Проблемы задают тон

Преодоление «психологии преодоления»
Губернатор Виктор Толоконский начал разговор с обозначения круга проблем, которые сегодня есть в сфере проектирования и организации самого строительного процесса, в наращивании мощностей и производстве строительных материалов и конструкций, внедрении новых ресурсосберегающих технологий в строительстве. Сегодня много вопросов возникает и в организации всего строительного процесса: от подготовки и отвода земельных участков, выбора организационных моделей строительства и проектных решений до принятия решений градостроительного плана — чтобы не снизить возможности наших территорий в будущем. Перспектива должна быть на десятилетия вперед, решения — носить тактический характер. Поэтому сегодня обсуждаются задачи развития региона очень масштабно и подробно. Главное, по мысли губернатора, — не только поставить задачи развития региона, но и «преодолеть — и в себе, органах власти и управления, и во всем сообществе — текущий подход к решению задач и перейти на уровень принятия долговременных, качественно новых решений, окончательно преодолеть «психологию преодоления кризиса».

«Это невозможно сделать только «в кабинетах» — только путем обновления всего общественного настроя, очень точного иного взаимодействия органов власти со специалистами и всем обществом», — сказал Виктор Толоконский.

Такое повышенное внимание к развитию строительного комплекса действительно важно, потому что именно он должен быть инструментом решения всех главных экономических, социальных, инфраструктурных задач развития региона. Выставка «Стройсиб», демонстрирующая непосредственно конкретные направления отрасли, позволяет обратиться к развитию строительного комплекса в его прикладной плоскости. При этом наглядно совершенно иное современное состояние отрасли, за очень короткий срок ставшей другой. Это видно, как справедливо отметил Виктор Александрович, по стремительно изменяющемуся облику крупных российских городов — в том числе, конечно, и Новосибирска.

Льготы для стройиндустрии
В связи с резким ростом темпов ввода новостроек в последние годы дефицит строительных материалов стал всеобъемлющим. Из-за ощущающейся в той или иной степени нехватки практически всех ресурсов для строительства на них неуклонно растут цены, что не вписывается в инфляцию, сложно воспринимается рынком.

Решение о строительстве дополнительных мощностей по производству цемента созревало еще с 2003 года. Этот вопрос, по признанию губернатора, решается непросто, и новые мощности на Искитимском заводе будут запущены не раньше чем через год.

В следующем году область выйдет на удвоение мощностей производства кирпича. В этом году новосибирские заводы увеличат производство кирпича в среднем на 30 процентов. Кроме того, планируется построить несколько новых заводов суммарной мощностью не менее 200 — 250 миллионов штук, и к концу следующего года новосибирская стройиндустрия сможет выйти на выпуск не менее 600 — 650 миллионов штук кирпича.

На все проекты по строительству дополнительных мощностей производства строительных материалов и конструкций будет применяться особый, повышенный режим льготирования. Будет больше льгот по налогам с новых мощностей и больший размер субсидий на компенсацию затрат.

Планы перспективных площадок
Пока не очень эффективна ситуация с подготовкой перспективных, выгодных и интересных площадок под застройку, и многие строители испытывают дефицит участков под строительный задел. Между тем, по мысли Виктора Толоконского, строительный комплекс должен не находиться в постоянном поиске «сферы своего приложения», а эффективно развиваться.

«Имеющиеся сегодня строительные мощности настолько дефицитны, что мы обязаны организовать, спланировать их на длительный период времени», — говорит губернатор.

Перспективные площадки, определенные для больших объемов постепенной будущей застройки, помогут решить проблему цены жилья, серьезно повысив спрос. Стимулировать спрос наиболее реально за счет передачи земельных ресурсов непосредственно потенциальным потребителям, а не только застройщикам. Главное при этом — не превратить благое намерение в спекулятивную розничную реализацию будущих новостроек: земля должна предоставляться для строительства и жизни на ней, а не под многочисленные последующие перепродажи.

Проекты застройки перспективных площадок малоэтажным и индивидуальным жильем важны еще и с точки зрения жилищных социальных программ. К примеру, одного выпускника детского дома по закону область должна обеспечить 15-ю квадратными метрами жилплощади — этого, конечно, очень мало. Но даже если за счет областной казны превысить положенные нормы и приобрести для граждан этой или других категорий, которые могут рассчитывать на господдержку, жилье большей площади, реально по нынешним ценам за бюджетные средства купить жилплощадь только на вторичном рынке не в самых лучших домах и жилых кварталах.

По мысли губернатора, здесь есть и другой путь: строить так называемые «таун-хаусы» — поселки небольших простых и относительно недорогих домов с прикрепленными к ним земельными участками. Так, организовывая жизнь на земле, можно одновременно решать и жилищную, и социальную проблему.

Перспективы развития этих направлений: укрепление государственно-муниципальных функций заказчика на строительство крупных инфраструктурных объектов и освоение масштабных площадок под жилищное строительство, новые формы строительства жилья, при которых заказчиками выступали бы товарищества собственников будущего жилья. Последний вариант, конечно, должен осуществляться в промышленном разрезе и по единому генплану строительства жилых микрорайонов. Уже в самом ближайшем будущем большие бюджетные ресурсы начнут вкладываться в подготовку площадок застройки в пригороде Новосибирска, на территориях, прилегающих к Бердску, Искитиму, а также в Новосибирском, Мошковском, Колыванском, Коченевском районах. На этих площадках, убежден Виктор Толоконский, необязательно возводить высотные жилые массивы — это должны быть поселки малоэтажной и индивидуальной застройки.

Главное, чтобы власть помогла построить подходы, дороги, линии электропередач, трансформаторные подстанции, обеспечить водозаборы, обеспечить комплексность и системность жилищной застройки. Так будет повышаться уровень капитализации жилищной продукции.

«Если, помимо инженерной инфраструктуры, вовремя и правильно запроектировать школы, детские сады, грамотно разместить на жилых территориях медицину общей практики, привлекательность и конкурентоспособность микрорайонов повысится», — говорит Виктор Толоконский.

Для эффективного решения этих задач и сами строительные организации должны изменяться — в сторону укрупнения, повышения комплексности, становления в качестве серьезных холдинговых структур.

Грамотное устранение ветхости
Для расселения граждан из ветхого и аварийного жилья необходимо создать муниципальные организации, способные быстро, четко и безболезненно как для переселенцев, так и для застройщиков проводить эти процессы. По мысли губернатора, застройщик не может оставаться один на один с проблемами и издержками расселения. Здесь «на передовой» проблем даже не столько финансовые затраты, хотя они очень велики, сколько все организационные, правовые, юридические, психологические аспекты устранения ветхости.

«Когда на такие серьезные темы разговаривают только представители бизнеса и граждане, ни к чему хорошему это не приводит — нужно государственное и муниципальное регулирование и содействие», — уверен Виктор Толоконский.

Бюджет готов сегодня вкладывать в решение этих задач, как минимум, в 4 — 5 раз больше средств, чем было в прошлом году. Это огромная программа по расселению ветхого жилья, оперирующая сегодня миллиардными величинами. Если раньше на расселение тратилось порядка 250 миллионов рублей в год, то теперь это будет не менее 2 миллиардов рублей. И освоить их сегодня без принятия новых решений — резерва строительной продукции, организационных механизмов — невозможно.

Предоставление служебного жилья
Объем субсидий молодым семьям на приобретение или строительство жилья возрастет вдвое, при этом будет развиваться смешанное субсидирование, при котором, кроме государственной поддержки, свою долю должны будут вносить работодатели.

Кроме того, в связи с нехваткой целого ряда специалистов будет принята специальная программа строительства служебного жилья, на которую уже в этом году предполагается направить порядка 170 — 180 миллионов рублей. В первую очередь — для сельских районов, но программа, конечно, затронет и жителей города Новосибирска, стратегически определяющего будущее области по целому ряду важнейших объектов. Это технопарк, аваиционный завод и еще целый ряд промышленных комплексов, в которых зачастую невозможно решить все проблемы только повышением зарплаты, потому что там очень специфические направления, конкурентный рынок. Чтобы не только привлечь, но и закрепить специалистов, нужны социальный пакет, жилье.

Расширение возможностей жилищного кредитования
Конечно, не обошлась беседа о проблемах жилищно-строительного рынка без разговора о жилищном кредитовании, которое развивается в Новосибирской области наравне с общероссийским уровнем. Этим направлением занимаются многие коммерческие банки, есть областное ипотечное агентство. Но, как отметил Виктор Толоконский, сказать, что ипотека стала единственным ключом для решения жилищной проблемы, сегодня нельзя, потому что государство пока не совсем точно и правильно урегулировало эти задачи.

«Строить и покупать жилье в рассрочку нужно дать возможность всем людям, имеющим хороший уровень образования, профессиональной пригодности и социального статуса. Таких людей — подавляющее большинство. Нынешняя же система регулирования ипотечного рынка позволяет пользоваться ипотечными кредитами очень небольшой категории граждан с очень высокими доходами. Это в социальном плане для страны — не решение задачи», — говорит Виктор Толоконский.

Нужны простые законодательные нормы, чтобы гарантии по ипотечным кредитам на уровне субъекта Федерации не учитывались во внутреннем долге, были выведены в какую-то особую сферу. Эти механизмы должны быть такими, при которых жилье было бы в государственной собственности и имелась возможность со стороны региональной власти снизить планки банков по уровню процентных ставок.