Новосибирск 3.2 °C

Инвестор должен быть не крайним, а главным

18.04.2006 00:00:00

Город строится

Только тогда понятия доступного и достойного жилья перестанут быть взаимоисключающими, считает генеральный директор строительной компании «Новосибирск Строй Монтаж» Рашид Шевцов

Формулировка национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» сегодня звучит в проблемном аспекте. При ежегодном росте цены квадратного метра в новостройках на 30 процентов говорить о доступности цен на жилье не повернется язык. Чтобы обуздать цены, надо больше строить — таков непреложный закон рынка. Однако, по мнению генерального директора строительной компании ООО «Новосибирск Строй Монтаж» Рашида Шевцова, вопросы, связанные с увеличением объемов жилищного строительства, поднятые на круглом столе в мэрии, только одна сторона проблемы. У задачи, провозглашенной национальным проектом, уверен Рашид Георгиевич, есть единственный вариант решения — исходить из интересов и возможностей покупателя.

Рашид Шевцов уверен: чтобы жилье стало доступным, надо повернуться лицом к инвестору

— Серьезный шаг в этом направлении уже сделан — принят закон о долевом участии, защищающий права инвестора. Сколько бы ни говорилось о том, что он ограничил возможности инвестирования в жилищное строительство, связал застройщика обязательствами по рукам и ногам, в целом закон о долевом участии все абсолютно правильно расставил по местам: не мы, строители, нужны инвестору, а он нужен нам для получения инвестиций. То же самое касается всех остальных участников, связанных со строительством жилья, — энергетиков и коммунальщиков, от которых зависит инженерная инфраструктура, банков, выдающих ипотечные кредиты, органов власти, которые должны обеспечить условия для строительства доступного и достойного жилья.

Потенциальный покупатель сегодня не тот, что был еще два-три года назад, когда жилье в основном приобретали люди с достаточно высоким достатком. Сейчас это человек со средним доходом в 10–12 тысяч рублей, на него и надо ориентироваться. Планку стоимости жилья определить достаточно просто. При обращении за ипотечным кредитом максимальную сумму, которую даст банк при такой зарплате, — 600 тысяч рублей. То есть 600 — 700 тысяч рублей, максимум 1 миллион — это предел, который средний покупатель может потянуть, если даже продаст гараж, дачу, займет у родственников. О высокой процентной ставке по ипотечным кредитам не говорю: при нынешнем росте стоимости жилья ипотека все равно выгодна. Не устраивает система отношения банка с заемщиком. При видимости красивых ипотечных схем человек оказывается с банком один на один. Банк зарабатывает на ипотеке — помимо процента годовых получает компенсацию из государственного фонда и даже варианты невозврата страхует за счет заемщика. Заемщик же выворачивается наизнанку, готовит кипу документов, но если что-то не подходит, ты для банка никто. Разведенной женщине, да еще и с маленьким ребенком, к примеру, ипотечный кредит не получить никогда, проверено. По крайней мере, без двух поручителей, которые будут гарантами возврата кредита. Право на ипотечный банковский кредит для приобретения жилья должно быть законодательно обеспечено. Человек должен получать его не потому, что заложил квартиру, жену и все, что у него есть, а просто потому, что он гражданин страны. Конституционное право на жилье у нас еще никто не отменял.

Будущий дом на Учительской

— Сомневаюсь, согласятся ли с вашей планкой доступного жилья коллеги. Плата за аренду земли, технические условия, 15-процентные отчисления в пользу мэрии, по некоторым подсчетам, составляют до 47 процентов цены квадратного метра.

— Не буду обсуждать эту цифру. Есть другая арифметика. Кога компания покупает землю на аукционе, она сразу понижает себестоимость квадратного метра жилья. В этом случае нет обременений в виде отчислений мэрии, компания сразу же получает техусловия на строительство. Оговорюсь, это еще не те тех-условия, которые потребуются для подключения объекта к сетям, но все же какая-то основа. Структура, которая будет прорабатывать площадки под строительство, в мэрии пока только создается. Надеюсь, когда работа по генплану будет завершена, и технические условия при приобретении земли на аукционах будут не какие-то, а конкретные. Но от власти требуется не только организовать этот процесс. Проблема шире. Сегодня строительным компаниям приходится платить и за разрешение на мощности, и за технические условия. Нам говорят, сети плохие, подстанции старые и т. д. Знаем. Но всем известно, что если сравнивать с советскими временами, процентов 70 промышленных предприятий используют только часть выделенных им мощностей. Есть пути перераспределения мощностей. Но кто когда проводил их инвентаризацию? И почему бы власти не сделать ревизию того, что зарабатывает на жилищном строительстве «Новосибирскэнерго», тот же «Горводоканал». Заметьте, не на строительных компаниях — они в данном случае только инструмент, а на гражданах, покупателях жилья, на чьи деньги строятся тепловые пункты, трансформаторные подстанции, сети, стоимость которых, кстати, уже «сидит» в тарифах в качестве инвестиционной составляющей. Если уж мы говорим о рынке, где все должно иметь цену, эти затраты должны компенсироваться.

Выработать соответствующий механизм — дело власти, сейчас без него нельзя. Пока строили жилье для богатых, еще можно было мириться, что на инвесторе зарабатывают все. Сегодня покупатель изменился, поэтому, господа банкиры, энергетики, коммунальщики, власть, выделяющая земельный ресурс, давайте ужмемся в своих аппетитах. О строителях скажу то же самое. Давайте вернемся к планируемой норме рентабельности. Она сейчас далеко не 10 и не 15, а 50, 60, даже 100 процентов.

Такой дом вырастет на улице Авиастроителей

— Вы идеалист. Кто же поделится частью своего дохода?

— Наоборот, я жесткий прагматик. И, как ни странно, хочу больше заработать. Не получить, а именно заработать. Но я готов максимально снизить свою прибыль, чтобы элементарно выжить в данной ситуации. Продукт должен соответствовать потребителю по цене и качеству, иначе он никому не будет нужен. При увеличении производства даже при понижении нормы прибыли совокупная прибыль получается больше. Этот принцип я называю «принципом таксиста». Один стоит, включив желтый огонек, и ждет богатого клиента, другой мотается без остановки, подсаживает и везет всех. Так вот, второй, как правило, в итоге зарабатывает больше.

— К каким относится «Новосибирск Строй Монтаж»?

— Судите сами. Мы покупаем земельные участки только на аукционах. Сейчас приобрели четыре площадки на строительство шести домов примерно на 800 квартир в Дзержинском, Калининском, Ленинском и Октябрьском районах. Раз площадки с аукциона, на них нет обременений в виде отчислений мэрии. Получены техусловия. Может быть, не совсем точные, но мы их откорректируем. Договоры аренды земли зарегистрированы в Федеральной регистрационной службе по Новосибирской области. Проходят регистрацию в регистрационной службе и все инвестиционные договоры. Для инвестора это, во-первых, гарантия, что квартира уже за ним, второй раз ее никто не купит, а, кроме того, в этом случае инвестору проще получить в банке ипотечный кредит. Мы обеспечиваем инвестора всей необходимой документацией. Для нас это просто, потому что мы работаем в существующем законодательном поле.

— А каков ваш «продукт»?

— Мы строим кирпичные дома. Квартиры сравнительно небольшой площади, на которые сейчас максимальный спрос. Однокомнатные — 35, двухкомнатные — 45 и трехкомнатные — 60 кв. метров. Удобные планировки — большие по 10 «квадратов» кухни, увеличена площадь сан-узлов. В отличие от большинства строительных компаний города строим не под самоотделку, а сдаем квартиры со всем положенным электрическим, сантехническим оборудованием, линолеумом, обоями. У нас даже есть соответствующий слоган — «Достойное жилье — по Доступным ценам. Заходи — и живи!» В домах на Авиастроителей, Учительской, Немировича-Данченко предусмотрены подземные парковки. Так что могу сказать, выдаем продукт, от которого трудно отказаться.

— Верите, что жилье, действительно, может стать доступным?

— Другого выхода просто нет. В сегодняшних условиях задача номер 1 — обеспечить рынок потребления. Только при объединении ресурсов власти, банков, энергетиков, строителей можно сделать жилье доступным. Программа — не кардинальное решение всех жилищных проблем, но тот добавок, с помощью которого большая масса населения сможет сделать достойными свои жилищные условия. Для государства же увеличение числа потребителей жилья, путь к тому самому кумулятивному эффекту — росту строительства, промышленного производства, увеличения налогов в государственную казну. Развитие строительного производства во все времена и во всех странах давало импульс движения экономике. В нашем конкретном случае этот импульс совместными усилиями всех участников процесса должен быть направлен на решение национальной программы доступного жилья.

Вам было интересно?
Подпишитесь на наш канал в Яндекс. Дзен. Все самые интересные новости отобраны там.
Подписаться на Дзен

Новости

Больше новостей

Новости районных СМИ

Новости районов

Больше новостей

Новости партнеров

Больше новостей

Самое читаемое: