Яндекс.Метрика

Валерий ЧЕРВОВ:Концерн «Сибирь» может себе позволить снижать цены на строящееся жилье

Валерий ЧЕРВОВ:Концерн «Сибирь» может себе позволить снижать цены на строящееся жилье
О важнейших тенденциях и реальной ситуации на рынке жилья наш корреспондент беседует с президентом промышленно-строительного концерна «Сибирь», депутатом Новосибирского областного Совета депутатов, заслуженным строителем России Валерием Дмитриевичем ЧЕРВОВЫМ. — Валерий Дмитриевич, при безусловной включенности в определенные общероссийские тенденции в Новосибирске на рынке жилья сложилась собственная конкретная ситуация. После повергнувшего население в шок почти 100-процентного роста цены на жилье в настоящее время, можно сказать, остановились.


Однако это не вызывает бурного всплеска спроса: возможные покупатели как бы в ступоре, и не в состоянии самостоятельно проанализировать ситуацию — они подсознательно надеются на дальнейшее понижение цен. Тем более, что большие надежды возлагаются на национальный проект «Доступное жилье — гражданам России».

Как с точки зрения профессионала, высоты своего опыта и доподлинного знания ситуации вы могли бы прокомментировать нынешнюю ситуацию на новосибирском рынке жилья? Но сначала скажите, пожалуйста, как вы оцениваете питающую надежды новосибирцев составляющую — государственную политику в этой сфере?

— Именно этому национальному проекту «Доступное жилье — гражданам России», как самому производительному из четырех проектов, я отдаю предпочтение. Поскольку по мере его реализации заметен рост производства, доходов населения, его платежеспособного спроса. А эта цепочка, согласитесь, основная. И главное звено этой цепочки — рост доходов.

Государство — ранее В. В. Путин, а теперь Д. А. Медведев — обозначило государственную задачу — продавать жилье по цене 20 тысяч рублей за квадратный метр. Бесспорно, это правильный приоритет, поскольку доступность жилья — важнейший фактор социальной стабильности общества. Другой вопрос, насколько эта задача выполнима и какие проблемы для этого, до этого и параллельно с этим необходимо решить.

Что мы наблюдаем сегодня? Из 100 процентов нуждающихся в жилье только 12 процентов наших граждан могут приобрести его за наличные деньги. Еще 12 процентов покупают в кредит сроком на 3 — 5 лет. Но основная масса — 75 процентов населения — вообще отказывается покупать жилье. И вовсе не потому, что они в нем не нуждаются. Причина — дороговизна. Ведь взяв кредит по ипотеке для приобретения жилья на 15 лет, человек выплатит три стоимости квартиры. А если заемщик добросовестно выплачивал банку кредит в течение 14,5 года, то есть оплатил 95 процентов стоимости квартиры, а последние 5 процентов выплатить при всем желании не может по потере своей кредитоспособности?! Банк в этом случае забирает у него квартиру, продает, чтобы вернуть невыплаченные средства. Проценты, выплаченные по кредитной ставке, заемщик по ипотеке отдал банку безвозмездно. Вот такая пока реальная кредитная политика у нас осуществляется.

Одним словом, президент и правительство поставили очень правильную задачу, но реальные финансовые механизмы сегодня работают в диаметрально противоположном направлении.

Эта «разновекторность» между желаемым и действительным в полной мере касается и другого важнейшего аспекта государственной политики — глобальной задачи обуздания роста инфляции. Потому как на деле у нас в стране продолжается ее безудержный рост. Банки сворачивают социальные программы, следовательно, кредитная политика «Сбербанка», где контрольный пакет акций у государства неминуемо станет такой же, как и у всех других коммерческих банков.

Чем это чревато для промышленности, могу пояснить на примере нашего концерна «Сибирь». Если мы имели кредитные ресурсы под льготные проценты, то сегодня берем кредит под 14 — 17 годовых. Строителям-новичкам на рынке жилья банки дают кредиты аж под 21 процент! Таким образом, увеличивая кредитную ставку, банки сами порождают инфляцию. Поскольку производители вынуждены закладывать любое удорожание в себестоимость продукции. Следовательно, цена продукции растет, и вместо того чтобы получить эффект борьбы с инфляцией, мы получаем ее рост. В конкретных цифрах это такой расклад: если банк поднимает ставку кредитования на 4,5 процента, то трехкомнатная квартира становится дороже сразу на 350 тысяч рублей.

А уж насколько цинично в стране, экспортирующей нефть и газ в огромных количествах, звучит прогноз, а точнее, заявление, что ГСМ будет стоить 35 рублей! То есть нас ставят перед фактом, что таким образом цена «нефтянки» поднимется в 3,5 раза по сравнению с ценой в середине прошлого года. А от «нефтянки» зависим мы все: в автотранспорте ГСМ занимает до 25 процентов в себестоимости продукта. «Отмашка» на рост цен на нефть, на рост кредитной ставки привела к тому, что только за последние 3,5 года цена за тонну цемента выросла с 1500 до 5800 рублей! И рост цен продолжается. Темпы роста стоимости щебня и песка опережают «цементные», металлопрокат и оборудование дорожают не просто фантастическими, а угрожающими темпами. Почему угрожающими? Потому что все эти риски удорожания «собирают» строители…

— С чем конкретно вы связываете рост цен на строительные материалы, и в результате — реальный рост инфляции на 30 процентов?

— В первую очередь с тем, что государство пустило в оборот просто немереные денежные ресурсы.

— Что вы имеете в виду?

— Объясняю опять на примере родной строительной отрасли. Если бы ресурсы выдавали по ипотеке и, что немаловажно, кредитовали незавершенное строительство по мере освоения объемов (условно говоря, произвел полстакана воды, за эти полстакана мне и дали кредит), в этом случае угроза инфляции отпала бы сама собой. В СССР так и было. Сегодня же, если мне дали ипотечный кредит на всю квартиру, а я освоил меньше, появляются свободные деньги. Наш концерн в этом случае приобретает новую технику, технологии, развивает собственные производства. Таким способом инфляция внутри концерна обуздывается.

— Но деньги по данной схеме — стопроцентного кредитования — получает вся страна... И далеко не все используют свободные деньги так, как концерн «Сибирь» — всё в дело…

— В том-то и беда: свободные деньги идут на рынок и умножают инфляцию!

— И каков, на ваш взгляд, выход?

— Главное условие: и застройщикам, и заемщикам по ипотеке нужно выдавать кредиты преимущественно на незавершенное строительство, поскольку это стимулирует рост производства и, соответственно, создание новых рабочих мест. Кредиты же на готовое жилье или вторичный рынок логично в этой связи давать на 3 — 5 процентов больше, чем под незавершенное строительство.

Сегодня же ситуация выглядит скверно: цена квадратного метра реально и неуклонно растет. Мой прогноз: в ближайшее время она поднимется на четверть.

— Словом, тот, кто решил повременить с покупкой жилья, выжидая,
прямо скажем, какого-то мифического понижения цен, могут здорово просчитаться?

— Безусловно. Сегодня по ряду причин (в том числе и из-за подобного, мало чем обоснованного ожидания) явно наблюдается стагнация на рынке продаж жилья. Кроме концерна «Сибирь». И я дальше скажу, почему у нас нет стагнации, а очевиден рост объемов продаж: потому что мелкие строительные организации выставляют на рынке жилье по цене, оправдывающей их затраты. А эти цены слишком высоки. Дело в том, что 214-й закон говорит одно — построй, зарегистрируй собственность, потом продай. Доступность же к кредитным ресурсам резко падает, кончаются или пропадают длинные кредиты, а для реальной экономики длинный кредит — это мультипликатор. Мультипликаторный эффект в строительной отрасли самый большой: жилье, крыша над головой — самое главное, поэтому ликвидность этого продукта самая высокая. Без машины можно прожить, а без жилья — трудно. Самый реальный способ снижения стоимости жилья — это появление массы готового жилья. А в Новосибирской области процесс падения роста объемов сдачи жилья уже начинается, он налицо. Мы у себя в концерне тем не менее увеличиваем рынок жилья, так как с прошлого года демпингуем — до половины стоимости жилья. Сегодня на рынке можно увидеть цену за квадратный метр от 60 тысяч рублей и выше. У нас, в концерне «Сибирь», эти цифры иные — 46 — 48 — 54 тысячи рублей за квадратный метр, на жилмассиве на Рябиновой и того меньше — от 33 тысяч рублей за квадратный метр. В связи с тем, что спектр выбора площадок у большого строительного предприятия большой, мы можем себе позволить продавать жилье почти в два раза дешевле, чем на основном рынке.

— Каким же может быть выход из создавшейся ситуации, поскольку стагнация рынка вещь тревожная: неясно в какую сторону произойдет отклонение?

— У меня одна надежда на то, что государственная политика изменится. Иначе: если государственная машина «забуксует» с изменениями, то к концу этого года или к началу следующего нужно ожидать значительного падения объемов строительства жилья. Москва это уже ощутила, мы начинаем у себя ощущать: даже те 12 процентов людей — малый и средний бизнес — не хотят покупать квартиры.

— То есть в интересах строителей — снижение стоимости квадратного метра жилья, но сможет ли это повлиять на общую ситуацию?

— Снизить стоимость квадратного метра жилья на рынке можно лишь одним способом — много строить. Для этого нужны деньги. Наращивание объемов — это сверхзадача, с которой концерн «Сибирь» справляется, так, к примеру, в прошлом году мы построили более 100 тысяч квадратных метров жилья и социальной инфраструктуры, в этом году планируем 220—300 тысяч квадратных метров жилья, таким образом в два с лишним раза увеличить объемы строительно-монтажных работ. Естественно, это позволит нам сдерживать темпы роста стоимости квадратного метра жилья, но если государственная политика не изменится, цены на жилье будут расти. Надеюсь, коллеги наши подтянутся вслед за нами, а может, впереди побегут.

— Валерий Дмитриевич, и все-таки: на чем основывается ваша уверенность как в будущем концерна, так и в будущем потенциальных покупателей построенного «Сибирью» жилья?

— Мы надежно защищены от неожиданностей и от тех процессов, о которых я говорил выше: мы можем постоянно снижать стоимость квадратного метра при повышении потребительского качества жилья. Во-первых, потому что у нас новая техника, осваиваются новые технологии. Во-вторых, наши специалисты имеют возможность ездить по миру и внимательно изучать эти технологии, приобретать за рубежом новейшую технику. И ещё: я хочу высказать в этой связи — имея в виду деловую уверенность, — нашу особую благодарность Сибирскому отделению Сбербанка России и лично его руководителю Владимиру Викторовичу Ворожейкину, а также его коллегам по банку и по кредитному комитету за высокую культуру обслуживания. Наше сотрудничество — одна из важнейших гарантий обеспечения роста объемов строительства жилья, производимого нашим концерном.
Поделиться:
Копировать