Жаждущим крыши над головой надо хорошо изучить ситуацию на рынке недвижимости, чтобы не попасть впросак
Недвижимость, а если ближе к обыденной жизни, жилье, жилище, всегда было самым большим камнем преткновения для россиян. Не зря обычное словосочетание — квартирный вопрос — из чисто бюрократического стало для нас чем-то вроде заклинания, фетиша и неотъемлемого признака чисто русской жизни. Квартирный вопрос, он, конечно, везде существует, хоть в Африке, хоть в тесном Париже. Но у нас совершенно особенный. Потому что это не только жилье, крыша над головой. У нас это показатель твоей пробивной способности, близости к сильным мира сего, ныне — степени наполненности кошелька, а также указатель градуса твоего терпения — годами ждем, вернее, ждали собственной «крепости». Многие так и не дождались…
Настали новые времена, когда квартирный вопрос стал в совсем ином, скажем так, ракурсе. И теперь он — показатель предприимчивости одних, в том числе и сильно криминальной «предприимчивости», а с другой стороны — лопоухости других. Потому что на нужде нуждающихся ушлые, наглые и хитрые способны делать неплохие «дивиденды».
В советское время самое большое преступление, связанное с жильем, было постоянное местопребывание без прописки по тому адресу, где вы обитались. Во времена приватизации наломали дров: бедные детки родителей-пьянчужек лишались нормальной крыши над головой, переезжая вместе с предками из городских квартир в сельские халупы, из хороших кварталов в довоенные бараки. Потом, правда, законодатели одумались и хоть как-то защитили несовершеннолетних. За квартиры убивали, отправляли стариков в никуда. До сих пор суды разбираются с многоступенчатыми куплями-продажами, в основе которых первоначальная незаконная сделка. Лишь недавно было установлено, что добросовестный покупатель, если ему не повезло и он нарвался на «нечистую» квартиру, не теряет все — и жилье, и деньги. Право добросовестного приобретателя, то есть право собственника, закреплено и в новом Жилищном кодексе. Кстати, еще одно важное новшество. А разве сбросишь со счетов родственные разборки, когда братья и сестры, ставшие кровными врагами, делят оставшиеся от родителей квадратные метры. Квартирный вопрос вобрал в себя не одну статью Уголовного кодекса. Если сейчас изъять из судов все квартирные дела, то, думается, шкафы в ведомствах Фемиды на треть освободятся.
Напоминаю обо всех этих горестных перипетиях, чтобы напомнить: этот вопрос становится все более жестким, нельзя терять бдительности. Еще одно нововведение. Теперь сложно будет жуликам продавать в строящихся домах одну квартиру нескольким покупателям, что было раньше. Потому что по новому Жилищному кодексу сразу, как только заключается инвестиционный договор на строительство, сделка должна быть зафиксирована в Учреждении юстиции по регистрации недвижимого имущества. Именно о том, как строить вместе, как не быть обманутым и пойдет речь.
Сейчас набирает силу ипотека. Правда, может быть, сильно сказано, что набирает силу, но по крайней мере немало людей заинтересовались этим новшеством, попробовали в нем поучаствовать. Понятно, что каждый ищет фирму, банк, где платить надо меньше, где не велик первоначальный взнос. Но в поисках все же надо жаждущим своей крыши над головой знать ситуацию на рынке недвижимости. В частности, банки за ипотеку берут, как правило, 15–18 процентов, а то и больше. И вдруг потенциальный новосел находит фирму, допустим, жилищно-строительный кооператив, который готов брать проценты за строительство жилья раза в три меньше. Паевой взнос составляет примерно половину стоимости квартиры, через полгода фирма выдает ссуду на остальную сумму сроком на десять-пятнадцать лет.
Возможно ли на таких условиях построить квартиру и нет ли в предложении, мягко говоря, некоего лукавства? Чтобы разрешить недоумение, сотрудники оперативно-разыскной части N 2 Управления по борьбе с преступлениями в сфере экономики предприняли превентивные меры. По их просьбе специалист — доктор экономических наук — провел экспертизу документов ЖСК, обещавшего своим пайщикам жилье на очень выгодных условиях. Рассмотрены были, в частности, устав, размер уставного капитала, сведения об отводе земельного участка, о заказчике и подрядчике и другие. Вывод настораживает и очень.
Степень риска для пайщиков достаточно высока. Жилищно-строительные кооперативы организуются не только для строительства, но и последующей эксплуатации жилого дома. Но закона о ЖСК пока нет, хотя он прошел второе чтение в Госдуме. Предложенная схема не дает реальных гарантий защиты пайщиков от недобросовестного использования их паевых взносов. Настораживают слишком выгодные условия, минимальные сроки и очень большая рассрочка платежа. Предлагаемые кооперативом ежемесячные выплаты в полторы тысячи рублей могут позволить себе многие. Но в таком случае средства от одного пайщика физически невозможно выдать другому в качестве ссуды на десять лет. Первый будет столько же лет ждать своей квартиры, пока второй пайщик не выплатит свою ссуду.
Есть еще такой момент. Схема предполагает приобретение квартир в собственность ЖСК на вторичном рынке жилья и передачу их членам ЖСК по договору безвозмездного пользования имуществом. И как условие указано временное там проживание пайщика. Что не противоречит закону, но при этом безвозмездный договор содержит условие внесения платежей. А это уже серьезнее, так как по смыслу противоречит безвозмездному характеру договора. Да к тому же безвозмездное пользование не влечет возникновения права собственности. Запутанная и сложная схема, и еще в ней повторяется одно неприятное слово: «ориентировочная цена недвижимости», «ориентировочная стоимость услуг», что недопустимо в гражданско-правовом обороте, если речь идет о сделках с недвижимостью. Окончательный вывод: участие в таких ЖСК рискованно, вероятность реального возмещения средств в случае ликвидации перспектив не имеет.
Вывод, думается, напрашивается однозначный, как во многих русских пословицах, типа, «дешево, да гнило» или «не гонялся бы ты поп за дешевизною». Ну а про бесплатный сыр и мышеловку знают все…