Жилье становится все менее доступным

Ситуация на рынке недвижимости сейчас неблагоприятна и для покупателей, и для продавцов

Нынешнее лето оказалось нетрадиционным для рынка недвижимости. Вопреки характерному сезонному снижению активности, связанному с отпусками, активность на рынке жилья увеличилась. Цены не только не замедлили свой рост, как это обычно бывает летом, но даже несколько нарастили темпы. И от месяца к месяцу эта тенденция усиливается. По словам экспертов, активность в области ипотечного кредитования также повысилась. Люди пользуются отпусками, чтобы решать свои жилищные вопросы.

Специалисты по рынку недвижимости подметили закономерность: московские тенденции в той или иной степени проявляются и у нас с опозданием в 10 месяцев. Сейчас прошло как раз 10 месяцев с тех пор, как московский рынок жилья после стадии стабильности стал наращивать темпы роста, достигая новых и новых рекордных значений. Конечно, в Новосибирске точно такие цифры не повторятся ввиду ряда факторов, в том числе и меньшего финансового потенциала, но тенденции бурного роста, несомненно, проявятся.

По результатам аналитических исследований, проведенных в компании «Сибакадемстрой Недвижимость», в июле средняя цена квадратного метра выросла на 3,0% по сравнению с июнем. При этом число предложений квартир в базе осталось на прежнем уровне. Общий рост цен за 7 месяцев 2006 года составил 13,7%.

Средняя по городу цена 1 кв. м в июле составила 32,23 тыс. руб. В зависимости от района расположения, этот показатель меняется от 40,8 тыс. руб. за 1 кв. м (для квартир в Центральном районе) до 24,8 тыс. руб. за 1 кв. м в Первомайском районе. По сравнению с июнем наибольший рост средней удельной цены произошел на квартиры в Калининском (+4,1%) и Железнодорожном (+4,0%) районах; наименьший рост цен из лидеров прошлых месяцев показала жилая недвижимость в Советском районе. По остальным районам рост цен составил от 1,7% до 3,1%.

Среди квартир различных типов общая картина не меняется — самые высокие средние цены квадратного метра — на элитные (41,8 тыс. руб. за 1 кв. м) и «малосемейные» (39,2 тыс. руб. за 1 кв. м) квартиры, а самые низкие — на квартиры в малоэтажных домах (25,1 тыс. руб. за 1 кв. метр). По сравнению с июнем наибольший рост средних цен «квадрата» произошел на полногабаритные квартиры (+5,9%) и квартиры в малоэтажных домах (+5,8%).

Для рынка вторичного жилья характерна зависимость цены квадратного метра от числа комнат в квартире. Средняя цена «квадрата» однокомнатных квартир больше аналогичного показателя для двухкомнатных на 10%, трехкомнатных — на 15%, многокомнатных — на 18%. По сравнению с июнем больше всего подорожали многокомнатные квартиры — на 3,8%.

В базе предложений 18,3% составляют квартиры, выставленные на продажу в июле впервые. Средняя цена «квадрата» в них на 3,4% выше аналогичного показателя для всего объема предложений квартир. В разрезе по районам, типам и числу комнат средняя цена квадратного метра новых предложений на 0,5% — 9,3% выше соответствующих показателей для всего объема предложений квартир (за исключением «малосемеек»). Это говорит о тенденции к дальнейшему повышению цен.

В августе эти тенденции проявляют себя в полной мере. Еженедельный рост цен доходит до 1,4%. По нашему прогнозу, к декабрю 2006 года средняя цена квадратного метра жилья в Новосибирске составит порядка 37–38 тысяч рублей.

Несмотря на сохранение общего объема базы, «реальных« вариантов становится все меньше. Количество покупателей значительно превышает число желающих продать квартиру. Решимость покупателей использовать возможности ипотеки для улучшения жилищных условий значительно выросла. По статистике, общий объем ипотечных кредитов, выданных российскими банками, только в 1 квартале вырос на 25%. При этом основными объектами, приобретаемыми с помощью ипотеки, становятся двух- и трехкомнатные квартиры в среднем ценовом сегменте. Но это не означает, что однокомнатные квартиры начнут дешеветь. Ведь ипотека предоставляет возможность разменять квартиру или приобрести небольшую, но отдельную жилплощадь для молодых семей. На фоне этой ситуации продавцы, видя повышенный интерес к своему товару, начинают повышать цены либо придерживать квартиры, дожидаясь, когда цены еще больше подрастут. Такое поведение провоцирует ажиотаж, а, следовательно, и новый виток цен.

Аналитики компании «Сиб-академстрой Недвижимость» не считают сложившуюся картину благоприятной ни для продавцов, ни для покупателей. Чем же опасна эта ситуация? Конечно, для тех, кто вложил в недвижимость свои капиталы, бурный рост цен на квартиры выгоден, если пустить потом вырученные деньги в какое-либо другое дело. Вот только «чистых продаж» на рынке совсем немного — не более 10%. Остальные 90% продают жилье, чтобы купить взамен другое. И если в планах покупка другого жилья, то при активном росте сделать это будет сложнее.

Во-первых, при повышенной активности сокращается предложение, так как продавцы ждут дальнейшего роста цен. Во-вторых, в разных секторах рынка жилье дорожает неравномерно, поэтому не исключено, что нужный вам вариант потребует больших средств, чем вы планируете сегодня. Самый яркий пример — первое полугодие 2005 года, когда жилье в Новосибирске тоже стремительно дорожало. В среднем по рынку за этот период цена поднялась на 16%. Но это в среднем… На самом деле в некоторых сегментах рынка рост превысил 30% и даже 40%, но при этом в отдельных районах средняя цена квадратного метра даже понизилась. Так, трехкомнатные «хрущевки» в Калининском, Ленинском и Кировском районах подорожали более чем на 40%. А вот однокомнатные «хрущевки» в этих же районах выросли в цене всего на 7%. «Малосемейки» в Кировском районе за тот же период вообще продемонстрировали пусть небольшой, но «отрицательный рост». Поэтому может случиться так, что ваша квартира вырастет в цене, например, на 20%, а интересующий вас обменный вариант — еще больше. В-третьих, несмотря на развитие ипотечного кредитования, платежеспособный спрос населения невысок, тем более что инфляция во многих отраслях превышает рост доходов.

Повышение темпов роста цен на жилье связано, конечно же, не с одной ипотекой. По различным оценкам, доля сделок с привлечением ипотечных кредитов составляет всего от 5% до 20%. Немаловажную роль сыграло снижение темпов строительства и количества вводимого в эксплуатацию жилья, обусловленное, в частности, «Законом о долевом участии». Строители, поняв, что число желающих купить новую квартиру превышает предложение на первичном рынке, стали поднимать цены на квартиры, объясняя это различными причинами, в том числе повышением цен на стройматериалы. По информации, появившейся недавно в СМИ, московских и петербургских строителей даже подозревают в сговоре.

Интересно заметить, что еще в недавнем прошлом именно вторичный рынок был индикатором для строителей. Отслеживая изменения цен «вторички», строители формировали цены для строящихся квартир. Однако сегодня мы наблюдаем явно противоположную ситуацию. Строители взвинтили цены так, что по темпам роста обогнали вторичный рынок. Тем не менее факт остается фактом: вслед за ценами на новостройки тянутся и квартиры на «вторичке». В итоге квартиры становятся все менее и менее доступными.