сегменте. В сельских округах активно работают компании, основанные в районах или имеющие штаб-квартиры неподалеку. Эти застройщики возводят двух-, трехэтажные дома и обеспечивают реализацию социально значимых программ, например, программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Изменения, о которых идет речь, могут нанести ущерб предпринимателям средней руки, а ведь именно они занимаются строительством в глубинке, куда крупный застройщик из областного центра просто не пойдет. К тому же ситуация в экономике очень непростая: растут цены на энергоносители, подключения, стройматериалы. Если конкуренты крупных фирм начнут уходить с коммерческого поля, цена квадратного метра пойдет вверх. Квартиры могут подорожать процентов на тридцать, и человек, которому предстоит вложить в жилье если не последние, то предпоследние деньги, крепко задумается: делать это или нет? Сегодня покупатель вправе взвешивать риски, вносить деньги в строительство и получать наиболее подходящий вариант жилья. Если продажу строящихся квартир запретят, покупатель будет, как говорится, лишен маневра, свободы выбора.
Татьяна РЕШКЕ
