Землю — дачникам, права — владельцам

Или наоборот, хотите продать надоевшее «место под солнцем»? Найти вариант — не проблема. А вот оформить сделку в рамках нового отечественного законодательства — задача посложнее.

О том, как правильно зарегистрировать права на земельный участок, чтобы избежать возможных неприятностей и в дальнейшем иметь возможность распорядиться им по своему усмотрению в рамках закона, мы попросили рассказать нашим читателям Сергея Алтухова — директора ОГУП «Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по НСО» (ОГУП «Техцентр НСО»).

— Сергей Игоревич, наши читатели часто обращаются в газету с просьбой объяснить, какие документы необходимы сегодня, чтобы продать или купить дачный участок, и каким образом можно их получить?

— Прежде всего необходимо оформление прав того, кто сейчас является фактическим владельцем. Ведь сегодня у большинства населения нет практически никаких документов, удостоверяющих права на дачные участки. В лучшем случае это членская книжка садоводческого товарищества. Поэтому и покупка-продажа наиболее беспечными гражданами до сих пор осуществляется способом, который на самом деле законным назвать нельзя. Покупатель отдает деньги продавцу, а тот сообщает председателю о передаче своей доли в товариществе новому владельцу, который в свою очередь получает новую членскую книжку.

Тем не менее на сегодняшний день благодаря изменениям, произошедшим в российском законодательстве, уже существует возможность юридического оформления прав на земельные участки. В 2005 году в Новосибирской области была проведена кадастровая оценка земель. В результате этого практически 100% земельных участков учтены в Государственном земельном кадастре. Можете представить, какой огромный объем работы был проделан, и как обычно бывает в таких случаях, не удалось избежать некоторых неточностей. Информация для учета поступала из разных источников, в том числе из хозяйственных книг, налоговых документов и т. д. Теперь же расхождения, касающиеся владельцев участков, их размеров и других данных, могут стать причиной разногласий и споров. Например, между бывшими и новыми владельцами или между соседями, если данные не будут исправлены своевременно — до того, как права на земельный участок зарегистрирует Управление федеральной регистрационной службы (УФРС, бывшее учреждение юстиции).

— То есть, если раньше все земли были государственные, то и определения четких границ между ними не требовалось?

— Пожалуй, так. Распоряжением местной администрации предоставлялся участок для садоводческого товарищества, границы которого чаще всего не были конкретно определены, условно оговаривалось, что земля отводится, например, 10 гектаров в районе Бибихи, недалеко от реки Оби. Таким образом, на сегодняшний день мы имеем «декларированную» площадь участка, границы которого не определены.

— А когда планируется навести полный порядок в земельном учете?

— До 1 января 2007 года все земельные участки и права на них должны быть оформлены и зарегистрированы. Тогда законные владельцы наконец начнут платить государству налоги, ведь ни для кого не секрет, что доход от налоговых сборов — одна из основных целей проводимой в нашей стране земельной реформы. Правда, скорее всего, сроки оформления будут продлены еще и на 2008 год — уж слишком много спорных или нестандартных случаев возникает в процессе оформления прав на землю, особенно в крупных городах, в том числе и в Новосибирске.

— Хорошо, давайте вернемся к нашим дачникам, желающим зарегистрировать права на земельный участок в садоводческом товариществе.

— Итак, есть два варианта оформления прав на дачный участок. Первый: коллективное право собственности или аренды, когда владельцем является само садоводческое товарищество. Второй: индивидуальное право собственности или аренды, когда владельцем участка является один человек.

— Что проще и выгоднее оформить: право собственности или аренды?

— Процесс оформления и количество инстанций, которые придется пройти, будет практически одинаковым. А вот владеть земельным участком (впрочем, как и любым другим имуществом), конечно, выгоднее на правах собственника, так как в случае продажи права аренды практически всегда необходимо иметь на то согласие собственника имущества.

— Как лучше оформлять право собственности или аренды: на общество или на каждого отдельного члена общества? Каковы различия в процессе оформления и в документах, которые будут получены пo итогам государственной регистрации?

— Здесь выбор каждый может сделать исходя из собственных субъективных желаний. А что касается формы документа, при регистрации коллективного права собственности в вашем свидетельстве будет указана доля земельного участка всего кооператива (например, 1/200), которая принадлежит лично вам, без указания размеров и месторасположения этой доли. В случае оформления одного отдельного участка — его размеры и месторасположение. Алгоритмы оформления прав на землю в обоих случаях очень схожи.

Если вы решите заниматься оформлением прав самостоятельно, то порядок действий должен быть следующим:

1. Собрать правоустанавливающие документы на земельный участок. Чаще всего это решение о формировании и предоставлении земельного участка для ведения садово-огороднической деятельности и пакет уставных документов садоводческого товарищества, которые должны храниться в правлении товарищества, а также справка о членстве конкретного человека в конкретном товариществе, его членская книжка.

Если вам не хватает каких-то правоустанавливающих документов, нужно обратиться в администрацию муниципального образования, на территории которой находится ваше товарищество, а также получить от администрации доверенность на право формирования земельного участка с целью дальнейшего оформления прав собственности или аренды на него.

2. Затем необходимо получить выписку из Государственного земельного кадастра (кадастровый план земельного участка) с теми данными, которые характеризуют ваш участок на сегодняшний день. Это можно сделать в районном филиале федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Новосибирской области (ФГУ ЗКП).

3. Обратиться в организацию, имеющую право проводить работы по межеванию для определения (установления) границ земельного участка, его размеров и местоположения. Список таких организаций вам могут представить в Управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области (Управление Роснедвижимости по НСО). Поскольку большинство земельных участков сегодня имеют условные границы, в интересах владельцев провести межевание. Собственник должен знать, за какой конкретный участок земли он платит налог. Во-первых, чтобы не тратить на это лишних денег (при условных границах вполне вероятна возможность двойного налогообложения), во-вторых, чтобы избежать конфликтов с владельцами соседних участков, поручив решение спорных вопросов специалистам.

4. Вновь обратиться в районный филиал (по месту расположения участка) ФГУ ЗКП, представить уточненные результаты межевания и получить выписку из Государственного земельного кадастра (кадастровый план).

5. Зарегистрировать право собственности или аренды в Управлении Федеральной регистрационной службы по НСО.

— Какие из этих этапов входят в компетенцию ОГУП «Техцентр НСО»?

— Практически все. Мы готовы взять на себя оформление прав на любой участок или оказать помощь на любом из перечисленных этапов. На самом деле то, что я рассказал, очень упрощенная схема действий, так как зачастую почти на каждом этапе возникает множество «подводных камней». Это касается и поиска правоустанавливающих документов, и выбора квалифицированных специалистов по межеванию, и юридических особенностей в том или ином случае — обо всем и не расскажешь.

— И вы можете решить все эти вопросы за меня?

— Конечно. При условии, что вы представите нам членскую книжку садоводческого товарищества и доверенность на формирование земельного участка.

— А сколько это будет стоить?

— В каждом конкретном случае стоимость услуг зависит от многих факторов, но она, на наш взгляд, вполне приемлема даже для среднеобеспеченных семей. Например, оформление прав на 4 — 6 соток в среднестатистическом садоводческом товариществе стоит от 2 тысяч руб. Срок оформления в среднем — от одного месяца. Так что если хотите сэкономить время и нервы — добро пожаловать.

ОГУП «Техцентр НСО» (в народе его называют еще Областным БТИ) был создан в 2003 году с целью предоставления для физических и юридических лиц услуг по подготовке документов для регистрации прав на недвижимое имущество.
Основные задачи: техническая инвентаризация объектов недвижимого имущества, оформление технических паспортов на них. ОГУП «Техцентр НСО» проводит по заказам граждан работы по межеванию земель с установлением на местности границ земельных участков и расположенных на них строений (сооружений), подготавливает проекты территориального землеустройства, карты (планы) земельных участков, документы о межевании (описания земельных участков), необходимые для постановки на государственный кадастровый учет и оформления прав на землю.