Минувшим летом Новосибирский государственный университет экономики и управления (НГУЭУ) совместно с агентством недвижимости «Жилфонд» провел исследование финансовой стабильности застройщиков областного центра. Проанализировав бухгалтерскую отчетность за 2015 год, эксперты выяснили, что лишь у десяти процентов компаний финансовое состояние можно назвать стабильным.
Детективная история о правовом нигилизме
Выполнить это исследование позволили нормы действующего законодательства, пояснили кандидаты экономических наук Ирина Белозерцева и Ольга Щербак в пресс-центре ТАСС. Пункт 2 статьи 20 Федерального закона № 214-ФЗ гласит: застройщик обязан предоставлять для ознакомления любому обратившемуся лицу учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации, о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года деятельности. Эта информация дает возможность потенциальным покупателям квартир принимать более грамотные экономические решения. Казалось бы, все понятно и однозначно. Но на деле возникают сложности.
— И сотрудники отделов продаж застройщиков, и дольщики страдают правовым нигилизмом, — делится наблюдениями Ирина Белозерцева. — Граждане в большинстве своем не требуют информации о финансовом состоянии строительных компаний, а если требуют, то далеко не всегда ее получают. На практике сбор данных для проведения анализа обернулся своего рода детективной историей, студенты были вынуждены представляться и потенциальными покупателями, и сотрудниками агентства недвижимости, чтобы получить необходимую информацию. Тем не менее практически 50 процентов сотрудников отделов продаж исследуемой группы застройщиков категорически отказались предоставить годовую бухгалтерскую отчетность своих организаций, заявляя, что она является коммерческой тайной. Проведенный анализ свидетельствует о кризисном финансовом состоянии строительной отрасли. У 90 процентов исследуемых застройщиков на конец 2015 года появились проблемы с платежеспособностью и финансовой устойчивостью, возникла вероятность банкротства.
Исследователи отметили, что у 35 процентов строительных фирм (ООО «АКД-Мета», ООО «Новосибирск Строймастер», ООО «Сибирь-развитие», ООО «Новосибирский квартал», ООО «Жилищная инициатива», ООО «НОЭМА-Инвест», ЗАО «Береговое», ООО «ТаГо») уменьшилась валюта баланса. С одной стороны, это говорит о вводе объектов в эксплуатацию, а с другой — о сужении масштабов бизнеса. Лишь в 10 процентах исследуемых компаний (ООО «Краснообскмонтажспецстрой», ООО «ИНВЕСТТЭК») бухгалтерская отчетность демонстрирует стабильное финансовое состояние и низкую вероятность банкротства.
Впрочем, по мнению независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, ситуация в отрасли не настолько критическая, иначе к нам в область не приходили бы застройщики из других регионов. Но прогноз эксперта тревожен:
— Многие компании и не скрывают, что они начинают новые дома для того, чтобы достроить предыдущие. Поэтому, с моей точки зрения, процентов 40 застройщиков заморозят свои объекты.
Кто угадал, тот и продал
Объем ввода квадратных метров в 2016 году по сравнению с 2015 годом снизился на 30 процентов, напоминает Сергей Николаев. В то же время построено больше, чем новосибирский рынок недвижимости может переварить. Отложенный спрос на жилье очень велик — около 9–10 миллионов квадратных метров. Однако спрос, обеспеченный деньгами, падает. Объем продаж по договорам долевого участия по сравнению с прошлым годом уменьшился на 22 процента, а за второй квартал — более чем на 30 процентов.
Как чувствуют себя строители? Обсуждая этот вопрос в пресс-центре ГТРК «Встречи на Вертковской», председатель совета директоров управляющей компании «Экополис» Андрей Серпенинов заявил: говорить об общей тенденции — все равно что подсчитывать среднюю температуру по больнице. Самочувствие компаний разное. Каждый застройщик выбирает свою политику, и от этого выбора зависит уровень его устойчивости.
— Строительная отрасль сама по себе очень эластична, — убежден Андрей Серпенинов. — Проекты реализуются на протяжении длительного времени, от двух до семи лет, а при комплексном освоении площадок еще дольше. Поэтому говорить об изменении принципиальных отношений некорректно: то, что было начато в 2012 году, продолжено в последующие годы. Другое дело — изменения структуры спроса. Эти показатели действительно довольно манифестны.
— Многие покупали квартиру в ипотеку, сдавали ее в аренду и тем самым компенсировали платежи, — поясняет президент Новосибирской ассоциации риелторов Александр Чернокульский. — Сейчас эта схема работает хуже, потому что снизились ставки по аренде. В основном люди сегодня приобретают квадратные метры для себя, не с целью инвестиций. Выбирая новостройку, в первую очередь обращают внимание на потребительские характеристики: наличие рядом детского сада, школы, транспортной развязки. У застройщиков, которые угадали с нишей, проблем с продажами нет. У тех, которые неправильно позиционировали по цене либо разместили объект в неудобном месте, продажи идут хуже.
По наблюдениям Александра Астахова, исполнительного директора девелоперской компании Rolband & Partners, непредсказуемый взрыв спроса в 2013 и 2014 годах, спровоцированный скачками валют, сошел на нет. Рынок недвижимости Новосибирска вернулся на уровень 2012 года и первой половины 2013 года — к объему естественного спроса, ориентированного на личное потребление. Инвесторов, вкладывающих средства в недвижимость для их сбережения, стало меньше.
Не хороните деньги!
Рассуждая об инвестициях, Александр Астахов напомнил, что самое главное — взвешенный подход. Ведь некоторые покупатели, вкладывая деньги в стройку, имели сведения о том, что риск заморозки их будущего дома весьма высок. Однако цена была низкой, и люди шли на это.
Когда у застройщика возникают проблемы, он пытается повысить свою ликвидность и «сбрасывает» квартиры за столько, за сколько можно продать. Поэтому анализ документов, как уже было сказано, очень важен: многие обманутые дольщики не стали бы таковыми, если б внимательно изучили данные, которые застройщик должен предоставлять покупателю. Александр Чернокульский пояснил: если в балансе за прошлый год видно, что активов у застройщика нет, дом наполовину распродан, но при этом еще не вышел из стадии котлована, понятно, что судьба такого дома обречена в этом котловане и остаться.
— Большая часть дольщиков обмануты потому, что они проиграли в игру «Хочу квартиру за полцены», — комментирует Сергей Николаев. — Приходит ко мне человек и рассказывает, что ему предлагают двухкомнатную квартиру за два с половиной миллиона рублей. «Двухкомнатную? Но там вообще нельзя покупать, там трешка столько стоит». Возвращается через день, счастливый такой: «Хорошо, что подсказали! Я купил трехкомнатную». Говорю: «Поздравляю. Какая разница, куда вы свои деньги выкинули?»
— Если не хотите потерять средства, если не знаете, достроится дом через два года или нет, покупайте на вторичном рынке, — советует Александр Астахов.
Наконец, еще один момент огромной важности — системный контроль.
— Проконтролировать, сколько квартир продано, сколько построено, хватит ли собранных денег, чтобы достроить, — простая математическая задача. Не слишком ли это социально ответственная отрасль, чтобы спокойно смотреть, как люди хоронят свои деньги, а потом требуют, чтобы их вернули? Но люди действительно вправе требовать, ведь есть структуры, которые должны контролировать строительство, — подытоживает Александр Чернокульский.
Комментарий
Лариса Гильмутдинова, директор представительства НО «Потребительское общество взаимного страхования застройщиков» в Новосибирской области:
— Застройщики очень закрыты и малодоступны даже для контролирующих органов, а для населения тем более. По данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, количество банкротств строительных компаний в 2016 году по сравнению с 2015 годом возросло вдвое и достигло порядка полутора тысяч. Новосибирская область не является исключением.
Федеральный закон № 304-ФЗ вносит беспрецедентные поправки в закон о долевом строительстве № 214-ФЗ. Такого не было никогда. Одно из новых требований к застройщикам состоит в том, что они должны будут увеличить уставный капитал. С 1 июля 2017 года эта норма вступит в силу, и у застройщиков есть возможность подготовиться. Кроме того, государство поставило очередной административный барьер в целях защиты прав и законных интересов граждан — в виде выдачи контролирующим органом заключений застройщикам, которые хотят привлекать денежные средства дольщиков. Всей глубины этих изменений строители пока не осознали.
Опубликовано в газете «Советская Сибирь» №38 от 21 сентября 2016 года
