ТСЖ как средство получения миллиардов

Между ТСЖ и УК

Хотя реформирование жилищно-коммунального хозяйства в стране и в Новосибирске, в частности, начиналось с бравурных и гламурных показов домов, подъездов и подвалов домов ЖСК, единственных на тот момент собственников жилья в многоквартирных домах, реально несущих полную ответственность за собственные дома, в дальнейшем произошла плавная и незаметная подмена понятий. Выбор способа управления домом для собственников жилья свелся исключительно к выбору между той или иной управляющей компанией.

Что совершенно закономерно привело к тому, что для большей части новосибирских жильцов выбор такого способа управления своим домом, как товарищество собственников жилья, даже не рассматривался.

Надо прямо сказать — интуиция новосибирцев не подвела. Создание товариществ собственников жилья для жителей тех домов, которые захотели отвечать за свой двор и дом, нахлебавшись досыта муниципальным жилищно-коммунальным обслуживанием, оказалось в Новосибирске делом чрезвычайно трудным и затратным.

Абсолютно все организаторы вновь создаваемых ТСЖ столкнулись с проблемой передачи управления своих домов. В частности: с отсутствием перечня технической, бухгалтерской и иной документации в приказе Новосибирской мэрии N 21-од от 25.09. 2006 года «О регламенте передачи управления многоквартирными домами». И если в Ростове-на-Дону предусмотрена передача и восстановление 37(!) документов, постановлениями Тулы и Воронежа 20 документов и так же, как в Москве и Санкт-Петербурге, прописан порядок их передачи, восстановления, обновления и копирования, то в Новосибирске только в 2008 году (да и то после настойчивых требований представителей ТСЖ) собираются заложить средства на восстановление документации. А вот самого перечня не существует до сих пор.

До самого последнего времени пакеты документации на дом формируются по принципу «берите, что есть, а то и этого не получите!». Отсутствуют даже схемы коммуникаций, совершенно необходимые для эксплуатации дома. Это не говоря уж о таких «мелочах», как списки получателей льгот и субсидий, копий документов, подтверждающих право на них, финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам и нанимателям жилых и нежилых помещений…

Предвижу естественный вопрос, сразу же возникающий у вдумчивого читателя: «Почему же такой проблемы не возникло и не возникает у управляющих компаний? Раз они не поднимают этот вопрос, может быть, не так уж нужна техническая документация и без нее можно обойтись?»

Отвечаю. На состоявшемся в конце августа на последнем заседании Координационного совета по управлению жилищно-коммунальным хозяйством рассматривался проект достаточно подробного и полного типового договора между собственником жилья и управляющей компанией. В одном из пунктов этого договора, составленного управляющей компанией, черным по белому было написано, что деньги на восстановление технической документации по многоквартирному дому должны быть возмещены УК собственниками жилья.

Одним словом, управляющие компании безразличны к восстановлению технической документации не потому, что могут обойтись без нее, — это невозможно по разным причинам. А главная из них — невозможность заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями (электроэнергия, газ, тепло, вода). Управляющие компании не беспокоят мэрию вопросами по поводу технической документации просто потому, что твердо уверены, что смогут восстановить документацию за счет жильцов.

Именно в этом заключается принципиальная разница между товариществами собственников жилья, независимым управлением (НУ), с одной стороны, и управляющими компаниями (УК) — с другой. Именно поэтому президент России Владимир Путин в своем выступлении сказал, что от удач и неудач наших ТСЖ будет зависеть продвижение «эффективного механизма реформирования жилищно-коммунального хозяйства».

Товарищества собственников жилья — это попытка применения в масштабах страны успешного опыта таких частных собственников жилья, как ЖСК, существовавших все годы советской власти одновременно с государственной сферой жилищно-коммунального хозяйства. К слову, выдержавших тяжелейшие 90-е годы с гораздо меньшим уроном для своего жилого фонда, чем дома муниципального ведомства (о том, чего им это стоило — нужно говорить отдельно).

На самом деле, люди, решившие принять на себя личную и очень хлопотную ответственность за свой дом, заслуживают глубочайшего общественного уважения. Ведь привычка браться и решать окружающие проблемы, не прячась и не переваливая их на другие плечи, воспитывается тоже именно так — с конкретной ответственности за себя, свою семью, свой дом, свой город — и, наконец, государство! Недаром первый вице-премьер правительства РФ Дмитрий Медведев назвал продвижение ТСЖ «продвижением очень важного института, по сути, гражданского общества».

То, что наше правительство считает создание ТСЖ важнейшей государственной задачей, говорит и тот факт, что одним из 14 условий выделения муниципалитетам средств из Фонда содействия реформирования ЖКХ (для Новосибирска это 4,5 миллиарда рублей) указывается доля вновь созданных ТСЖ не менее 5%. С поэтапным увеличением к 2012 году до 20%, то есть около 2000 городских ТСЖ в 2012 году.

По данным Новосибирской мэрии, доля домов, избравших такой способ управления, как ТСЖ, сегодня около 4%. Если эта цифра не изменится, нашему городу мало что светит из федеральных денег. И это притом, что доля домов, подлежащих капитальному ремонту в Новосибирске, составляет 74,2% всего жилого фонда на 2006 год, по данным депутатов Новосибирского горсовета.

Надо полагать, именно поэтому 14 августа этого года мэром города Владимиром Городецким подписан и утвержден соответствующий план мероприятий по реализации Федерального закона о фонде содействия реформированию ЖКХ на 2007–2008 годы. Что не может не радовать. Специальным пунктом плана предусматривается подготовить постановление «О формировании благоприятных условий для образования ТСЖ». К тому же на работу по обучению людей, помощи в восстановлении технической документации планируется истратить 5 миллионов рублей.

Часть этих средств городским центром ТСЖ предлагается истратить на перерегистрацию ЖСК в ТСЖ и переобучение председателей и бухгалтеров ЖСК, что вообще-то уже вызывает некоторое недоумение, ведь жилищно-строительные кооперативы существуют уже не один десяток лет, вполне успешно справляясь со своими обязанностями.

Да, в начале проведения реформы ЖКХ Федеральным законом N 189 от 29.12.04 предусматривалось обязательная перерегистрация существующих ЖСК в ТСЖ. Но Федеральным законом N 93 от 30.06.06 эта перерегистрация перестала быть обязательной. Что касается перехода ЖСК в ТСЖ, то сложности при этом возникнут для кооператива обязательно. Дело в том, что в новом Жилищном кодексе очень лукаво прописаны нормы членства в ТСЖ. Если в ЖСК голосовать и принимать решения, в том числе связанные с землей и самим домом, могут только собственники жилых помещений, то о ТСЖ сказано просто — собственники помещений. При произвольной трактовке ЖК жильцы могут пригласить собственников нежилых помещений в члены ТСЖ, а это в дальнейшем приведет к вполне предсказуемым проблемам.

Так что пока этот вопрос не урегулирован на самом высшем уровне, переход ЖСК в ТСЖ может принести жильцам большую головную боль. А вот искусственно завысить число ТСЖ поможет.

После нескольких лет полного игнорирования ТСЖ как формы управления своим домом, конечно же, сейчас очень трудно — вдруг, вот так сразу — начать внушать людям, что ТСЖ — это очень хорошо, легко и приветствуется властью! Тем более, что практически опыт всех вновь создаваемых товариществ свидетельствует о прямо противоположном.

Но очень хотелось бы, чтобы путь реформирования жилищно-коммунального хозяйства преодолевался не с помощью «маленьких административных хитростей», а путем совместной работы властей и неравнодушных людей над конкретными проблемами и задачами, стоящими перед населением города. Товарищества собственников жилья — это большой общественный ресурс умных, активных, требовательных людей. Которых, честно говоря, нам всем в реальной жизни так не хватает. Или, может, я чего-то не понимаю, и общественная активность от горожан требуется только на выборах?