Что такое эскроу-счета и как они спасут деньги дольщиков

В министерстве строительства Новосибирской области отменили выходные, чтобы успеть подготовиться к старту проектного финансирования в строительной сфере. Сотрудники ведомства с утра и до вечера проверяли документы застройщиков, чтобы безболезненно перейти на новую систему работы.

Их усилия не прошли даром: Новосибирская область в пятерке регионов-лидеров по выдаче разрешений на строительство в рамках проектного финансирования. «С 1 июля привлечение средств дольщиков для строительства домов будет невозможным: строительство будет вестись за счет средств застройщиков либо банков на условиях проектного финансирования с привлечением эскроу-счетов, — отметил министр строительства региона Иван ШМИДТ.  На федеральном уровне сегодня установлены четкие критерии, при условии соответствия которым застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу. Застройщики, не соответствующие данным критериям, смогут работать только в рамках проектного финансирования. Министерство строительства ведет активную работу по выдаче застройщикам заключений о соответствии строящихся объектов критериям строительной и финансовой готовности, установленным правительством России, для возможности работы строительной отрасли в переходный период. В настоящее время по заявкам застройщиков региона выдано уже восемь таких разрешений, и эта работа продолжается в очень активном режиме. Заявления на выдачу указанных заключений застройщики могут подавать в министерство строительства Новосибирской области до 1 октября 2019 года».

То есть застройщики смогут финансировать новые объекты только через специальные счета эскроу в аккредитованных банках. При этом банки смогут выдавать деньги на строительство, только если проекты отвечают необходимым критериям. Таким образом, станут невозможны старые схемы финансирования, при которых дольщики заключали договоры с застройщиками напрямую, а значит, станут невозможными и ситуации обмана покупателей квартир, к примеру, случаи двойных продаж. Теперь гарантом безопасности вложенных денег будет выступать банк, где у застройщика открыт эскроу-­счет. Ходят разговоры и о создании специализированного банка для финансирования строительства многоквартирных домов. Первый заместитель председателя комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции, депутат Государственной думы Дмитрий САВЕЛЬЕВ подчеркнул актуальность для страны такой финансовой организации. Специализированный банк, который будет заниматься исключительно вопросами финансирования строительства, сделает строительный рынок более стабильным и прозрачным и, в частности, поставит окончательную точку в эпопее с обманутыми дольщиками, — считает он. — В конце 2018 года мы приняли закон о коренной смене системы финансирования новостроек — теперь деньги дольщиков застройщик привлекать на стадии строительства не может. Но есть сомнения в том, что банки могут удовлетворить запрос строительной отрасли в финансировании: деньги у них есть, но очень много условий для предоставления кредитов именно на строительство новых домов, ведь отрасль считается рискованной. А специальный строительный банк может работать по типу Россельхозбанка, который занимается исключительно финансированием агропромышленного комплекса. Стране давно нужна подобная финансовая организация, которая будет проводить внимательную оценку потенциальных заемщиков, тем самым отрезая выход на рынок сомнительным строительным компаниям. Исчезнет понятие «долгострой», так как у строителей появится надежная финансовая платформа. Со всех сторон решение создать такой специализированный банк может оцениваться только как положительное».

Пока же в Сибирском федеральном округе определено несколько финансовых структур, готовых к финансированию строительства, — 10 банков смогут работать в рамках проектного финансирования и выдачи эскроу-­счетов. На данный момент у них на рассмотрении находится более 30 заявок от застройщиков.

На полный переход строительства на систему проектного финансирования потребуется несколько лет. Пока же часть домов будет достраиваться по старой схеме: привлекать деньги дольщиков все еще смогут при строительстве тех жилых кварталов, где распродано не менее 10% помещений. Одновременно с этим строительная готовность объекта должна превышать 30%. Для застройщиков, реализующих проекты комплексного освоения территорий, достаточно иметь 15-процентную готовность объектов, для того чтобы не переходить на эскроу-счета. По оценкам областного минстроя, по старой схеме в Новосибирской области будет достраиваться большая часть домов. «Мы уже совместно с застройщиками оценили то количество объектов, которое подпадает под критерии, позволяющие достроить объекты высокой степени готовности по старой схеме, — говорит губернатор Андрей ТРАВНИКОВ. — Соотношение их в Новосибирской области соответствует общероссийскому: примерно 63–65% объектов можно достроить по старой схеме».

Еще идут разговоры о создании компенсационного фонда, который будет финансировать завершение долгостроев в стране. Но пока так и не стало понятно, откуда у фонда появятся деньги на эти нужды. «Вопрос не в создании фонда, а в наполнении его, потому что региональный бюджет однозначно не потянет достройку домов. Поэтому мы сегодня ждем, как и все регионы, волеизъявления федерального центра в части наполнения бюджета регионального фонда», — говорит Иван Шмидт. Кстати, те компании, которые пока что продолжат работать по старой схеме, будут, как и раньше, отчислять 1,2 процента с каждого заключенного договора в компенсационный фонд.

В целом и эксперты, и население страны положительно оценивают введение новой системы проектного финансирования. Есть лишь одно опасение: не подорожает ли жилье в связи с изменениями на рынке строительства? Увы, этого не избежать. «По нашим экспертным оценкам, скорее всего, стоимость квадратного метра жилья должна вырасти от 15 до 20 процентов в год, — говорит Александр САВЕЛЬЕВ, президент саморегулируемой организации НП «Строители Сибирского региона». — Во-первых, из-за того, что поднялся НДС, во-вторых, из-за ввода системы проектного финансирования. Думаю, что будет падение ввода площадей, но оно начнет ощущаться, скорее всего, не в этом году. Потому что за последние пять месяцев текущего года уже сдано 423, 4 тыс. кв. метров жилого жилья в Новосибирской области, из них 55 процентов — это индивидуальные жилые дома. Думаю, к концу года показатель будет равен 1 млн 350 тыс. кв. метров — примерно столько же, сколько было в прошлом году. Сейчас отставание по темпам роста жилищного строительства составляет 8,4 процента — это небольшое отставание, которое в течение года будет нивелироваться. Безусловно, будет некоторый уход застройщиков с рынка, но это происходит каждый год: регулярно какие-то компании, чья финансовая устойчивость оставляет желать лучшего, отсеиваются. Это обычный процесс — в прошлом году по стране порядка 15 процентов строительных компаний приказали долго жить. Думаю, к июню следующего года окончательно станет понятно, кто останется на рынке, кто способен выдержать эти требования, которые предъявляются новым законом».

«До настоящего времени проблемы дольщиков не ограничивались серьезными финансовыми рисками. Часто, даже после получения ключей, собственники помещений многоквартирного дома не могли зарегистрировать права на квартиру. Происходило это из-за того, что необходимая для регистрации процедура кадастрового учета по той или иной причине затягивалась», — оценивает нововведение эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко

СПРАВКА

Эскроу-счета — это специальные условные счета, на которых учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств

ЦИФРЫ