Осенью 2021 года Новосибирская область была включена в перечень 20 регионов, участвующих в программе ускоренного расселения из аварийного жилья. По данным регионального минЖКХ, на территории региона (по состоянию на 1 ноября 2021 года) признаны аварийными и подлежащими сносу 1292 многоквартирных дома, в которых проживают 24 565 человек.
По данным, предоставленным корреспонденту VN.ru региональным министерством ЖКХ, Новосибирская область в 2021 году взяла на себя обязательства по ускоренной реализации программы расселения - одобрена заявка на 2,5 миллиарда рублей: необходимо расселить не менее 31 тысяч квадратных метров в 2022 году, и не менее 27 тысяч квадратных метров в 2023 году. Как пояснили специалисты минисрества сейчас аварийный жилищный фонд Новосибирской области расселяется с применением ряда механизмов.
Первый механизм. В рамках региональной адресной программы Новосибирской области, финансируемой за счет средств государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и местных бюджетов муниципальных образований Новосибирской области. Расселению подлежат многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу в период с 1 января 2012 года по 1 января 2017 года.
Второй механизм. Расселение в рамках подпрограммы «Безопасность жилищно-коммунального хозяйства» государственной программы «Жилищно-коммунальное хозяйство Новосибирской области». В этом случае финансирование идет за счет средств областного и местных бюджетов. Расселению подлежат многоквартирные дома (в том числе дома блокированной застройки), признанные аварийными с 1 января 2012 года.
Третий механизм – Масштабные инвестиционные проекты (МИП).
Первые два рассчитаны на привлечение бюджетного финансирования, в свою очередь механизм Масштабных инвестиционных проектов рассчитан на участие компаний застройщиков.
Сдерживающий фактор для участия в МИПах
Стоит отметить что реализация проектов жилищном строительстве в рамках МИП, механизм хорошо отработанный в Новосибирске. Так по данным регионального минстроя в 2021 году в Новосибирске было реализовано 24 масштабных инвестиционных проекта., единственный нюанс все они были применены при достройке домов обманутых дольщиков. Но при этом в проектах, связанных с расселением из ветхого и аварийного жилья МИПов практически нет. По данным МинЖКХ Новосибирской области, предоставленных изданию VN.RU, в 2022 году всего один застройщик принимает участие в проектах, связанных с расселением из ветхого и аварийного жилья.
На первый взгляд ситуации вроде похожие, но как говорится есть нюансы. В обоих случаях необходимо отдать людям квадратные метры, но в случае с дольщиками экономика квадратного мера жилья известна, а в случае с расселением из ветхого и аварийного известна только стоимость квадратного метра жилой площади, заложенная в нормативы, и, на сегодняшний день, как отмечают эксперты строительной отрасли, она оторвана от средней цены по рынку. Так в Новосибирске по итогам первого квартала 2022 года средняя стоимость квадратного метра фиксируется на уровне 99 тыс. руб. за метр, в то время как, согласно утвержденных федеральным Министерством строительства нормативов стоимости квадратного метра на 2022 год для Новосибирской области, составляет 68 тыс. рублей. И по мнению экспертов отрасли главный сдерживающий фактор не столько в низкой цене квадратного метра, которая заложена в госпрограмме, но по большей части, в сложности расчета экономики проектов, связанных с расселение, исходные условия совершенно не прозрачные.
«На сегодняшний день нет четкого понимания критериев, по которым рассчитывается инвестиционная привлекательность того или иного проекта, связанного с расселением ветхого и аварийного жилья, которые предлагают застройщикам. Все эти проекты обезличенные, застройщику известна только площадь земельного участка и количество домов и квартир в них, которые признаны ветхими» - поясняет глава Корпорации ЁЛКА Кирилл Ивантеев.
Цифровая карта ресурсов и повысит прозрачность проектов
В текущих экономических условиях, с крайне неблагоприятной рыночной конъюктурой в сфере строительства, именно возможность точного расчета экономики проектов будет иметь одно из ключевых значений для более активного участия в застройщиков. По мнению руководитель совета Ассоциация строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко, сейчас то самое время, когда необходимо искать новые решения и форматы работы чтобы не снижать эффективность госпрограмм.
«Есть необходимость сделать в городе полную ревизию земельных участков, и территорий, попадающих под расселение ветхого и аварийного жилья. Создать в регионе какую-то онлайн платформу, которая позволит собрать полную информацию о всех обременениях, и возможностях техподключений того или иного участка. И такой пилот мы как ассоциация даже поддержала бы», рассуждает Максим Федорченко.
Как поделились с нашим изданием представители ряда застройщиков, во- первых, информация о проектах расселения ветхого и авариного жилья, является не публичной, ее крайне сложно найти на официальных ресурсах мэрии и курирующего министерства, а во-вторых у мэрии попросту нет понимания о собственных ресурсах, оцифрованных объемных данных по территориям, где планируется расселение, застройку какой плотности и какого сегмента можно на данных площадках разместить.
Примеры использования подобных платформ в городах Сибирского региона уже есть, в частности в Новокузнецке, администрация при помощи аналитической платформы «ДЕКАРТ.онлайн», разработанной в Новосибирске, был создан цифровой слепок города, по сути данный проект позволил оцифровать весь рынок первичного и вторичного жилья в городе. На основании этих данных можно видеть в каком направлении идёт развитие города, что в свою очередь даёт возможность планировать строительство инженерных и инфраструктурных объектов.
«Одно из преимуществ такого решения это абсолютная прозрачность экономики проекта. Застройщики могут в режиме реального времени использовать эти данные в своих финмоделях, что позволяет сразу понять объем инвестиций и уровень доходности проекта» - поясняет Кирилл Ивантеев.
Перед регионом на 2022 год стоят довольно амбициозные планы в части реализации проекта по расселению из ветхого и аварийного жилья, и решение с цифровой интерактивной картой Новосибирска, может стать одним из ключевых факторов в достижении поставленных целей. Экономика проектов станет прозрачной и управляемой, а это в свою очередь позволит привлечь застройщиков к участию в масштабных инвестиционных проектах, связанных с расселением.
