 |
Народ так долго заманивали разговорами об ипотеке, что сегодня в ее приход мало кто верит. Уж очень слабо используемые до сих пор в России ипотечные схемы напоминали классические западные. Буквально сейчас идет очередной «ипотечный промоушн». На прошлой неделе, например, в Новосибирском пресс-клубе состоялась представительная встреча руководителей риелторских, страховых, финансовых, государственных организаций с журналистами. Встреча носила, как и положено, этапное название: «Ипотечное кредитование в Новосибирске: итоги и перспективы». Итоги, правда, скромны, но перспективы обнадеживающие. Если в прошлом году «ипотека» искала клиентов, то в 2003-м, не исключено, клиенты будут стоять к «ипотеке» в очередь.
Нормальная ипотека и не могла появиться, пока на рынке жилья гуляли свободные денежные средства. Зачем продавцам квартир было ввязываться в сложные, а порой и непонятные финансовые варианты, когда им несли живые деньги. За последний год ситуация изменилась. По данным учреждения юстиции, объем совершаемых на рынке сделок упал процентов на 15-20. Все просто - те, кто имел деньги, уже переселились и в элитные дома, и в центр.
Вторым фактором грядущего ипотечного бума надо считать государство, которое вспомнило (в силу своих возможностей) о том, что жилищная проблема в России тяжелейшая. В стране была создана сеть агентств ипотечного жилищного кредитования. Сначала это были филиалы Федерального агентства, а с конца прошлого года они получили региональный статус. Скажем, 70-процентный пакет акций Новосибирского областного агентства ипотечного кредитования теперь принадлежит ГУП «Фонд жилищного строительства Новосибирской области».
По словам гендиректора агентства Юрия Тиунова, в прошлом году по соглашениям между Федеральным агентством, региональным и обладминистрацией на нужды ипотеки было выделено 30 млн рублей, и раздать их, увы, не удалось. На 2003 год предусмотрено 100 млн, и Юрий Тиунов уверен, что агентство с ними справится. Да, с 1 января увеличились сроки выдачи кредитов (с 5-10 лет до 15-20). Да, уменьшилась процентная ставка. (Правда, всего на один процент - с 19 до 18). Не это принципиально. Массовый ипотечный охват населения агентство и Фонд жилищного строительства надеются достичь за счет собственной многоходовой программы, о нюансах которой журналистам и рассказал директор фонда Сергей Кибирев.
На нынешний год депутату Кибиреву для директора Кибирева удалось пробить в областном бюджете отдельную статью - на 208 млн рублей. Однако это не «живые» рубли (облсовет «живых» бы не дал). 120 млн - это вообще не деньги, а только бюджетные гарантии. А 88 млн - это бюджетный кредит сроком на два года.
Под 120 млн гарантий за гостиницей «Обь» будет начато строительство элитного жилого комплекса «Солнечный берег-1». Два дома - в 16 и 23 этажа. Прибыль от этого комплекса в 59 млн рублей и положенные отчисления мэрии в 32 млн рублей пойдут на строительство социального жилого комплекса на улице Петухова в районе автомобильного рынка. Для того чтобы не растягивать общий процесс строительства на этапы, и понадобился бюджетный кредит в 88 млн. На 68 из них уже в первом квартале этого года и начнет строиться десятиэтажный, трехподъездный панельный социальный дом. В чем его социальность, кроме того, что он панельный и на Петухова, а не на «Солнечном берегу»?
Вообще, по подсчетам наших новосибирских аналитиков, купить жилье, выложив деньги прямо из кармана, могут два-три процента жителей. И они в основном его уже купили. Четыре-пять процентов готовы покупать на условиях коммерческого кредита (условиях Агентства ипотечного кредитования). 30 процентов - сразу, 70 процентов - в кредит под 18 процентов в год. Известен даже социальный портрет этих четырех-пяти процентов. Это менеджеры второго эшелона - не директора, а замы. Возраст 30-35 лет. Средний размер кредита 500-600 тыс. рублей. (Стоит подчеркнуть, что кредиты на эти суммы выдаются семьям при месячном доходе на человека в 15 тыс. рублей.) И есть еще довольно узкий средний класс, кто имеет одно-, двух- или трехкомнатные квартиры и хочет добавить к ним по комнате, но больше 5 процентов по кредиту потянуть не может. Для них-то, собственно, и была придумана эта самая программа социального кредита.
Предлагается такая формула: 60 процентов и 20 плюс 20. Если вы готовы за 20 процентов улучшений ваших жилищных условий заплатить сами, то государство готово на 60 процентов забрать ваше старое жилье, а на 20 выдать ипотечный социальный пятипроцентный кредит. Фонд будет забирать квартиру, а риелторские компании превращать ее в деньги. Агентство ипотечного кредитования - выдавать кредиты, а областной бюджет на оставшиеся от 88 млн рубли гасить процентную разницу.
Сегодня в Новосибирске ждут улучшения жилищных условий более 30 тыс. семей. Это мертвая очередь - в прошлом году она сдвинулась на 260 квартир. Если даже больше не занимать, при нынешних темпах последним в ней придется стоять более ста лет. Сергей Кибирев считает, что с учетом социального кредита и риелторских цепочек (кто-то переезжает в трехкомнатную, на его место переезжают из двухкомнатной и т. д.), в 2003 году он сможет поднять эту цифру до 680 квартир. (Это уже 45 лет, что, впрочем, тоже немало).
Возможно, за социальным ипотечным кредитом действительно встанут в очередь. Какая-никакая халява. Очередь эту будет расставлять компьютер - из тех, кто дольше ждет, меньше денег возьмет и быстрее отдаст. Уже сейчас предполагается допускать в нее не абсолютно всех. За рамками очереди остаются и те - и их большинство, - кто вообще не может брать никакие кредиты. Кому-то из них посчастливится получить жилье на условиях социального найма. Директор Фонда жилищного строительства области обещает тратить на строительство такого жилья 10 процентов от своей прибыли. И при общей недостаточности всех называемых сумм, пока эта цифра вообще стремится к нулю.
Безусловно, все идет от нашей бедности. И государства, и его граждан. Тут надо отдать должное, агентство и фонд, видимо, выжали из ситуации максимум, что могли. Однако все это еще какая-то не ипотека. Наверное, при достаточно высокой годовой инфляции в России, получить классическую ипотеку вообще трудно. Первые годы кредита невыгодны клиенту, последние - кредитору. Да и ипотечный кредит под планово-убыточный процент для рынка, мягко говоря, нонсенс. Остаются, правда, еще надежды на мультипликаторный эффект, о котором так любят говорить строители. Это когда любой вложенный в строительство рубль должен очень скоро превратиться в пять.
