Цена «квадрата» и безопасность дольщика

Приведут ли новации в системе страхования к удорожанию квартир в новостройках?

Обязательное страхование ответственности застройщика может иметь последствия, которые трудно оценить однозначно. С одной стороны, «подушка безопасности», предложенная банкирами и страховщиками, снизит потенциальные риски, которым подвергаются дольщики — это самый большой плюс. С другой стороны, из-за дополнительных расходов застройщика цена квадратного метра может вырасти — это очевидный минус.

Напомним: с 2014 года договоры долевого участия нельзя регистрировать, если в них не указано, каким способом застройщик обеспечит исполнение своих обязательств. Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает, что строительная компания может выбрать наиболее приемлемый для нее вариант: воспользоваться банковским поручительством, оформить страховку от невыполнения обязательств в профессиональной страховой организации или вступить в Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

Готов ли строительный рынок работать по новым правилам?

Отрабатывать и еще раз отрабатывать
Ни строители, ни страховые фирмы, ни кредитные организации к столь важным нововведениям оказались не готовы, считает Константин Боков, президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области. Выступая недавно на круглом столе, он отметил, что сегодня застройщики живут задельными объектами — завершают многоквартирники, разрешения на строительство которых уже выданы. Изменения, внесенные в законодательство, таких объектов не коснулись. Однако рано или поздно с вопросом об обязательном страховании все-таки придется столкнуться, а значит — нужно, чтобы соответствующие механизмы заработали в полную силу как можно скорее.

Общество взаимного страхования застройщиков, созданное московскими организациями, планирует открывать филиалы на территории субъектов Российской Федерации. Но, по словам экспертов, принимать туда будут не всех. Что же касается страховых компаний, они подходят к новым продуктам и новым рискам очень осторожно. Хотя правила страхования застройщиков уже сформулированы, есть нюансы, которые еще надо отрабатывать и отрабатывать.

— Механизмы контроля застройщиков страховыми компаниями практически отсутствуют, — конкретизирует Владимир Голубков, руководитель представительства Всероссийского союза страховщиков в СФО. — Просчитать риски практически невозможно, потому что нет ни статистики, ни какой-либо иной полноценной информации. Вопрос о страховании ответственности застройщиков рассматривался на президиуме Всероссийского союза страховщиков. Было принято решение разработать типовые правила страхования, и сегодня они находятся на согласовании в органе страхового надзора. Правила будут рекомендованы к использованию, но в принципе критерии сотрудничества с застройщиками каждая страховая компания определяет индивидуально. Страховщик будет думать, готов ли он принять риск на себя или нет, а застройщик решит, стоит ли ему работать с той или иной страховой компанией. Ведь представители стройбизнеса должны оценивать ситуацию адекватно: если компания продает обещания задешево, возникают сомнения в том, сможет ли она их выполнить.

Видимо, на первых порах страховщики будут стремиться сотрудничать лишь с теми застройщиками, которые хорошо известны и зарекомендовали себя с наилучшей стороны. Впрочем, смельчаки-экспериментаторы, готовые шагнуть вперед чуть дальше своих коллег, все-таки есть: в Новосибирской области уже сегодня с застройщиками готовы работать несколько страховых организаций и банков.

Покупателю «в нагрузку»
Нельзя отрицать, что страхование ответственности обойдется строительным организациям в копеечку. Например, за «входной билет» в Общество взаимного страхования нужно заплатить 500 тысяч рублей. Плюс к тому членство в обществе предполагает взаимную ответственность: если, скажем, рухнула крупная фирма, компаниям придется скидываться, и финансовые потери могут быть огромными. Страховые организации и банки за свои услуги также запрашивают проценты, поэтому застройщики, исполняющие требования закона, понесут дополнительные расходы в любом случае.

Возмещать потери они постараются за счет продажи жилья. Можно ли спрогнозировать, насколько вырастет цена квадратного метра?

— Разрабатывая проект 214-го закона, депутаты Госдумы закладывали в него повышение цены квадратного метра до четырех процентов, — отмечает Лариса Гильмутдинова, начальник юридического отдела министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области. — Но для каждого конкретного застройщика ситуация индивидуальна. Если, например, у строительной компании есть проблемные объекты, процент удорожания возрастет. Если, напротив, у застройщика чистая деловая репутация, процент понизится: страховые компании пойдут на сотрудничество охотнее и на более выгодных условиях.

— Думаю, резкого, массового удорожания квадратных метров не произойдет, — резюмирует Константин Боков. — Но то, что будет дифференцированное удорожание, совершенно очевидно. У одного из застройщиков цена квадратного метра поднимется на полтора процента, у другого — на пять процентов, а у третьего еще больше.

Кстати, стройфирмы, предлагающие слишком дорогое жилье, могут попросту не найти покупателя и окажутся неконкурентоспособны. Эксперты полагают, что некоторые застройщики, не способные выполнить требования закона, вынуждены будут уйти с рынка.

Серые схемы на злобу дня
Чтобы обойти новую систему страхования, ряд компаний, по-видимому, выйдет из системы работы по договорам долевого участия и переключится на другие схемы.

Специалисты подчеркивают, что строительство жилья силами жилищно-строительного кооператива — наиболее приемлемая, законная схема, позволяющая работать без страховки. В ЖСК могут войти как дольщики, так и строители-профессионалы, однако важно иметь в виду, что кооператив — это добровольное объединение граждан, заявляющих о своем намерении строить дом собственными усилиями. Следовательно, членам кооператива никто ничего не должен: если разрешение на строительство имеется, кооперативщики могут собирать деньги и вести работы (класть кирпич, крыть крышу и прочее) хоть собственными руками.

Лариса Гильмутдинова выражает опасения, что попытки избежать страхования рисков приведут к активному использованию застройщиками так называемых серых схем. Как дольщику обезопасить себя и не угодить в ловушку недобросовестной компании? Выход один: повышать юридическую грамотность.

— Если мы с вами идем в магазин, отдаем деньги за продукты или одежду, мы всегда смотрим, чтобы не было брака или просрочки, — напоминает Лариса Гильмутдинова. — Однако когда люди вкладывают средства в будущее жилье, они ведут себя очень неосторожно: в разы, в миллионы раз большие суммы подчас отдаются просто так по договорам займа, буквально выбрасываются на ветер.

КОММЕНТАРИЙ
Денис ВЕРШИНИН, министр строительства и ЖКХ Новосибирской области:
— Не имея полного представления о возможных рисках, страховые компании еще не выработали инструментарий для активных действий. Чтобы урегулировать ситуацию, министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства региона в 2013 году проводило переговоры и совещания, сверяя позиции с банками и страховыми организациями. Важнейшая задача состоит в том, чтобы выработать правила для страхового рынка и предпринять все необходимые меры, позволяющие фирмам мобилизовать соответствующие формы страхования ответственности.

Хочется напомнить, что жителям области, которые вкладывают деньги в строительство жилья, нужно быть очень осторожными при заключении контрактов. По оценкам министерства, до тридцати процентов обманутых дольщиков могли бы ими не стать, если бы заключали предусмотренные законом договоры долевого участия, а не договоры займа или контракты по временному размещению денежных средств, из которых не вытекают обязанности застройщика по своевременному вводу жилья.

СПРАВКА
Ввод жилья в Новосибирской области в 2013 году составил 0,62 квадратного метра на душу населения и превысил среднероссийское значение (0,46 квадратного метра) и средний уровень по Сибирскому федеральному округу (0,3 квадратного метра). При этом в Новосибирском районе введено в строй более 1,56 квадратного метра жилья на человека