Новосибирск 2.9 °C

Николай Малай: Все решает собственник

03.06.2006 00:00:00

Если не всем, то большинству горожан известно, что с 1 января 2007 года содержанием и ремонтом каждого многоквартирного дома будет заниматься либо Товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо управляющая компания (УК). При первом варианте все проблемы, связанные c обслуживанием и жилищно-коммунальными услугами, возьмут на себя жители домов и выбранные ими органы — председатель и правление ТСЖ. Именно они с согласия жильцов-собственников будут заключать договоры с поставщиками услуг, нанимать работников, контролировать сборы за аренду территорий, помещений, размещение рекламы, а также расходование средств. В случае, если граждане не самоопределятся в ТСЖ, то их дом попадет в ведение управляющей компании, назначит которую по результатам конкурса мэрия Новосибирска.

О том, как идет процесс создания УК и ТСЖ, какие трудности встречаются на этом пути, с корреспондентом «ВН« поделился заместитель директора департамента ЖКХ и энергетики Николай Малай.

— Николай Иванович, ни для кого не секрет, что реформа ЖКХ была затеяна в том числе и для того, чтобы свалить на регионы копившиеся годами огромные долги. В частности, по капитальному ремонту. Например, по мнению депутата облсовета Сергея Ковалева, какого-то реального выбора у собственников квартир относительно управляющих компаний может и не появиться. В одном из интервью он сказал, что люди получат те же муниципальные ЖЭУ, только под другой вывеской. Они, мол, просто поделят между собой жилфонд Новосибирска, и все останется по-старому. Что вы думаете на этот счет?

— Начнем с того, что управляющие компании уже стали реальностью. Сейчас мы работаем с теми из них, которые от слов перешли к делу и вышли на рыночное поле. Иные пока только продекларировали свое желание передать им в управление жилой фонд. И с ними мы также завязываем контакты и ведем консультации. На сегодня твердо заявили о том, что будут заниматься обслуживанием и содержанием многоквартирных домов, такие компании, как »ДОСТ-Н«, «Дуссманн-Восток», «Сибирская инициатива» и «Октябрьская». Определенные шаги в этом направлении делают компании «Наш дом« и «Спас-Дом».

— И, видимо, эти вопросы связаны с дефицитом информации, практического опыта, отсутствием подзаконных актов и положений?

— Конечно, это так. Но я бы не стал сегодня драматизировать ситуацию, так как процесс создания УК идет, хотя и очень медленно, в рамках уже существующих правовых документов. Проблема в другом. Она связана с тем, что к 1 января 2007 года мы, возможно, придем к ситуации, когда в городе окажется большое количество домов, жители которых и ТСЖ не создадут, и управляющую компанию не выберут. Более того, на некоторые дома по причине их ветхости и запущенности вообще не найдется хозяина — конкурс ими будет проигнорирован.

— Как же быть в таком случае? Наверное, необходим некий переходный период, когда содержанием домов будут заниматься все те же дирекции заказчика и ЖЭУ?

Уходит пора разговоров на лавочках у подъездов: все будем решать на собраниях. Фото Сергея ПЕРМИНА

— Исполнять закон мы обязаны. Поэтому мы вынуждены придумывать промежуточные схемы. В принципе, существующие дирекции заказчика (ДЗ) могут продолжать заниматься обслуживанием «невыгодных» или «неопределившихся» жилых домов. Но только до тех пор, пока кто-то не придет и не скажет — «не имеете права». Ведь по законодательству ДЗ нелегитимны еще с 1 октября 2005 года, когда вступил в силу федеральный закон о некоммерческих организациях. ДЗ — это некоммерческая организация, и заниматься бизнесом она не имеет права. А управление жилфондом — это коммерческая стезя, включающая в себя, помимо всего прочего, заключение договоров с коммунальными организациями, с жильцами, с арендаторами, с подрядчиками на выполнение ремонтных работ. Это, кстати, касается и ТСЖ. Причем ДЗ вправе управлять только тем жильем, которое находится исключительно в муниципальной собственности, но не приватизированными квартирами собственников. При этом средства на содержание домов должны проходить через городской бюджет. А как эти средства движутся, всем хорошо известно: в казну они поступают относительно стабильно, а в ДЗ приходят с большим трудом. Поэтому перспектив у ДЗ и ЖЭУ нет никаких. Впрочем, как и у отделов ЖКХ районов, так как с созданием ТСЖ и УК они просто останутся не у дел.

Но, как вы говорите, в «переходный период» дирекции заказчика могут выполнять функции уполномоченных организаций по управлению домами в части доли муниципального жилья (в том числе в ТСЖ). Причем они могут заниматься и предпринимательской деятельностью, но только в той части, которую определит собственник, то есть муниципалитет. В этом случае в ДЗ должен быть налажен двойной учет: от коммерции она будет получать доход и поэтому обязана иметь внебюджетный счет, как муниципальное учреждение — счет бюджетный.

Другая проблема ДЗ в том, что принятая система нормирования и оплаты труда остается патриархальной и, к сожалению, в ней отсутствует элемент заинтересованности. Той самой материальной заинтересованности, из-за которой люди стремятся найти работу в частных компаниях…

— Даже несмотря на то, что во многих из них отсутствует пакет социальных гарантий и защищенности, есть проблемы с отчислениями в Пенсионный фонд…

— Вот именно. Действующий Трудовой кодекс не ограничивает размер оплаты труда. Любой гражданин имеет право зарабатывать столько, сколько он может и сколько позволяет ему работодатель. Но при сложившемся менталитете директор ДЗ почему-то не может получать зарплату большую, чем, например, глава администрации района. В результате наблюдается утечка кадров — опытные, квалифицированные специалисты уходят в частные, коммерческие структуры. Это происходит не повсеместно и не в широком масштабе, но процесс такой идет.

И, наконец, есть чисто организационные проблемы. По моему мнению, вместо того, чтобы проанализировать и систематизировать все уже имеющиеся постановления и распоряжения губернатора, мэра Новосибирска и депутатского корпуса, приступить к работе по созданию управляющих компаний, у нас идет подготовка глобальной программы по реформированию ЖКХ на период до 2010 года. Ее цель — создание некоего концерна или холдинга, в который будут входить все УК. Никто не говорит, что такая стратегическая программа не должна быть в наличии и действовать. Но ее подготовка притормаживает практическую работу, а промедление смерти подобно. Потому что социальные процессы имеют определенную инерцию, и чтобы их направить в русло, необходимо время.

— Не случайно ведь реализацию нового Жилищного кодекса в части управления жилыми домами передвинули с 1 марта 2006-го на 1 января 2007 года…

— Совершенно верно. Ни люди еще не были готовы к новшествам, ни законодательство. Но, к сожалению, инерционные процессы продолжаются. Администрации районов, которые уполномочены содействовать созданию ТСЖ и управляющих компаний, не очень-то торопятся. В настоящее время в Новосибирске активно включились в эту работу только два района — Октябрьский и Калининский. Остальные, скорее всего, ждут более детальных разъяснений и распоряжений. Хотя орган местного самоуправления, в рамках закона и не дожидаясь команды сверху, может принимать любые решения временного характера. Тем более, что подзаконные акты уже есть в проектах, правительством России они проанонсированы и рано или поздно вступят в силу. На мой взгляд, в этой ситуации продолжает действовать нехитрая и очень знакомая всем система, при которой граждане руководствуются принципом «разрешено все, что законом не запрещено», а чиновники — «разрешено только то, что разрешено». И пока что-то конкретно, написанное на бумаге, не будет разрешено, они будут ждать. И их понять нетрудно. Во-первых, потому что часто инициатива выливается в нарушение законодательства. Во-вторых, никто не хочет объяснять, почему он поступил именно так, а не иначе.

Потенциальные управляющие компании, в свою очередь, тоже ждут, когда появятся прозрачные и понятные правила игры. Заметим, однако, что в соответствии с законом органы местного самоуправления обязаны будут провести с января до июля 2007 года серию конкурсов по выбору УК. Причем на все жилые дома, включая и те, где граждане не выбрали форму управления, либо выбранная форма не реализована.

— Вы знакомились с опытом создания УК и ТСЖ в соседних регионах? Мы лишь знаем о плодотворной поездке мэра в город Ангарск в прошлом году.

— Я не знаю, как идет работа в соседних областях. Но мне очень понравился опыт Белгородской области, о котором услышал на семинаре в Москве. Белгородский губернатор, предугадывая требования времени и понимая, что за этой формой будущее, сказал — у нас будут только ТСЖ, и никаких управляющих компаний. Сказано — сделано. Было подписано соответствующее постановление. И начали действовать. А как? Просто. Ты — директор УЖХ, а по месту жительства будешь председателем ТСЖ. Нет ТСЖ? Организуешь. Такой разговор состоялся, видимо, со многими чиновниками. В результате за полтора года власти провели «ТСЖацию» всей области, и теперь у них не болит голова по поводу создания компаний и взаимоотношений с ними. Жильем управляют сами люди через избранные ими органы. И делают это замечательно. Кстати, они не знают что такое ТОС, потому что для них орган самоуправления в чистом виде — это ТСЖ. Их дом — общая собственность, не отчуждаемая, не отделяемая, не продаваемая. В рамках ТСЖ решаются лишь вопросы взаимоотношений между собственниками. Все остальное за восемь лет в Белгороде уже отработано.

— Почему бы в нашей области не поступить аналогично?

— Несоизмеримы размеры и несопоставим круг проблем. Давайте вспомним, что у нас в городе собственников жилья около 60 процентов. Остальные 40 процентов граждан живут в неприватизированных квартирах, и их собственником является муниципалитет. По закону он защищает интересы свои и нанимателей в ТСЖ, принимая участие в собраниях товарищества. Муниципалитет либо присылает своего представителя из числа чиновников, либо выдает какому-то лицу доверенность на право представлять его интересы. Квартиросъемщики участия в собраниях не принимают. Их судьба — пользоваться помещением, которое предоставил муниципалитет в рамках нормативов пользования и заключенного договора социального, коммерческого или специального найма. Да, обитатели неприватизированных квартир могут присутствовать на собрании, выразить свое мнение. Но все вопросы решает только собственник и в случае с ТСЖ, куда входит с определенной долей квадратных метров, и в случае, если обслуживает дом управляющая компания. Хозяин положения — собственник. И только он решает, с кем и на каких условиях заключать договоры, куда направлять средства, кого нанимать на работу, когда и что делать по ремонту.

— То есть в идеале собственники каждого многоквартирного дома должны объединиться в ТСЖ или, в крайнем случае, выбрать управляющую компанию?

— Совершенно верно. Но, повторяю, для того, чтобы этот процесс пошел более активно, необходимо решить большой комплекс задач.

Вам было интересно?
Подпишитесь на наш канал в Яндекс. Дзен. Все самые интересные новости отобраны там.
Подписаться на Дзен

Новости

Больше новостей

Новости районных СМИ

Новости районов

Больше новостей

Новости партнеров

Больше новостей

Самое читаемое: