К чему приведет попытка мэрии решить проблему плотности застройки Новосибирска?
Блокировка точечной застройки в Новосибирске продолжается. Жалобы горожан ясно отражают картину: по результатам опроса, проведенного муниципальным порталом, более 80 процентов респондентов раздражены отсутствием мест для стоянки авто, чрезмерной плотностью строительства. И самое важное: горожане жалуются на застройщиков, которых не интересует, что возводимые ими «муравейники» нарушают комфортабельность проживания людей в близлежащих домах.
Мегаполис разрастается не только вширь, но и вглубь: новые высотки с перспективой заселения в них сотен жильцов пытаются воткнуть на площадках размером чуть не с парковочный карман. Причем парковок в ряде случаев застройщики либо вовсе не предусматривают, либо это требование выполняется формально.
Новая градостроительная политика мэрии — попытка остановить беспредельное уплотнение городского пространства. Публичные слушания, посвященные новым правилам землепользования и застройки Новосибирска, прошли с аншлагом: в здании администрации Октябрьского района люди теснились в проходах и между креслами. Предложенный к обсуждению документ эксперты и общественники оценили неоднозначно: с одной стороны, новации не панацея от точечной застройки, с другой — это шаг к компромиссу между горожанами и застройщиками.
Где авто приютиться?
Обсуждая конкретный норматив числа парковочных мест рядом с новостройками-многоэтажками, архитектор Игорь Поповский, участвовавший в слушаниях, заявил, что если, допустим, сделать одно машино-место на одну квартиру, заняв под общую стоянку большой земельный участок, то стоимость проекта дома для инвесторов значительно вырастет. А если у жильца нет автомобиля, зачем ему переплачивать? Обсудив проблему со всех сторон, участники слушаний пришли к выводу, что должно быть предусмотрено одно парковочное место на 105 «квадратов» жилой застройки. При этом чтобы одно место приходилось не более чем на две квартиры.
Общественность поддержала предложения мэрии по минимальному размеру территорий, отданных под застройку. По прежним нормам на участке в 35 соток можно возвести целых три «свечки», практически окно в окно, по новым правилам — лишь одну высотку. Таким образом, места для прогулок, автопарковок, деревьев и клумб становится в три раза больше.
В заключительной редакции документа сказано также, какого размера территория должна быть предоставлена в общественное пользование: минимальный размер площадок, отведенных для игр детей, отдыха взрослых, занятий физкультурой, хозяйственных целей и озеленения — 14 квадратных метров на 100 квадратных метров общей площади квартир. Имеются в виду границы конкретного земельного участка. По сравнению с прежними «абстрактными» нормами, применимыми к целому микрорайону, это шаг вперед.
— Раньше детально было прописано, сколько квадратных метров для занятий спортом или площадок хозяйственного назначения должно приходиться на одного жителя, — пояснил архитектор Александр Ложкин. — Но когда мы начинали делить этот норматив, применимый к микрорайону, на конкретные дома, получалось, что в одном дворе должны жить только спортсмены, в другом — семьи с детьми, в третьем — любители выбивать ковры. Хотя сегодня ковры никто уже не выбивает, и хорошо бы спросить собственников, нужна ли им площадка для таких целей. Итак, поступило предложение выработать общий норматив. Решать, что именно разместится в каждом конкретном дворе, будут сами жители. Понятно, что территории могут иметь универсальное назначение, и детскую площадку можно совместить с озеленением, однако использовать отведенные участки для организации парковок нельзя.
Предельный максимальный коэффициент плотности застройки за вычетом мест общего пользования составит 2,5. Этот момент тоже очень важен.
— Коэффициент представляет собой соотношение полезной застраиваемой площади к площади земельного участка. Условно говоря, на одном гектаре можно будет построить не более 25 тысяч «квадратов» жилья, — уточнил Александр Ложкин. — Новая норма хороша тем, что прозрачна, абсолютно понятна и легко проверяема, в отличие от действующей, которая предполагает подсчет количества жителей на гектар — 450 человек. Поскольку учитывалась опять-таки территория микрорайона, применить норматив к конкретному участку было фактически невозможно.
От баррикад к компромиссу
Публичные слушания стали полем битвы, на котором в очередной раз скрестили копья общественники, чиновники, архитекторы и застройщики. У каждой из сторон был свой интерес. Так, строители еще до обсуждения поправок выступали против введения коэффициента застройки и отмечали, что новые нормы, принятые в исходном виде, усложнят им работу.
После опубликования проекта документа в течение трех месяцев в мэрию города поступили сотни предложений по изменению зонирования земельных участков и расчетным параметрам. Антонина Игнатьева, начальник главного управления архитектуры и градостроительства мэрии Новосибирска, сообщила, что все предложения обсуждались на рабочей группе, на общественном градостроительном совете, с застройщиками и экспертами.
Изначально было задумано, что грядущие нововведения уменьшат нагрузку на сложившиеся микрорайоны, снизят предельную этажность, оптимизируют нормы по парковкам, увеличат предельный минимальный размер земельных участков, выделяемых под строительство жилья. Удастся ли всего этого добиться — смягчить проблему точечной застройки и пресловутых «муравейников»?
— Скорее всего, точечная застройка будет продолжаться, так как земельные участки уже выделены. Вопрос в уточнении: какого размера будет то, что на этих участках построят? Что именно будет строиться? Это ограничит аппетиты строителей, — прокомментировал ситуацию Михаил Рязанцев, активист движения «Искалеченный Новосибирск».
— Проект, вынесенный на публичные слушания, — начало процесса разработки правил землепользования. Сегодня принимаются базовые коэффициенты, которые будут дифференцированы в ближайшие полгода, — заявил Игорь Поповский. — Параметры, предложенные к обсуждению, являются неким консенсусом, который имеет договорную силу. Конечно, кто-то категорически против — как с одной стороны, так и с другой. Но, я думаю, практика, когда за стол переговоров садятся разные социальные группы, люди с разными интересами, дает позитивный результат.
Окончательное решение — как ограничить застройщиков и надо ли их ограничивать — примут депутаты горсовета. Документ, прошедший публичные слушания, будет вынесен на сессию Совета депутатов города Новосибирска. Новые правила начнут действовать с 1 июля 2016 года. Строек, которые к тому времени уже стартуют, изменения не коснутся.
