Идея о том, что при заключении договора товарищества собственников жилья с УО управление многоквартирным домом осуществляется наиболее эффективно, находит свое подтверждение на практике.
В свете требований Федерального закона «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» «прогрессивные» управляющие организации Новосибирска предлагают собственникам изменить формат взаимодействия.
Одним из флагманов этого движения стала компания Советского района, предложившая жильцам создать ТСЖ, которое в свою очередь заключит договор с управляющей организацией.
— Почему мы пошли на такие меры? — комментирует ситуацию директор УК «Академ ЖКХ» Николай Красночубов. — К сожалению, УК сегодня вынуждена работать на грани правовой легитимности, а это сильно увеличивает риски. Во взаимоотношениях УК, собственников и коммунальщиков есть масса спорных и неурегулированных моментов. Например, нормативы, установленные для потребителей ЖКУ, не покрывают фактический объем потребления ресурсов многоквартирным домом. Собственники помещений в любой момент могут установить другой размер обязательных платежей, что вынуждает УК отказаться от исполнения договора управления. При формировании размера платежей за жилое помещение собственники отказываются включать в затраты устранение актов вандализма, ремонт оборудования, подпадающего под титул капитального ремонта, уборку придомовой территории, аварийные работы и другие расходы. Кроме того, некоторые жильцы могут отказаться от подписания договора управления, и УК придется обращаться в суд о понуждении к его заключению. Работа управляющей компании осложняется зависимостью от продавца коммунальных ресурсов. Таким образом, к УК как к посреднику предъявляются претензии с двух сторон — от конечного потребителя и от производителя ресурсов. Функции управления до сих пор законодательно не установлены, что вызывает массу сложностей при определении расходов. В частности, собственники отказываются утверждать стоимость управления многоквартирным домом, налоговые органы требуют дважды оплачивать НДС, возникают затраты на перерегистрацию источников повышенной опасности и т.д.
В этой ситуации схема договорных отношений УК — ТСЖ представляется наиболее надежной. При этом обе стороны получают преимущества. Правда, с одной оговоркой — жителям домов придется участвовать в управлении своим имуществом, УК при такой ситуации не имеет мотивации для улучшения условий проживания собственников. Возникает вопрос: зачем тогда заключать такой договор?
При заключении подобного двухстороннего договора собственники могут волноваться, что от этого увеличится квартплата. Например, УК «Академ ЖКХ» не подняла цены на коммунальные услуги на 13 % с 1 января 2007 года (как во всем городе), и с «запозданием» на семь месяцев сделала это только с 1 августа. Второе опасение, связанное с такими договорами, — то, что придется принять на работу бухгалтера, дворника, сантехника. Но в таком формате отношений с ТСЖ управляющая компания оказывает полный комплект услуг, в том числе и бухгалтерское обслуживание, берет на себя все расходы по регистрации и оформлению ТСЖ. По решению правления собственников жилья УК может не только сама стать подрядчиком, но и подобрать другого, обеспечивая со своей стороны технический контроль. Ситуации, когда дом может оказаться «ничьим» и ему могут отключить, например, горячую воду, не случится.
Учитывая ужесточившиеся требования Фонда содействия реформированию ЖКХ (обязательное наличие 10% ТСЖ уже к январю 2009 года), в ближайшее время многие управляющие организации будут предлагать собственникам создать ТСЖ.
Среди других положительных моментов можно отметить то, что департамент энергетики и ЖКХ компенсирует расходы на госпошлину и нотариальные услуги при создании товариществ; назначаемых председателей предлагается обучить за бюджетные деньги основам управления многоквартирными домами; к тому же «зеленый свет» муниципалитет дает ТСЖ в части финансирования расходов на восстановление технической документации и в городских адресных программах.
