Земля и законодательная воля

Депутаты сетуют на прорехи в законодательстве, которые позволяют регистрировать самовольно увеличенные участки

Земельный вопрос снова встал ребром, причем в отличие от лозунга революционных времен «Земля — крестьянам» он не менее актуален для горожан, а для Новосибирска, с его высокой ценой на недвижимость, особенно.

Под такими домами, где живут «испокон веку», участки регистрируются без проблем. Фото Владимира ПОЛЯКОВА

В соответствии с Земельным кодексом РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сейчас осуществляется за плату. Исключение законодателями сделано для граждан, живущих в домах на земельных участках, что называется, «испокон веку». Точнее, «имеющим в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, совершенных до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 года «О собственности в СССР», но которые не были надлежащим образом оформлены и зарегистрированы. Со вступлением в действие земельного законодательства они получили право без проблем зарегистрировать свои земельные участки, обратившись в органы местного самоуправления. Впрочем, в Новосибирске проблемы как раз имели место, с чем была связана целая цепь судебных разбирательств и протест прокуратуры области, потребовавшей для устранения нарушений земельного и градостроительного законодательства внести изменения в Положение о застройке города Новосибирска.

Дело в том, что если размеры участка превышали нормативные, то по Положению о застройке города требовалось решение комиссии по вопросам земельных отношений застройки земельных участков на территории Новосибирска. Суд же, в который обращались граждане, безоговорочно закреплял за истцами участок «по фактическому пользованию», то есть в имеющихся размерах, как и следует из Земельного кодекса. Рабочая группа, созданная комиссией городского Совета по градостроительству, вынуждена была согласиться с замечаниями прокуратуры и внесла в Положение о застройке необходимые изменения. Теперь при превышении участка против нормативных размеров вмешательства комиссии не требуется. А вот если предоставляемый участок меньше норматива, есть где искать защиты. Абзац 7 подпункта 5.4.2.2 рабочей группой предложено сформулировать следующим образом: «В случае предоставления земельного участка для индивидуального жилого дома меньше установленного в абзаце 5 настоящего пункта требуется согласование надзорных органов, администрации района и Главного управления архитектуры и градостроительства мэрии». Кстати будет привести некоторые нормы. Размеры земельного участка для индивидуального одноквартирного жилого дома могут колебаться от 0,045 га до максимальных в 0,1 га, для двухквартирного дома — 0,09–0,12 га, для садоводства и дачного строительства — в пределах 0,04–0,12 га.

— Изменения в Положение о застройке города Новосибирска будут вынесены на ближайшую сессию городского Совета, — резюмирует проделанную работу руководитель депутатской комиссии по градостроительству Вячеслав Илюхин. — Мы согласились с возражениями прокуратуры. Положение о застройке приведено в соответствие с земельным и градостроительным законодательством. Для регистрации земельного участка гражданам не придется теперь обращаться в комиссию, тем более, нет надобности доказывать свои права на земельный участок в судебном порядке.

Права граждан сейчас защищены, чего не скажешь об интересах города. Самозахват земли продолжается. Это наиболее характерно для Ленинского и Кировского районов. Владелец дома прирезает к своим десяти соткам еще столько же, огораживает сеткой-рабицей и распахивает. Все, земля у него в пользовании, и, стало быть, он имеет полное право зарегистрировать ее в собственность. На территории города есть частные земельные участки по 40 и более соток, а участков, превышающих нормативные 10 соток, сотни. Никак не ограничивая этот процесс, мы создаем почву для спекуляции землей. Через несколько лет город может оказаться перед необходимостью выкладывать огромные средства на приобретение у частников земли для муниципальных нужд.

Единственным регулятором в этой ситуации является ст. 43 Градостроительного кодекса, положение которой гласит: «Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, действующих в период застройки указанных территорий».

— Если земельный участок по размерам превышает норматив, комиссии придется поднимать документы и выяснять, каким было нормативное выделение земли в тот или иной период. В деталях этим мы еще не занимались, но, насколько известно, прежде нормативные размеры при выделении земли были меньше, чем в настоящее время, — уточняет Вячеслав Викторович. — В каждом случае, разумеется, вопрос будет решаться индивидуально. Если хозяин дома, на котором стоит земельный участок, самовольно прирезал себе сотку-две, изъятие их в условиях сложившейся застройки роли, конечно же, не сыграет. А большой, самовольно захваченный кусок земли может быть изъят, в том числе и вынесен на торги для предоставления на индивидуальное жилищное строительство. Земля в городе дорогая, и распоряжаться ею надо целесообразно.

Пока депутаты сетуют на прорехи в законодательстве, позволившие регистрировать в собственность самовольно увеличенные участки, главной проблемой Новосибирска остается Генплан, точнее, его отсутствие. Генеральным планом застройки Новосибирска разработки 1968 года координаты всех «красных линий» — места будущих транспортных магистралей — были документально оформлены. Следующий за ним Генплан 1985 года так и не был утвержден, значит, оказались без документального утверждения и «красные линии». Планируя продолжать улицу Кирова, муниципалитет с этой проблемой столкнулся вплотную. На одном из участков будущая транспортная магистраль, к примеру, перерезала земельный участок, причем жилой дом оказался за «красной линией». Не имея возможности доказать это документально, комиссия муниципалитета была вынуждена разрешить оформление участка в собственность, прекрасно понимая, что затем его придется выкупать у частника. Отказать значило обречь себя на судебное разбирательство и проигрыш. Учитывая, что выкуп участков земли для государственных и муниципальных нужд осуществляется исходя из их рыночной стоимости, затраты бюджета на освобождение «красных линий» могут оказаться несравнимы с выгодой от уплотнения самовольщиков.