Островки надёжности в турбулентные времена

Для обманутого дольщика цена риелторской ошибки может оказаться слишком высокой «Какие вложения вы считаете самыми надежными?» Отвечая на этот вопрос, более половины новосибирцев традиционно называют инвестиции в недвижимость. Преимущественно имеются в виду квадратные метры, под которые можно получать кредиты и арендные доходы. Тем не менее риски при оформлении сделок купли-продажи достаточно велики, особенно в трудные экономические времена, когда количество псевдопредложений, как правило, возрастает. Характеризуя тенденции на рынке жилья, представители компаний-застройщиков и руководители агентств недвижимости подчеркивают, что способы, которые помогут избежать ошибок и приобрести «квадраты» с выгодой, все-таки есть. Исследования показывают, что новосибирские застройщики по-прежнему демонстрируют высокую активность. Например, только в Кировском районе Новосибирска начата 21-я новая стройка. Казалось бы, все прекрасно, однако возникает вопрос: удастся ли довести эти стройки до логического финала и сдать дома в эксплуатацию по графику? — То, что не все объекты будут завершены в срок, — однозначно, — заявил независимый аналитик Сергей Николаев в своем выступлении на круглом столе, организованном компанией «Сибакадемстрой». — Иначе объемы ввода достигли бы трех миллионов квадратных метров в год, а столько Новосибирская область никогда не вводила. Поэтому потенциальным инвесторам, дольщикам, покупателям квартир при выборе застройщика нужно быть очень внимательными. Пузырь ажиотажа не вечен По данным экспертов, в феврале 2015 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья достигла 57 тысяч рублей. Если в прошлом году цены выросли на 5,5 процента, то за январь-февраль текущего года «квадрат» подорожал на 4,1 процента. Эту тенденцию радужной, конечно же, не назовешь. Как правило, в кризисные периоды цены на первичном рынке жилья не снижаются, но количество различных скидок и акций по привлечению покупателей растет. Инвестору, который готов рассчитаться сразу, застройщики охотно идут навстречу. Тем не менее если в кризис 2008 — 2009 годов скидки доходили в среднем до 13 процентов, сейчас они составляют 3 — 4 процента. По мнению участников круглого стола, это показатель спокойного рынка. Он говорит о том, что компании чувствуют себя уверенно и на особые уступки пока не готовы. В четвертом квартале минувшего года рынок новостроек пережил период ажиотажного спроса. Особо «убойным» месяцем оказался декабрь, когда покупатели буквально штурмом брали офисы агентств недвижимости и стройфирм. Характерно, что повышать цены застройщики все-таки не стали из опасений оттолкнуть покупателей: чувствовалось, что внезапный спрос недолог. Поскольку в феврале ажиотаж сохранился, компании решились наконец-то повысить цены, однако, по предположению аналитиков, это было не самым разумным решением. Ведь «ножницы» уже наметились, и тенденция на снижение обозначилась достаточно явственно. Сегодня результаты мониторинга показывают, что количество дорогостоящих покупок идет на спад. В частности, зафиксировано падение продаж на рынке автомобилей и туристических услуг. А поскольку пара выездов за рубеж с семьей стоит примерно столько же, сколько возможность расширить жилплощадь на одну комнату, строителям есть о чем призадуматься… Так как свободные деньги у населения заканчиваются и покупатели настроены экономить, поддержка спроса является очень важной задачей. Аналитики утверждают, что наступило хорошее время устраивать акции, разрабатывать совместно с банками ипотечные программы и придумывать рассрочки. Вероятно, новые предложения на рынке скоро появятся. Искусство убеждать — страшная сила Умение исчерпывающе информировать, объяснять, работать со страхами нерешительных клиентов — по словам участников рынка, сегодня эти профессиональные качества чрезвычайно востребованы. Тем более что зачастую покупатель и сам не вполне уверен, что именно ему нужно. Бывают случаи, когда человек приходит в агентство с намерением приобрести, скажем, однокомнатную квартиру, чтобы отселить взрослого сына с семьей, а уходит с ключом от пентхауса. Оказывается, риелтор помог ему осмыслить перспективы и рассказал, какие варианты может предложить рынок. — Более 40 процентов клиентов кардинально меняют «картинку», приобретая совершенно не то, что заявляли при первом общении с риелтором, — уверяет генеральный директор АН «Квадротека» Владимир Голованов. — Мы меняем взгляд на вещи и в текущей ситуации должны осознавать ответственность, информировать более качественно, профессионально. К сожалению, нередки случаи, когда агентства недвижимости предлагают жилье в проблемных объектах, не задумываясь о том, что для обманутого дольщика цена ошибки может быть слишком высока. «Как вас угораздило?» — Каким бы компетентным ни выглядел специалист, нельзя целиком полагаться на его советы, — уверена Лариса Гильмутдинова, начальник юридического отдела министерства строительства Новосибирской области. — Не ограничивайтесь агентством недвижимости, риелторскими услугами. Поезжайте на стройку сами, осмотрите ваш будущий дом, поговорите с представителями застройщика. Когда в наше министерство приходят обманутые инвесторы, мы спрашиваем: как вас угораздило вложиться в этот объект, да еще внести деньги по серым схемам, в обход договора долевого участия? И слышим, что людям дали совет в агентстве недвижимости, обнадежив, что «все правильно, все нормально». Чтобы определить запас прочности той или иной строительной организации, существует несколько критериев. Прежде чем отдавать деньги, необходимо проверить, есть ли у застройщика замороженные объекты. Ведь если таковые имеются, инвестор рискует попасть в своего рода пирамиду — в ситуацию, когда на возведение одного объекта идут деньги, вырученные от продажи другого, находящегося на нулевой стадии строительства. Кроме того, следует тщательно проштудировать документы, в соответствии с которыми совершается сделка купли-продажи. Если пакет документов оформлен по закону, властные структуры, по крайней мере, помогут дольщикам в случае возникновения проблем. Если же инвестор принимает правила игры «Хочу квартиру за полцены», он берет все риски на себя. По мнению директора агентства недвижимости «Большой Город» Жанны Волобуевой, в ближайшие годы агентствам недвижимости предстоит большая чистка. Это процесс вполне естественный, так как уже давно пора повысить компетенции и «возвести уважение к профессии в особый тренд». Поскольку конкуренция велика, есть надежда, что выиграет тот, кто обслужит клиента лучше и качественнее других. Тот, кто поймет, что стремление урвать копейку чревато большими потерями. КОММЕНТАРИЙ Лариса ГИЛЬМУТДИНОВА, начальник юридического отдела министерства строительства Новосибирской области: — Чаще всего людей привлекает низкая цена, и они даже не задумываются, в чем суть, например, договора займа. А суть в том, что вы отдаете деньги юрлицу не на строительство дома, а просто взаймы, на определенный срок, под маленькие проценты или даже вообще без процентов. Особенно часто практикуют такое агентства, созданные при компаниях-застройщиках. Хотя независимые юристы консультируют риелторов, найти общий язык удается далеко не всегда. Некоторые фирмы соглашаются и помечают «красными флажками» стройплощадки, где продаются квартиры по серым схемам, некоторые сильно удивляются. Рекламируют сомнительные варианты, а потом не понимают, что же такое они сделали. СПРАВКА За январь-февраль в области сдано свыше 477 тысяч квадратных метров жилых площадей — это на 122,4 процента больше показателя аналогичного периода прошлого года, сообщил министр строительства региона Сергей Боярский. В Новосибирске за два месяца сдано в эксплуатацию более 337 тысяч квадратных метров жилых площадей. Объем ввода малоэтажного строительства в регионе превысил 145 тысяч квадратных метров, что на 80 процентов больше объемов аналогичного периода 2014 года. По информации пресс-службы губернатора и правительства Новосибирской области