Новосибирск 4.3 °C

Круговая ответственность

16.10.2008 00:00:00

Что происходит с рынком жилья?

Рукотворность нашего сегодняшнего российского строительного кризиса (происходящего на фоне финансового), похоже, больше уже ни у кого не вызывает сомнений. Сверху донизу, от Москвы до самых окраин, и бедные, и богатые — абсолютно все — гордо и уважительно признают его самостийность, незаурядность и самодостаточность!

Нет, он не вырос из чуждых нам американских ипотечных корней и не имеет с ним ничего общего. Мы, россияне, вправе возмущаться любыми сравнениями с ним… Мы сами и только сами, без всякой помощи со стороны посеяли, взрастили, а теперь снимаем урожай своего российского самобытного отношения к жилищно-строительному хозяйству! И можем смело утверждать, что ни германский послевоенный успешный опыт решения жилищной проблемы, ни скандинавский опыт строительства жилья никогда не рассматривались нами в качестве примера для применения. Мы предпочитали и предпочитаем идти своим, тяжелым, трудным и кризисным путем!

Почему дорожает?

Удорожание квадратных метров жилья, начавшееся в строительной отрасли несколько лет назад, в первую очередь было связано с увеличением спроса и малым количеством предложений, что вполне соответствовало экономическим постулатам. И, как с оптимизмом говорили тогда: должно было закончиться в момент насыщения квартирами рынка.

Обращая внимание, что произошло именно то, чего следовало ожидать, нужно обязательно заметить — кроме единственного, чего действительно следовало ожидать от государства, прекрасно осведомленного о мизерных зарплатах преобладающего большинства своих граждан. Ни строители, ни граждане, массово желающие решить свои жилищные проблемы, так и не дождались государственного регулирования строительного рынка.

Что касается удорожания жилья (от 20–25 тысяч три года назад до 50–70 тысяч рублей за квадратный метр сегодня), в него внесли свою лепту удорожание строительных материалов (металл с 18–24 тысяч стал стоить 52–54 тысячи рублей за тонну, цемент с 20–25 тысяч вырос до 50–70 тысяч рублей), объективное повышение зарплат строительным рабочим, банковские кредиты и проценты по ним, ну и цена земли…

Особенно интересно именно это ноу-хау российских энергетиков и чиновников. Дело в том, что при плате за аренду участка строительная организация одновременно платит и за пользование тепло-и электросетями (в 2008 году цена одной гигакалории обходилась строителям в пять миллионов рублей, а один киловатт/час — 13 тысяч рублей), но реально, заплатив эти деньги и приходя за этими выделенными и оплаченными мощностями в «Сибэнерго», строители на самом деле слышали и слышат: «Возможности предоставить эти мощности у энергетиков нет!»

Причем, когда строительная организация вполне логично обращалась в мэрию, чтобы та повлияла на процесс, та, разводя руками, скорбно произносила и произносит: «Это монополисты, и мы с ними бороться не можем…» Хотя, опять же, с таким же точно монополистом «Горводоканалом» подобных проблем у строителей не возникало и не возникает.

К удорожанию в разы приводит и отсутствие точек подключения к сетям. Зато о возвращении жильцам денег за использование их собственных, построенных за их счет сетей речи не идет. Этот подарок за счет жильцов энергетики принимают молча и без всяких условий и ограничений. А в результате — рост цен на жилье.

Что имеем?

Наверное, самое главное — это то, что, несмотря ни на какие финансовые проблемы, строительство жилья в России не остановится. Понятно, что меньше всего пострадают строительные гиганты и монстры, имеющие международную либо федеральную поддержку. В качестве примера можно привести московскую строительную компанию «Интэл», возглавляемую женой Юрия Лужкова Еленой Батуриной. Да, количество вводимых метров уменьшится и у них, но сама компания, вне всяких сомнений, как строила, так продолжать строить будет.

Очень сильно ударит кризис — и это уже заметно — по крупным региональным компаниям, имеющим поддержку местных властей. Обеспечивающие свое существование в немалой степени за счет вливаний из бюджета, преференций при аренде лакомых участков городской земли и даже госзаказов, эти компании безбоязненно набирали кредиты, выстраивая своеобразные строительно-финансовые пирамиды (каждый новый денежный заем обеспечивал окончание предыдущего объекта строительства, а постоянный рост цен на квартиры был необходимым условием «пирамидного» равновесия). Что сейчас — в условиях отсутствия притока денег — работать перестало, но не отменило отдачу ранее взятых денег банкам. Вопрос: где их взять?

Попытки привлечь деньги частных инвесторов в условиях существующего кризиса обречены на провал. Во-первых, потому, что в основном инвесторы брали деньги для вложений в строительство тоже в банках, а это сейчас невозможно. Во-вторых, потому, что те же из них, кто имел собственные средства в условиях низкой ликвидности и упавшей доходности уже построенного жилья, скорее предпочтут извлечь все свои инвестиции до копейки — что хорошо видно пока только в Петербурге и Москве.

Мало кто понимает то, что практически все, что имеют эти строительные организации, — это долги банкам. Все строящееся и построенное давно находится в банковском залоге (ипотечные кредиты тоже выдаются под залог жилья). А отдача строительными организациями немалых банковских процентов и кредитов всегда шла только за счет денежных поступлений от новых покупателей квартир.

Покупателей, которых сейчас — в том числе и потому, что банки больше не выдают свободно ипотечные кредиты, — почти не стало. К тому же те, кто до кризиса вложил средства в строящееся жилье, тоже ведь ничего не имеют на руках, кроме кипы бумаг — их квартиры тоже находятся в залоге у банков. Поэтому, даже потребуй владелец своей недостроенной квартиры сегодня обратно деньги у строительной организации — отдать их ему никто не сможет. У строителей ничего нет, а банку принадлежат как все права на недостроенные квартиры, так и сами каменные недостроенные коробки — но что с ними делать, если ни у кого нет денег, чтобы их купить? Судиться со строителями покупатель, конечно, может. Но в процессе судебных процессов единственное, чем он сможет реально обогатиться, так это печальным знанием того, что деньги, как и талант, либо есть, либо нет — третьего не дано.

Последний сегмент строительного рынка составляют небольшие и мелкие строительные компании. Положение у них — в зависимости от прошлого поведения владельца — может быть настолько же плохим, как у крупных строительных компаний (кредиты и долги), так и намного лучшим (если их владельцам повезло быть воспитанными родителями, исповедующими принцип прирожденной бережливости и жизни по средствам).

Даже не получив в условиях кризиса кредиты в банке на строительство и вследствие этого пусть даже несколько замедлив темпы строительства, такие компании имеют все шансы достроить свои дома. Неторопливо и спокойно продавая не проданные до того квадратные метры и немедленно пуская в ход строительства все вновь получаемые от инвесторов средства. Пока трудно сказать, сколько таких компаний в Новосибирске (и уж тем более в России), но то, что они имеют хорошие шансы на выживание — наряду со строительными монстрами, — несомненно.

Есть рецепт жилищно-строительного счастья?

Привязка цены квадратного метра жилья к средней зарплате российского гражданина способна была бы быстро изменить строительный рынок в России. Ведь создание условий, гарантирующих человеку в течение 15 лет зарплату, позволяющую ему платить за свою квартиру, не умирая от страха, что грядет кризис, а для строителей возможности не бегать по инстанциям, согласовывая уже согласованное и ломая голову над тем, где что взять для стройки, немедленно должно привести рынок жилья в равновесие. Конечно же, должен существовать и госзаказ на строительство жилья тех, кто живет в аварийном и ветхом жилом фонде, должен быть создан фонд жилья для социального найма…

В общем, нужны государственные механизмы регулирования строительного рынка, существующие во всем мире. Государство должно отвечать за тех, кто живет в стране. Причем отвечать круговой ответственностью чиновников снизу доверху. Узнать о государственном выборе всем нам будет легко — без государственных решений, принятых в самое ближайшее время, строительной отрасли даже полугода не выдержать. Подождем…

Вам было интересно?
Подпишитесь на наш канал в Яндекс. Дзен. Все самые интересные новости отобраны там.
Подписаться на Дзен

Новости

Больше новостей

Новости районных СМИ

Новости районов

Больше новостей

Новости партнеров

Больше новостей

Самое читаемое: