Объем ипотечных кредитов, выданных российскими банками, только за первый квартал 2006 года вырос на 25 процентов
Выгоду ипотеки сегодня признают все, даже те, кто еще недавно твердил о чуть ли не двойной переплате при покупке квартиры через ипотечный кредит. Конечно, при оплате квартиры разовым платежом или в рассрочку на пару лет в строительной компании она обойдется дешевле, но мало у кого найдется такая тарелочка с голубой каемочкой. К тому же ипотека дает возможность сразу вселиться в приобретенную квартиру. Ежемесячно погашая ссуду и выплачивая проценты, вы будете оплачивать уже собственную квартиру, а не аренду съемной — платежи по кредиту сопоставимы с размерами месячной арендной платы за аналогичное жилье. А если учесть, что стоимость недвижимости в год растет на 20–30 процентов, вы даже сэкономите. Зачтите сюда же получаемую налоговую льготу при уплате подоходного налога с суммы кредита и процентов в пределах 1 млн рублей.
Ситуация для получения ипотечного кредита крайне благоприятна. Банки конкурируют друг с другом за клиента. Сегодня не проблема получить кредит с минимальным первоначальным взносом в 10 процентов и даже вовсе без него на срок до 30 лет, причем в неограниченном объеме. С 18–19 процентов годовых еще пару лет назад ставка снизилась до 12–14 процентов для рублевых кредитов и 9–10 процентов для кредитов в валюте. В практику все активней входит рефинансирование ипотечных кредитов, проще говоря, «перекредитовка». Находя в другом банке более выгодные условия кредитования, клиент берет новый кредит и гасит прежний заем. Если разница в процентных ставках составляет 3 процента, при сумме долга в $50 тысяч за 10 лет можно сэкономить до $10 тысяч. Немало банков, которые при рассмотрении кредитной заявки учитывают не только размер заработной платы заемщика, но и членов его семьи. Повышен и возрастной предел для получения кредита. При наличии хорошего здоровья и с одобрения страховой компании ипотечный кредит могут взять новосибирцы, которым на момент завершения выплат исполнится 75 лет. Поскольку на заслуженный отдых у нас сейчас никто не торопится, можно помочь с приобретением квартиры своим детям.
Банк «Сибконтакт», первым в Новосибирске начавший продвижение ипотечных кредитов, сегодня выдает уже по сотне кредитов в месяц, а всего на счету банка более 1000 кредитов на 1 млрд рублей, выданных жителям города и области. На новосибирском рынке ипотечного кредитования активно действует Муниципальный банк. В 2005 году им было выдано 209 кредитов на общую сумму около 170 млн рублей, а только за шесть месяцев 2006 года заемщиками стали 217 человек, сумма кредитов составила более 280 млн руб. «Наши заемщики — это представители разных социальных слоев населения, имеющие разный уровень дохода: от работников сфер образования и здравоохранения до владельцев и руководителей компаний, — говорит начальник сектора ипотечного кредитования банка Мина Зельцер. — Среди них можно выделить две возрастные категории: молодежь (25–35 лет) и людей среднего возраста (45–60 лет). Первые стремятся приобрести квартиру, чтобы улучшить свои жилищные условия, вторые чаще всего помогают приобрести жилье детям. Банк кредитует приобретение жилья как на вторичном рынке, так и в новостройках, что позволяет заемщикам покупать квартиры по более низким ценам. Строящееся жилье пока кредитуют далеко не все банки, опасаясь форс-мажорных обстоятельств, но у Муниципального банка есть надежные партнеры — строительные организации, с которыми мы работаем уже значительный период времени. Банк расширяет круг таких партнеров, постоянно совершенствует процедуры выдачи ипотечных ссуд, работает над снижением затрат заемщиков на получение ипотечных кредитов с тем, чтобы сделать их максимально доступными для жителей Новосибирска. В настоящее время ипотечный кредит предоставляется банком на срок от 1 года до 30 лет, размер кредита составляет до 90% стоимости жилья, сумма варьируется от 150 тыс. руб. до 10 млн рублей, процентная ставка — от 11,5 процента годовых в рублях».
Банковская линейка ипотечных продуктов становится все более длинной, условия варьируются в зависимости от суммы кредита, срока и размера первоначального взноса. Разобраться с ними и подобрать оптимальный для себя вариант помогают ипотечные центры, которые появились в практике многих банков. Можно выбрать и еще более простой вариант — обратиться к риелторам. Отделы ипотеки сегодня имеют большинство агентств недвижимости, с их помощью сегодня осуществляется до половины ипотечных сделок. Кроме подбора квартиры, здесь разом можно получить информацию об ипотечных программах банков, что существенно облегчает поиск: изменения в условия ипотечного кредитования банки порой вносят не единожды в течение года. Правда, за услуги риелторам придется заплатить. Услуги риелтора в среднем оцениваются в 5–7 процентов от стоимости приобретаемой квартиры, услуги ипотечного брокера — еще 2–3 процента, поэтому пользоваться ли ими или получать ипотечный кредит и покупать квартиру самостоятельно, каждый решает сам.
Дополнительные расходы при оформлении ипотечного кредита, к сожалению, неизбежны. Часть их является разовыми затратами, а часть выплачивается в течение всего срока кредитования. Единовременно заемщику приходится оплачивать рассмотрение банком кредитной заявки (чаще всего 1–3 тысячи рублей), открытие ссудного счета (в пределах 1 процента от суммы кредита), сбор за выдачу кредита (порядка 0,5 процента), сбор за обналичивание кредитных средств (иногда за это приходится платить до 1 процента суммы кредита, а когда деньги обналичены, они, как правило, закладываются в банковскую депозитную ячейку, за аренду которой вам также придется заплатить около 1,5 тысячи рублей). От требований нотариального заверения договора об ипотеке и страхования титула квартиры многие банки уже отказались. Но страхование приобретаемого жилья, а также жизни и здоровья заемщика по-прежнему остается обязательным, как и в других странах. Ежегодно возобновляемая страховка обойдется вам в пределах 0,8–1 процента от суммы кредита, причем остаток задолженности по кредиту страховые компании увеличивают на 10 процентов. Возражений «Зачем мне это надо?», как было еще пару лет назад, сегодня уже никто не выставляет. Каждый понимает, что за 15–30-летний срок выплаты кредита случиться может всякое.
Порядок ипотечного кредитования у нас сейчас на уровне мировой практики. С единственной разницей — в величине процентной ставки. До 3 процентов нам, конечно, далеко, но снизить ставку до 7 процентов многие банкиры считают вполне реальным. Дело в объемах строительства. «При снижении ставки по кредиту до 7 процентов спрос на жилье возрастет в десять раз, а цена квадратного метра может подняться, как в Москве, до $3000, — считает вице-президент банка «Сибконтакт« Александр Лубенец. — Для рынка недвижимости это может означать коллапс». Так что сегодняшнюю ситуацию можно считать оптимальной.
