Растите, дома, большие и малые

Что делается и предстоит сделать власти и бизнесу, чтобы в Новосибирской области успешно шло жилищное строительство

На 1,7 миллиона квадратных метров увеличился жилой фонд Новосибирской области в 2013 году. Результат хороший, но какое это жилье? Какой ценой достаются квартиры городским и сельским жителям? Что мешает проведению честных сделок между застройщиками и теми, кто вкладывает свои кровные средства в квадратные метры?

Как известно, государство преобладающее внимание стало уделять малоэтажному строительству. Малоэтажек и домов усадебного типа в стране должно быть больше. Они должны быть удобными, комфортными, радовать глаз. Это тебе не двухквартирники, собранные в семидесятых и восьмидесятых годах ХХ века из фундаментных блоков. Да, простоят они, наверное, еще сотню лет, но какое же это все-таки убожество!

Тепло и современно
На помощь строителям приходят новые материалы, конструкции и модули. Пусть мы редко обращаем внимание на то, что производятся те чаще всего на импортном оборудовании и по зарубежным технологиям, но ведь они теперь есть, причем на территории нашей области. Продукция искитимского завода «Бетолекс» компании «Сибирский строитель» находит широкое применение в строительстве жилья экономкласса. Этой же фирмой недавно пущен в эксплуатацию завод обжига извести. К слову сказать, оборудование для него произведено в Воронеже.

В Новосибирском районе сооружается завод сухих строительных смесей «Бергауф». Реализуется проект строительства Каинского кирпичного завода. Сооружение его вступило в завершающую стадию.

Большое значение в современной практике домостроения придается использованию различных теплоизоляционных материалов. Теперь стараются брать не толщиной стен, а их способностью удерживать тепло. К сожалению, большую часть теплоизоляционных материалов строительным организациям приходится пока завозить из других регионов.

Однако положение меняется. Строительство завода по выпуску 70 тысяч тонн теплоизоляционных материалов в год ведется акционерным обществом «Научно-производственное объединение «Базальт». Дочерняя компания «Теплопром» холдинга «Главновосибирскстрой» возведет на территории Промышленно-логистического парка близ Новосибирска завод по производству утеплителя на основе стекловолокна. Инвесторы вложат в проект 2,3 миллиарда рублей.

Надо заметить, советом по инвестициям при губернаторе области одобрены многие из проектов, направленных на развитие строительной индустрии, и прежде всего тех мощностей, в которых сегодня нуждается регион.

Приоритет малоэтажкам
Эксперты с удовлетворением отмечают, что доля малоэтажного строительства в последнее время растет, в 2013 году она составила 31 процент от общего количества сданного жилья. Понятно, что малоэтажки появляются в основном в сельских районах области, а значит, там активизируется жизнь.

Власти обещают, что реализация программы стимулирования строительства жилья продолжится и в 2014 году. Руководство области намечает провести конкурсы среди районов. Муниципальные территории представят на рассмотрение комплексные площадки, пригодные для жилищного строительства. Обязательное условие — выделение земельных участков многодетным семьям. Это очень важный аспект проводимой нашим регионом, да и страной в целом, социально-демографической политики укрепления семейных ценностей.

Районы наверняка проявят интерес к инициативе руководства региона, и выделяемые областью в текущем году 158 миллионов рублей в качестве стимулирования найдут достойное применение. Традиционно активное участие в этом процессе проявляют Искитимский, Краснозёрский, Куйбышевский, Купинский, Сузунский, Тогучинский, Чановский, Чистоозёрный районы. Конечно, основная роль в проекте отводится расположенному по соседству с областным центром Новосибирскому району.

Были бы земли
Где взять участки для будущей застройки? Безусловно, используются земли муниципальные, будь то сельские районы или территория Новосибирска. Однако есть и еще один резерв — федеральные земли. С федеральным центром надо уметь находить общий язык, и, похоже, это удается. Достигнута договоренность губернатора области с руководством федерального Фонда развития жилищного строительства о создании комиссии, призванной координировать совместные действия.

Работа комиссии уже ощущается. В декабре 2013 года в поселке Элитном и в селе Новолуговом Новосибирского района проведены аукционы, давшие возможность вовлечь в строительный оборот несколько сотен гектаров земель. И это не окончательная отметка.

За период с 2008 по 2012 год в нашей области инвестировано 4,3 миллиарда рублей на переселение людей из ветхого и аварийного жилья. Новоселья справили 7 956 человек. Значительные деньги закладываются на переселение и в 2014 году. Помимо известного федерального закона № 185, необходимо выполнять и указы Президента РФ Владимира Путина, обязывающие регионы в ближайшее время обеспечить переселение людей из аварийных многоквартирных домов, признанных таковыми по состоянию на 1 января 2012 года.

Закон, который не работает
В отношениях между теми, кто строит жилье, и покупателями квартир всегда был, мягко говоря, определенный холодок недоверия. Остается он и сейчас, хотя с 1 января 2014 года вступил в действие федеральный закон об обеспечении гарантий строителей жилья перед дольщиками. Закон фактически не работает.

Эксперты довольно скептически оценивают нововведенный документ. Почему? Потому что банковские гарантии будут доступны не всем. У банков — свобода выбора застройщиков, с которыми они смогут сотрудничать не напрягаясь. Остальные попросту получат от ворот поворот. Страховые компании — в некотором замешательстве. Они еще не выработали свой инструментарий для активных действий, потому что не имеют полного представления о возможных рисках.

Чего ожидать в этой непростой сфере первичного рынка жилья? Министр строительства и ЖКХ области Денис Вершинин проблему видит. В 2013 году, еще до вступления в силу означенного выше закона, министерство проводило переговоры, совещания, сверки позиций со страховыми организациями, банками, но безрезультатно. Денис Владимирович выражает надежду на то, что уже в первом квартале 2014 года правила для страхового рынка будут выработаны и власти сразу же проведут необходимую работу, которая позволит фирмам мобилизовать соответствующие формы страхования ответственности.

Смотреть в оба
Пока же те, кто хочет приобрести жилье или уже приобрел его, рискуют оказаться у разбитого корыта. Вот лишь один пример. Застройщик возвел на улице Прокопьевской в Новосибирске вместо разрешенного там индивидуального дома многоквартирную хоромину в пять этажей, доли реализовал. Они разошлись между покупателями как горячие пирожки. Увы, застройщик получил судебное решение о сносе построенного дома. С потраченными деньгами незадачливого строителя куда ни шло, а вот каково тем людям, которые уже заселились во вроде бы законное жилье? Пикантность ситуации состоит в том, что часть контрактов на приобретение жилья в новоявленном многоквартирнике заключалась через агентства недвижимости, что никак не поднимает рейтинг доверия к последним.

Как бы то ни было, специалисты рынка жилья не устают напоминать участникам сделок: смотрите в полные глаза на то, что подписываете. Вчитывайтесь, вдумывайтесь в подготавливаемые документы. Проверяйте историю деятельности каждой фирмы, с которой вступаете в контакт. Опасайтесь любых серых схем, сомнительных предложений. Не забывайте, что договариваются две стороны и у каждой права должны быть защищены.

Что ж теперь? Не строить? Строить и еще раз строить! Губернатором области поставлена задача ввести в строй в 2014 году 1,727 миллиона квадратных метров жилья.

КОММЕНТАРИЙ
Денис ВЕРШИНИН, министр строительства и ЖКХ Новосибирской области:
— На мой взгляд, осталось уже немного препятствий тому, чтобы строительные компании предложили рынку достаточно жилья экономкласса, малоэтажек и усадеб. Более того, есть конкретные примеры, когда такое предложение сформировалось, представлено на рынок и квартиры охотно раскупаются. Доля такого сегмента жилья может возрасти в геометрической прогрессии.

«МАЛОЭТАЖКА»
Привлекательность предместий
Андрей ПАНФЁРОВ, заместитель председателя комитета Законодательного собрания Новосибирской области по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам:
— Не могу согласиться с мнением специалистов, которые считают, что нужно уплотнять города, выстраивать ряды безликих многоэтажек и тем самым насыщать область квадратными метрами. Малоэтажное строительство — направление, с которым необходимо считаться, ведь в нашем регионе уже созрела категория людей, готовых продать свои дорогие квартиры, расположенные, к примеру, по линии метро, и переселиться в малоэтажки. Как правило, это люди в возрасте «за тридцать», семейные, желающие иметь много детей и жить в комфортных условиях.

Полагаю, мы должны активно осваивать Новосибирский район, потому что при наличии достойной инфраструктуры связь малоэтажных микрорайонов с городом — не проблема. Разговаривая с многодетными семьями, я не раз слышал такие слова: «Если в малоэтажном микрорайоне будет остановка автобуса или маршрутного такси, мы готовы жить за городом, в тридцати-сорока минутах езды».

Таким образом, «малоэтажка» — ни в коем случае не тупиковая ветвь, но дальнейший путь развития, насыщения жилыми площадями территорий Новосибирской области. Стимулируя малоэтажное строительство, мы даем людям возможность выбирать, в каких домах жить, создаем новые рабочие места и налаживаем деятельность строительных предприятий, использующих современные технологии.

Если провести мониторинг в других регионах, исследовать Белгородскую область, Ставропольский, Красноярский края, можно увидеть, что эти регионы вводят концепцию строительства малоэтажных городков. Комфортных, уютных городков, которые становятся настоящим украшением предместий.

Сегодня уже заключен договор о государственно-частном партнерстве, цель которого — построить на территории нашего региона несколько типовых городков, реализовать показательные проекты и тем самым показать пример решения квартирного вопроса с помощью строительства малоэтажного жилья.

НАУКА И СТРОЙМАТЕРИАЛЫ
Нераскрытый потенциал
Николай ЛЯХОВ, директор Института химии твердого тела и механохимии СО РАН, академик:
— Интерес представителей стройиндустрии к разработкам Сибирского отделения РАН растет. Несколько лет тому назад наш институт нашел вариант многократного сокращения затрат энергоресурсов, которые сегодня уходят на изготовление цемента. С использованием механохимических методов нами разработаны способы получения из песка с добавлением силиката натрия вяжущего, представляющего собой натриевое жидкое стекло с отвердителем, экологически чистых минеральных природных добавок. Изготовленные из такой смеси с минимальными энергозатратами изделия обладают повышенной твердостью, огне- и водостойкостью и при этом полностью экологичны. Ведь основу составляет песок, никакой пластики, органики в нем нет, ничего он не выделяет.

Мы предлагаем использовать полученное механохимическим методом связующее вещество вместо полимерного клея — добавлять в опилки, стружку, рисовую шелуху, битые камень или стекло, которые затем с успехом использовать в отделке зданий и внутренних помещений. Создавать целый ряд материалов, дружественных человеку, безопасных для здоровья, — клеи, штукатурки, выравниватели, экологичный аналог всего того, что сейчас в изобилии представлено в магазинах для новоселов, в том числе импортного.

Замечу, в этих мешках на 70 — 80 процентов — песок, которого и у нас много. Зачем везти его из-за границы? Обратитесь к науке, она вам за два месяца создаст установку, которая будет выдавать то же самое количество мешков у вас в гараже.

Давайте жить по средствам — рассчитывать на свои силы, мозги и природные материалы, имеющиеся в нашем распоряжении.

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛЬЁ
Доверяй крепким
Евгений СМЫШЛЯЕВ, юрист Ассоциации обманутых дольщиков и инвесторов:
— Каковы перспективы строительства жилья с привлечением денежных средств дольщиков? На рынке есть ряд игроков, компаний-застройщиков, позиции которых достаточно устойчивы и стабильны. Однако эти игроки не всегда действуют в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. В то же время средние и мелкие компании стараются работать по закону, используя его как основание для привлечения большего количества денежных средств. Факты несоблюдения законодательства, увеличивающие риски, должны настораживать дольщиков.

Чтобы защитить деньги граждан-инвесторов, вложенные в будущее жилье, в 2014 году запущена система обязательного страхования ответственности застройщиков, привлекающих средства по договорам долевого участия. Эта система касается свежих строек, начатых в текущем году, и включает в себя несколько механизмов: банковские гарантии, страхование в страховых компаниях и создание обществ взаимного страхования. Когда система заработает в полную силу, интересы дольщиков будут защищены более надежно.

Но так как риск все же остается, инвесторам можно дать следующий совет — обращаться к застройщикам, которые крепко стоят на ногах. К организациям, не нахватывающим по десять-пятнадцать объектов одновременно, но ведущих нескольких конкретных домов. Они их достраивают и берутся за следующие. Нужно внимательно изучить историю застройщика, с которым намечено сотрудничество, и, конечно, работать только по договорам долевого участия. Все остальные способы рискованны изначально.

Чтобы защитить права обманутых дольщиков, требования к застройщикам ужесточат
Недобросовестных «построили»

Конфликты между застройщиками и участниками долевого строительства — один из самых острых вопросов, возникающих в отрасли. По прогнозам регионального минстроя, 2014 год станет решающим в вопросе защиты прав и законных интересов граждан, пострадавших от неисполнительных компаний.

Поправки, внесенные в Федеральный закон № 414-ФЗ, привели к тому, что возможности областного строительного ведомства расширились. Теперь контролирующий орган может проводить внеплановые проверки застройщика по обращениям граждан, а также на основании информации о фактах нарушений, появившейся в СМИ и Интернете. По прогнозам специалистов, количество проверок в ближайшее время увеличится.

За 2013 год в отношении застройщиков, привлекающих финансы граждан-инвесторов, было проведено 46 проверок. При этом в более чем 50 процентах случаев проверялось целевое использование средств участников долевого строительства. По сравнению с 2012 годом количество таких проверок увеличилось почти в три раза.

Недобросовестных застройщиков привлекали к административной ответственности, и в общей сложности сумма штрафов составила 8 миллионов 240 тысяч рублей. Чтобы не допустить появления новых пострадавших, в арбитражный суд области были направлены исковые заявления о приостановлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств дольщиков, в отношении пяти застройщиков. Это ООО «Спецжилстрой», ООО «Жилстрой», ЗАО «Корпорация «Ситех», ООО «СУ-17» и ООО «Неоград-Инвест».

Граждане-инвесторы продолжают получать реальную финансовую помощь в соответствии с постановлением администрации Новосибирской области от 09.03.2010 № 80-па «Об оказании государственной поддержки гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков Новосибирской области». По состоянию на 27 декабря 2013 года с начала реализации постановления в реестры на получение субсидии включены 342 человека.

Системная работа, которую проводят органы власти, местного самоуправления, застройщики и ЖСК, позволила в 2013 году завершить восемь проблемных объектов, расположенных на территории Новосибирска.

ФАКТ
Жилищное строительство играет существенную роль в экономике области: в 2013 году его доля составила 11 % валового регионального продукта

ЦИФРА
По оценке экспертов, федеральный Фонд развития жилищного строительства имеет возможность предоставить нашей области земельные участки, на которых впоследствии удастся построить 15 миллионов квадратных метров жилья