Через тернии — к доступному жилью

Город строится

По инициативе «ВН» в мэрии Новосибирска прошел круглый стол на тему «Строительство жилья: проблемы и перспективы»

Каково состояние строительного комплекса Новосибирска сегодня? Что и где город будет строить? В чем подходы к решению сложнейших проблем инженерных коммуникаций, энергетики? В обсуждении этих и других проблем строительства жилья участвовали вице-мэр Новосибирска Владимир Николаевич Шумилов, директор департамента градостроительства и архитектуры Сергей Владимирович Боярский, начальник главного управления архитектуры и градостроительства Валерий Петрович Арбатский, председатель комитета по энергетике Валерий Викторович Островский, председатель комитета по жилищным вопросам мэрии Светлана Борисовна Стынина, заместитель начальника управления муниципального архитектурно-строительного контроля Василий Федорович Емельянов, председатель правления группы компаний «Первый строительный фонд» Майис Пирвердиевич Мамедов.

«ВН»: — О результатах работы строительной отрасли в 2005 году часто говорят: строители повторили рекорд, но не пошли дальше, как программируется национальным проектом «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Как вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию в строительном комплексе Новосибирска?

Владимир Шумилов. Фото Сергея ПЕРМИНА

Владимир Шумилов: — В прошлом году строители города сдали 500 тыс. кв. м жилья. Примерно столько же, сколько в 2004-м. Построено было чуть больше — не все успели оформить. На начало года осталось 5–7 процентов непроданных квартир. Повторение объемных показателей не случайно. Сейчас рынок устоялся на уровне 500–600 тысяч кв. м в год. Нужда в жилье есть, но нет подтвержденного деньгами спроса. При проведении социологического опроса мы выяснили: 60 процентов желающих купить квартиру выдержат кредит до 10 процентов годовых. Еще 20 процентов сказали, что выдержат 12 процентов кредита, и совсем незначительная часть опрошенных заявили, что согласны на 15 процентов. Но не на 5 лет, как даются ипотечные кредиты сейчас, а на 15–20 лет. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России» остановится, если не будет развернута система кредитования.

Какой кредит выдержат желающие купить квартиру

На сегодня пока имеем не много. Губернатор частично субсидирует для молодых семей процентную ставку по кредитам. Есть программа мэра — 300 квартир для муниципальных служащих из расчета оплаты 50 на 50 процентов. Существует своя система кредитования у строительных компаний, которые строят значительные объемы жилья. Началась внутриведомственная ипотека. Новосибирск входит в число трех площадок, выбранных для ипотечного кредитования ОАО «РЖД». Кредиты для сотрудников железной дороги предполагается выдавать на 10–15 лет под приемлемый процент. Если внутриведомственная ипотека разовьется, спрос увеличится до 600–650 тысяч кв. метров. В 2006 году мы ставим задачу довести объем строительства до 700 тысяч кв. метров. Развернется ипотека, можно будет посчитать, насколько нужно будет поднять объемы строительства. Не успеем — взлетят цены на жилье, толку от кредитов не будет. Опередим — тоже ничего хорошего: компании просто не продадут такое количество квартир.

«ВН«: — Самым больным для строителей остается вопрос выделения земельных участков. Как он решается сегодня?

Сергей Боярский. Фото Сергея ПЕРМИНА

Сергей Боярский: — В настоящее время общая площадь земельных участков, предоставленных строителям, составляет 1,5 млн кв. метров. На этот объем у компаний есть уже разрешения на строительство, согласованы все технические условия, проекты прошли экспертизу. Как будут осваиваться эти площадки, теперь зависит от инвестиций и главной составляющей — кредитования. До 1 октября 2005 года прошли предварительное согласование земельные участки площадью порядка 4 млн 900 тысяч кв. метров. Мы пошли навстречу застройщикам. Чтобы позволить строительным компаниям организовать плановый процесс проектирования и строительства, процедура предоставления документации была упрощена максимально.

Владимир Шумилов: — Сейчас все свободные участки идут только с торгов. По закону они должны быть подготовленными — обеспечены возможностью подключения к инженерным сетям и не иметь обременений. Недавно создана акционерная компания — «Проектно-технологическое бюро», участниками которого стали Новосибирскэнерго, Горводоканал, Сибирьгазсервис и мэрия города. Схема такова. Муниципалитет берет кредит и на эти деньги осуществляет снос. Монополисты предоставляют технические условия подключения к сетям — это тоже стоит денег. Все заносится в цену. Продали участок — кредит возвращаем. В данное время на проработке проектно-технологического бюро несколько площадок. Думаю, к лету уже выйдем с ними на торги. С одной стороны, система аукциона хороша: она обеспечивает равные условия всем участникам — никакого блата. С другой стороны, то, что цена земли загоняется в стоимость квадратного метра, не способствует доступности жилья. Сегодня часто говорят о высокой цене участков, идущих с торгов. Действительно, есть случаи, когда небольшие престижные участки выставляются за 600 тысяч, а уходят за 3 миллиона. Но уже можно привести примеры и «сговоренных» торгов — сейчас я тебе подыграю, а завтра ты мне.

Майис Мамедов. Фото Сергея ПЕРМИНА

Майис Мамедов: — Мы пока в торгах не участвовали. Благодаря муниципалитету крупные застройщики обеспечены площадками на 3–5 лет вперед. Хотелось бы, чтоб и дальше был такой же подход. Мы постоянно напоминаем: необходимо обращать внимание на крупных застройщиков. Хотя у нас есть перспектива работы на 5 лет, к аукциону мы тоже придем. И здесь вот какой момент. Точечная застройка нам уже не годится, для компании это уже вчерашний день. Надо подходить к освоению крупных площадок. Но аукцион здесь как-то не очень подходит. Одному застройщику приобрести большой участок не по силам. Разделить по кускам — возникнут сложности с решением вопросов по техусловиям.

Сергей Боярский: — Определенные предложения по реализации схемы освоения крупных площадок уже есть. Сейчас прорабатываем вопрос с комитетом по жилищным вопросам мэрии и департаментом энергетики, идет обсуждение с сетевыми компаниями — Горводоканалом и Новосибирскэнерго. В рамках национального проекта определены территории, освоение которых позволит решить серьезные вопросы, связанные с развитием инженерной инфраструктуры. Занимаясь Береговым и Ключ-Камышенским плато, решаем проблемы канализования южной зоны. Строительство напорного коллектора уже в планах Горводоканала, строительство самотечного участка частично в активах Новосибирскэнерго, частично — у муниципалитета. То есть можно говорить об определенных заделах. Если брать микрорайон Родники, есть необходимость реконструкции питьевого центра НЗХК и строительства водовода верхней зоны. Освоение Плющихинского жилмассива связано со строительством ПНС, развитием системы теплоснабжения. И так практически по каждой из девяти площадок, определенных к освоению в качестве первоочередных, — Береговой, Родники, массив на Петухова, Плющиха, Тихвинский, Ключ-Камышенский, Южно-Чемской, Первомайский, Стартовый.

Площадки, определенные к освоению в качестве первоочередных

Фото Александра ОВЧИННИКОВА

«ВН»: — Может ли Новосибирск рассчитывать на федеральные средства по проекту «Доступное и комфортное жилье» для развития инженерной инфраструктуры?

Сергей Боярский: — Новосибирску было предложено представить проекты освоения трех площадок, что и было сделано. По программе модернизации коммунальной инфраструктуры в 2006 году финансирование предоставляться не будет. По программе развития коммунальной инфраструктуры федеральная поддержка планируется из расчета 40 процентов. Столько же должны вместе сложить муниципалитет и субъект Федерации и 20 процентов — застройщик. Уточню, поддержка Федерации — это не прямое финансирование, а предоставление гарантий, обеспечивающих кредитование с погашением части процентной ставки. Гарантия предоставляется на 3 года. Кредитоваться может либо муниципалитет, либо коммунальная компания, что, на наш взгляд, более правильно. Позиция мэрии согласована с областной администрацией. Окончательные цифры и форма гарантий пока не определены, но диалог с Росстроем идет достаточно плотно.

Владимир Шумилов: — И все же надеяться надо, прежде всего, на собственные силы. Дай Бог получить федеральную поддержку на развитие инфраструктуры хотя бы одного из массивов.

Есть и глобальная проблема развертывания строительства — энергетика. Если с электроснабжением сложностей нет — по перетокам Новосибирскэнерго может взять столько, сколько нужно, строительство подстанций и кабельных линий тоже решается достаточно просто, то с теплом мы уже сейчас едва балансируем.

Валерий Островский. Фото Сергея ПЕРМИНА

Валерий Островский: — Развитие ТЭЦ и традиционных источников энергии не решает проблемы освоения новых площадок. На сегодня выдано техусловий на 460 Гкал. Это примерно половина мощности ТЭЦ-3. Настолько мощность существующих ТЭЦ энергетикам не увеличить. Напротив, есть угроза, что из-за устаревшего оборудования первая и вторая очереди ТЭЦ-4 вынуждены будут ограничить отпуск тепловой энергии. Радиус тепловых сетей достиг максимума, от ТЭЦ-5, к примеру, 26 км. Это нонсенс. Слишком велики потери, и не только тепловые, но и гидравлические. 6, 10, 11, 12 подкачивающих станций, которые мы вынуждены строить, будут практически самыми крупными за Уралом. А это инвестиционные программы, а значит, и рост тарифов. К тому же каскадное строительство насосных станций — путь к спонтанному развитию аварийных ситуаций. Поэтому сейчас застройщики, Новосибирскэнерго, Сибирьгазсервис выступают инициаторами строительства локальных источников тепла. Они сейчас существуют двух видов — котельные, в основном газовые, работающие в автоматическом режиме и производящие тепловую энергию. И второй вид — когенерация, комбинированная выработка тепловой и электроэнергии. Именно такая планируется для жилмассива Береговой. Затраты составляют 1,5–2 млн рублей на 1 Гкал мощности локального источника, это вполне приемлемая стоимость строительства. Энергообеспечение ряда наших разбросанных площадок возможно только таким способом. Южно-Чемскую площадку, к примеру, мы не можем обеспечить ни от ТЭЦ-2, ни от ТЭЦ-3, ни от Кировской районной котельной. Если произвести реконструкцию сетей с целью увеличить их пропускную способность, затраты далеко превысят 1–1,5 млрд рублей, а затраты на строительство котельной оцениваются в 600 тысяч рублей. Стоимость отпускаемой электроэнергии сравнима со стоимостью электроэнергии, производимой Новосибирскэнерго.

«ВН»: — Сколько локальных источников энергии нужно Новосибирску и как просматривается финансирование?

Валерий Островский: — До 2015 года планируется ввод 1200 Гкал, примерно 50 процентов приходится на локальные источники. Это 5–6 крупных котельных, хотя в последнее время начинают прорабатывать возможность использования небольших котельных контейнерного типа на 10–20 Гкал. Она обеспечивает теплом 100–120 тысяч кв. метров жилья. Такой вариант, в частности, прорабатывается как пилотный проект для Звездной и Флотской. Сибирьгазсервис подводит газовые трубопроводы, а Новосибирскэнерго по своей инвестиционной программе устанавливает контейнерные кабельные.

«ВН»: — Затраты по локальным источникам лягут и на застройщиков, на них и сейчас нагрузка по техусловиям, обязанности перед мэрией…

Владимир Шумилов: — Многие застройщики уже посчитали, что вкладывать деньги в локальные источники достаточно выгодно. Их потом можно продать или сдать в аренду управляющей компании, имея бизнес на неограниченное время. Что касается Новосибирск-энерго, там, действительно, заворачивают цены будь здоров. Государство ограничить аппетиты энергетиков пока не сумело. Горводоканал тоже налагает контрибуцию — за подключение, на развитие. Здесь все объясняется просто: тарифы для граждан за воду и канализацию пока ниже, чем для предприятий. Понизить их для предприятий и повысить для населения, хотя бы до уровня себестоимости, — будут митинги у ГПНТБ. Идет так называемое перекрестное субсидирование, благодаря чему Горводоканал сводит свой баланс в ноль или до уровня минимальной рентабельности. От этого все равно постепенно уйдем, как постепенно уходим от поборов за право аренды в виде 5 процентов жилья бесплатно и 10 процентов по себестоимости. Купил землю в собственность — никакого права аренды уже нет. Там, где участок не продается или строительство не связано с жильем, право аренды остается. Я не понимаю тех, кто говорит, что землю надо отдавать бесплатно. Земля — это товар, она все равно должна иметь цену.

«ВН»: — У застройщиков сегодня масса проблем с расселением жителей идущих под снос домов. И конца им, похоже, не предвидится?

Светлана Стынина. Фото Сергея ПЕРМИНА

Светлана Стынина: — Новый Жилищный кодекс изменил порядок расселения жителей ветхих домов. Собственникам гарантируется выкуп занимаемых жилых помещений по их рыночной стоимости или предоставление другого жилья на праве собственности. При этом владельцу жилья компенсируются все убытки, связанные с изъятием жилья, в том числе расходы на ремонт, переезд. Права и интересы жильцов-собственников защищены. Проблемы у другой стороны. Собственники расселяемых помещений зачастую завышают цену занимаемого жилья и земельного участка. Еще одна проблема застройщиков — отсутствие законных оснований для предоставления гражданам другого жилья взамен сносимого. На своих участках граждане самовольно возводят строения, так называемые «самовольные постройки», в результате у них отсутствуют надлежащим образом оформленные правоустанавливающие документы. Что касается граждан, занимающих жилые помещения по договорам социального найма в муниципальном фонде, статьей 89 Жилищного кодекса четко определено, какое жилье предоставляется им при выселении — благоустроенное, равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Льгот для отдельных категорий граждан законом при этом не предусмотрено. Есть примеры, когда наниматель жилья отказывается от предлагаемых вариантов и выставляет завышенные требования. В этом случае выселение производится в судебном порядке. Вопрос решается, но тоже стоит застройщику временных и финансовых потерь: к работе приступить невозможно, идет время, простаивает оборудование.

Давайте посмотрим на проблему и с другой стороны. В Новосибирске действует городская программа «Переселение граждан, проживающих в городе Новосибирске, из ветхого и аварийного муниципального жилищного фонда на 2004–2010 годы». Она принята во исполнение федерального и областного законодательства, однако отсутствие финансирования из федерального и областного бюджетов составляет очень серьезную проблему ее реализации. С целью привлечения ресурсов, необходимых для финансирования программы, в августе прошлого года было принято постановление мэра за N 898. В соответствии с этим постановлением мэрией заключаются договоры с застройщиками, которым выделены земельные участки, не обремененные жилыми домами, не подлежащими расселению, по предоставлению мэрии отчислений в размере 5 процентов.

Владимир Шумилов: — Когда вся земля пойдет с торгов, будем расселять за счет доли мэрии в получаемых с торгов финансовых средствах. Не думаю, что в ближайшее время это будут серьезные суммы. Если при расселении муниципального жилья Жилищным кодексом установлены четкие нормы — предоставление жилья, равноценного по площади, то собственники вправе диктовать любые условия. Есть примеры, когда застройщик, не в силах удовлетворить запросы жильцов идущих под снос домов, просто уходит с площадки. Поэтому, чтобы увеличить объемы строительства в случае, если решится вопрос с кредитованием, планируется освоение прежде всего свободных участков. Залезем в частный сектор, мы не только 500 тысяч «квадратов», мы и 200 не построим. Мы просчитали все девять площадок, запланированных к массовому строительству. По максимуму дали свои затраты Новосибирскэнерго и Горводоканал. В итоге получилось, что емкость этих площадок в близких к сегодняшним ценах составляет 92 млрд рублей, а затраты строителей по техусловиям — 7,5 млрд рублей. То есть примерно 8 процентов. Даже если добавить затраты на благоустройство, получится где-то процентов 10, не больше. Но нельзя же так — строители получили прибыль и ушли, а муниципалитет будет еще и разбитую ими дорогу делать!

Майис Мамедов: — С муниципалитетом сейчас нет больших проблем. Мы понимаем, нужно делать и внутриквартальные сети, и довести дорогу до магистрали, и двор благоустроить — не оставлять же жителей нового дома жить на стройплощадке. Вопросы с мэрией стали решаться гораздо скорее. Если раньше распоряжения на строительство нужно было ждать по полтора-два года, сейчас они оформляются очень быстро. Доступна стала земля. Как бы ни было тяжело, но вопросы с монополистами решаются. На все наши объекты получены технические условия.

Сегодня всех строителей подломил 214-й закон о долевом участии. Кто-то хорохорится, но работать по нему не может никто. В Москве объемы строительства уже упали. Мы не говорим, что строители должны работать бесконтрольно. Права инвесторов могут быть защищены, например, гарантированием сделок страховыми компаниями. Но не запретом собирать деньги на строительство. Второй момент — в плачевном состоянии стройиндустрия. За что ни взять — цемент, кирпич, металл — удорожание идет не по дням, а по часам. И третье — идет изнашивание основных фондов строительных компаний. Кредиты на приобретение новой техники фактически недоступны. Тем не менее в этих условиях каждый крупный застройщик начинает задумываться об открытии собственного небольшого завода, чтобы иметь свои строительные материалы. Мы пошли на то, чтобы приобрести кирпичный завод, покупаем для него германскую технологию. Совместно с компаниями, которые входят в Деловой клуб строителей, которые будут осваивать Береговой, планируем построить завод утеплителей. Работаем над этим сейчас очень активно.

«ВН»: — Какие планы у мэрии в отношении индивидуального строительства?

Валерий Арбатский. Фото Сергея ПЕРМИНА

Валерий Арбатский: — Сегодня 40 процентов жилищного фонда — старый частный сектор. Это не значит, что такая пропорция сохранится на будущее. Оптимальный вариант — 80 процентов многоэтажное и среднеэтажное строительство и 20 процентов — индивидуальная застройка. Что, собственно, мы и имеем последние годы.

Надо дать людям свободу выбора — жить в тех условиях, которые им наиболее комфортны и привычны.

Люди хотят строить. Вопрос в коммуникациях. К сожалению, здесь в последние годы мы особо не продвинулись. Сейчас исходные материалы переданы в департамент энергетики, к решению вопросов инженерных коммуникаций подключены районные администрации. Нужно обеспечить площадки электроэнергией, водой, теплом, где возможно, канализовать. Можно использовать автономные системы утилизации. Строить дома с выгребными ямами в ХХI веке уже не годится. Схема, которая использовалась для газификации частного сектора, применима и здесь — долевое участие бюджетов при прокладке магистральных сетей, а разводка к домам на вклады жителей.

Весь частный сектор города разделен сейчас на три категории. Первая — зона индивидуальной застройки, которая должна быть снесена до 2015 года. Много сноса предстоит вдоль «красных линий», где будут строиться дороги. Они для Новосибирска сейчас вопрос жизни. Вторая — зона частной застройки, которая сохранится на расчетный срок до 2030 года. И третье — площадки новой индивидуальной застройки, которые сохранятся далее 2030 года. Они есть почти в каждом районе. В Ленинском районе на улице Титова, в Кировском на Петухова и в районе Бугринки, в Советском районе — поселки Огурцово и Кирова, в Дзержинском районе — в зоне спортивного комплекса по биатлону, Заельцовский — Мочище и район улицы Кедровой. Значительные площади отводятся под индивидуальную застройку в Первомайском районе

Владимир Шумилов: — Сейчас в очередь на участки под индивидуальную застройку в городе стоят около двух тысяч человек. Они не просят денег — дайте нам земли! Пойдет кредитование, придут и за деньгами. К этому мы тоже должны быть готовы. Когда на повестку вставала жилищная проблема, всегда обращались к строительству индивидуального жилья. В 1925–1926 годах в городе просто негде было жить. Власти раздали тогда частникам большое количество участков. Результаты строительного бума тех лет мы видим по правильной планировке частного сектора в центре Новосибирска. Как только взялись за строительство соцгородков, в индивидуальном строительстве пошел самострой, «нахаловки». Второй всплеск индивидуального строительства был во время войны, когда в городе заработали эвакуированные заводы и обострилась ситуация с жильем. В 1943 году людям давали ссуду на индивидуальное строительство от 5 до 10 тысяч рублей. Без процентов! Вот они — Южный, Кулацкий поселки, снова регулярная планировка. В хрущевские времена снова двинулись к коммунизму. Людей вытащили из бараков, но проблему жилья так и не решили — не дали частнику самому строиться. Сейчас у нас есть исторический шанс с третьей попытки преодолеть эту высоту.

В решении проблемы доступного жилья два стратегических направления — строительство крупных жилых массивов и развитие индивидуальной застройки, для которой мы тоже должны создать условия. Вопросов много — ипотека, инженерная инфраструктура, мощности стройиндустрии. Сейчас они на уровне 1 млн кв. метров — 500 тысяч кв. метров строим жилья и немного меньше — офисы, торговые и общественно-культурные центры. Развернем жилье, еще острей, чем сегодня, встанет проблема кирпича, цемента, железобетона. Надеяться, что все проблемы решит рынок, не приходится: экономика для этого еще слаба. Собственно говоря, правительство поэтому и тормозит с кредитами. Уровень инфляции и так высок, а кредиты — это отложенная инфляция. Но определенная помощь Федерации в отношении инфраструктуры все же должна быть. Рассчитывать надо больше на себя. Лучше пусть медленно, но идти вперед, чем стоять на месте.