Темой встречи за «круглым столом», участниками которого стали директора строительных компаний, руководители Новосибирского областного агентства ипотечного жилищного кредитования, Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области, представители областной администрации, депутаты, были перспективы и возможности малоэтажного строительства.
Энтузиаст и пропагандист именно этого способа решения жилищной проблемы в России, заместитель председателя Комитета Госдумы по бюджету и налогам Александр Коган начал разговор с того, что удешевления стоимости квадратного метра жилья до 20 тысяч рублей, заявленного правительством России как сегодняшняя первоочередная задача, без массового строительства малоэтажных домов нельзя добиться в принципе. Добавив, что во многих регионах России эта задача уже успешно решается. Приведя в пример Белгородскую область, которая сегодня, даже в период кризиса, «впереди России всей» в деле малоэтажного строительства. Впрочем, Кемеровская, Оренбургская, Новгородская области и Башкортостан — как выяснилось — тоже неплохо справляются с задачей.
Как ни жаль, но нас пока в этом списке нет. И если по развитию ипотечного кредитования, по словам Александра Когана, Новосибирская область в лидерах, и у нас есть чему поучиться, то в деле малоэтажного строительства мы пока отстаем.
Как координатор проекта «Единой России» по развитию малоэтажного строительства «Свой дом», Александр Коган назвал несколько причин, влияющих на отсутствие заметных результатов в этом направлении.
Сращение интересов некоторых региональных чиновников с интересами крупных строительных компаний — ни для кого не секрет. Понятно и то, что поддерживать подобные взаимовыгодные отношения власти удобнее при многоэтажном жилом строительстве.
Но, похоже, всё-таки дело не только и не столько в этом. Индивидуальные дома экономкласса, построенные одной из новосибирских компаний в Колывани, причем по цене всего лишь 20 тысяч рублей за квадратный метр, уже год стоят непроданными. В отличие от квартир в многоэтажных домах этой же компании в Новосибирске. Не продаются малоэтажные дома и в поселке на берегу моря, в Прибрежном. И здесь так же, как в Колывани, построена вся инфраструктура, хорошая экология, близко город — вот только люди эти дома покупать почему-то не хотят.
Возможно, большинство горожан сегодня действительно рассматривает такой дом исключительно как загородный? Иметь который нужно для выезда на отдых в выходные, но никак не для постоянного проживания? Может быть... Хотя речь идет о домах экономкласса, то есть не самых дорогих. К тому же вспомните о том, как буквально за полтора года, в 2007—2008 годах, в два раза поднялись цены в городах Обь и Бердск на частные дома, причем не новые и безо всяких удобств! Нет, понять отсутствие покупательского интереса к новым домам за городом, недорогим домам — невозможно.
Кстати, говоря об удешевлении квадратного метра жилья в малоэтажном строительстве, о котором упоминал Александр Коган, надо отметить, что это вещь тоже весьма относительная. Дело в том, что в себестоимости этого строительства до 50% занимают затраты на подведение инфраструктуры (канализация, тепло, вода, электроэнергия, строительство дорог) и цена земельного участка. А это проблемы, которые решаются очень непросто, потому что решить их под силу только власти.
К примеру, говоря о возврате денег за подведение коммуникации строительным фирмам, что, вообще-то, муниципалитеты обязаны делать, потому что это относится к их полномочиям, присутствующие руководители крупных строительных фирм Новосибирска со смехом признались, что не знакомы ни с одной фирмой, которая бы эти деньги получила.
Впрочем, удешевление стоимости коммуникаций возможно еще несколькими способами, которые тут же назвал Александр Коган. Получать тепло в самом доме (к примеру, инфакрасные обогреватели), не прокладывая дорогостоящие теплотрассы. Пить воду из собственной скважины, а не из сетей Горводоканала, что опять же сильно удешевляет строительство индивидуального дома. Александр Коган привел варианты новых российских разработок систем канализации в доме — а это еще один вариант того же снижения стоимости строительства. Короче, никак нельзя обойтись при возведении малоэтажки лишь без строительства дорог и подведения электроэнергии. Но, как уже было раньше сказано, помогать решению этой проблемы должна власть. Докладчик напомнил, что если до 2006 года о малоэтажном жилом строительстве вообще нигде и никогда не шла речь, то в последние годы до 40% федеральных средств направляется именно малоэтажному строительству.
Александр Коган специально остановился на теме получения денег из центра, добавив, что из Инвестиционного фонда Новосибирская область на подготовку инфраструктуры для строительства могла бы получить до 1 миллиарда рублей. Но пока ни одной заявки от области на эти цели подано не было. (Чтобы не возвращаться к этой теме, но быть максимально точной, добавлю, что руководитель известной в городе строительной компании «Энергомонтаж» чуть позже на том же «круглом столе» рассказал, что подавал заявку в Инвестфонд, которая благополучно прошла экспертизу и получила одобрение, но деньги так выделены и не были.)
Кстати, именно деньги Инвестфонда позволили Белгородской области строить дороги и коммуникации в новом, большом, прилегающем к городу районе. И стать примером в деле малоэтажного строительства для всей России. Ведь сегодня, в период кризиса, в этом регионе на одного жителя строится один квадратный метр жилья!
По словам Александра Когана, возможность получения денег на новое строительство существует и через Фонд реформирования ЖКХ. Возможностью строить с помощью денег этого фонда наша область пользуется, правда, не все выделенные деньги осваиваются. В общем, есть к чему стремиться. Ведь понятно, что все возможности федерального бюджета должны быть использованы на местах максимально полно.
Что касается получения недорогой земли под строительство малоэтажных домов, а именно земля и коммуникации сильно удорожают стоимость квадратного метра в малоэтажном строительстве, то координатор проекта по развитию малоэтажного строительства выделил два направления. Во-первых, принят закон об изъятии федеральных земель, используемых неэффективно, что, как показал опыт, позволяет приобретать земли застройщикам по гораздо более низкой цене, чем прежде. А во-вторых, упрощена процедура оформления земельного участка (достаточно плана участка и дома) и получения права собственности (больше не требуется экспертиза и проектно-сметная документация).
Но акцент в решении проблемы удешевления земли Александр Коган сделал все же на создании механизма упрощенного ее выделения некоммерческим объединениям граждан. Это — создание кооперативов для льготников (то есть граждан, которые стояли в очереди на получение жилья до 2005 года), которым земля будет выдаваться совершенно бесплатно. Учредителем кооперативов будет муниципальная власть, что должно исключить, по мысли разработчиков этого проекта, возможность спекуляций. Управляющие компании, выбранные муниципалитетами, будут решать вопросы строительства (у членов кооперативов будет возможность строить дома собственными силами, используя типовые проекты, которые должны быть в банке данных муниципальных структур).
Для кооперативов, граждане в которых не являются льготниками, объединяясь по профессиональным признакам (художники, архитекторы, военнослужащие), будет также предусмотрена более низкая цена земли. Соответствующий законопроект, по словам докладчика, находится сейчас на рассмотрении в Госдуме. Причем в первом чтении уже принят.
Что касается денег на само строительство, то использование земельных закладных для взятия ипотеки должно (по мысли разработчиков) давать реальную возможность приобретения (строительства) жилья даже не очень обеспеченным гражданам.
Что ж, возможность строительства по типовым проектам (дешево) и собственными руками (дешевые материалы и дешевые руки родных и хороших знакомых), а до того получение денег в банке под невысокий процент, что пока было совершенно нереально, выглядит интересно. Будем надеяться, что у нас малоэтажное строительство пойдет в рост. Чем, в конце концов, мы хуже белгородцев?
