Ипотека: шанс или заклинание властей, декларирующих задачу доступности жилья?

По словам президента, к 2010 году приобретение жилья должно стать реальным для трети населения. Механизм достижения поставленной цели — система ипотечного жилищного кредитования. Только не в том виде, в каком она существует в России сегодня, считает кандидат экономических наук, старший научный сотрудник Института экономики и организации промышленного производства СО РАН, доцент кафедры теоретической экономики и менеджмента НГУ Татьяна Черемисина. Изучению различных форм ипотеки в мире Татьяна Петровна посвятила не один год, изучала опыт Канады и Австралии, прошла стажировку в университетах Парижа, занималась в библиотеке Министерства экономики Франции.

— На ипотеку сейчас возлагаются главные надежды в повышении доступности приобретения жилья. Ипотека должна стимулировать строительный комплекс, а вслед за ним и связанные с ним отрасли промышленности. Почему же механизм, прекрасно работающий в других странах, с таким скрипом приживается в России?

— Ипотека — мощный и гибкий механизм оздоровления экономики. И дело не только в стимулировании строительства, промышленности. Главное в ипотеке — то, что она увеличивает платежеспособный спрос населения — не нужно накапливать на жилье. Заключая при покупке договор с кредитным учреждением, покупатель фиксирует свои денежные потоки на весь срок кредита — до 25–30 лет. Это очень хорошо для экономики. Капиталы не лежат под подушкой, их невозможно одномоментно выбросить на рынок, вызвав тем самым скачок инфляции. Покупатель, связанный ипотечным договором, становится дисциплинированным плательщиком, в обществе повышается климат доверия. Система общая для всех стран, но чтобы успешно функционировать, она должна учитывать уровень развития экономики и национальные особенности. Наша система ипотечного кредитования, к сожалению, не на нас рассчитана.

— На кого же?

— Продвигаемая правительством модель ипотеки ближе всего к американской, классической модели ипотеки. Схема проста: семья выплачивает первоначальный взнос и въезжает в выбранную квартиру. Оставшаяся сумма долга, увеличенная на ставку процента, выплачивается в предусмотренный кредитом срок. Но никто не будет спорить, что уровень доходов населения, на которое рассчитана ипотека, у нас много ниже, чем в Америке. Иллюстрируя американскую модель, своим студентам я привожу любимый пример — с домом моей дочери. Она завершала учебу в Канаде, вышла там замуж, и пять лет назад по ипотеке они купили дом с рассрочкой на 25 лет. Двухэтажный, 200 квадратных метров, не считая подвального помещения с гаражом и прочим хозяйством, плюс участок земли в 18 соток, заросший вековыми соснами и кленами. Все вместе это стоило им 200 тысяч канадских долларов (1 доллар примерно 20 рублей. — Авт.). Заметьте, в Оттаве, столице Канады. Первоначальный взнос был 5 процентов. 6 — процентная ставка по кредиту. Из семи тысяч долларов общего семейного дохода (трое работающих) на погашение ипотечного кредита уходит 1200, еще 500 — коммунальные расходы. Оставшегося вполне хватает на безбедную жизнь с отпускными поездками в Россию и Европу.

В отличие от нашей канадская система ипотеки очень гибкая. Допустим, у семьи вырос уровень доходов. Можно пересмотреть не только ставку, но и сроки кредита. При их сокращении у вас просто увеличатся текущие платежи, но ставка при этом не повышается. Каждые пять лет условия кредита пересматриваются. Если среднерыночная кредитная ставка за это время выросла, банку невыгодно сохранять процент кредита по ипотеке. И наоборот, при снижении среднерыночной кредитной ставки сохранение процента, определенного в договоре ипотечного кредита, становится невыгодным для заемщика. Если банк не хочет его пересчитывать (снижать), вы можете поменять банк. В условиях конкуренции потеря клиента для банка очень невыгодна, так как он теряет будущие денежные потоки.

— У нас все иначе. Начиная с цены на жилье. Либо в Канаде они низкие, либо у нас слишком высокие?

— Там тоже идет процесс подорожания недвижимости, но далеко не с той интенсивностью, нежели у нас. В Москве это связано с большим объемом инвестиционного жилья, то есть жилья, которое приобретается не для проживания, а как способ вложения денег. Каждая третья квартира в столице инвестиционная. С ужесточением условий вывоза капитала за границу олигархический капитал двинулся в сферу недвижимости. Приобретение недвижимости всегда было наиболее надежным вложением капитала, а в последнее время делать инвестиции в жилье стало еще и чрезвычайно прибыльно. В столице рост цен на жилье составляет около 40–50 процентов в год. Это влияет и на периферию. В Новосибирске годовой рост цен на квартиры в новостройках 25–30 процентов. Чуть ниже — на вторичном рынке. Доля инвестиционного жилья, по мнению специалистов, у нас ниже — около 10 процентов, причем большая часть его направлена на вторичный рынок, более свободный от рисков.

— Многие считают, что ипотека еще больше подстегнет рост цен на жилье.

— Я так не думаю. Рынок жилья и без того очень сильно перегрет. Специалисты упорно предсказывают обрушение рынка инвестиционного жилья. По прогнозам, чуть ли не зимой-весной 2005 года. Это не катастрофа. Наоборот, падение цен разом бы подняло платежеспособный спрос населения и активизировало механизмы рынка недвижимости.

— Проверим, ждать недолго. Пока же приходится исходить из действующих цен. Далеко не все желающие приобрести квартиру по ипотеке могут наскрести даже на первоначальный взнос.

— 30 процентов от стоимости квартиры, минимальная на сегодня величина вступительного взноса, — это очень много. Представим себе молодую семью. Средняя заработная плата сегодня 7 тысяч рублей. Итого на двоих 14. Посчитайте, когда они накопят на первый взнос, живя на съемной квартире. Никогда.

— Регионы сейчас предлагают свои варианты ипотеки. Ваше мнение о системе социальной ипотеки в нашей области?

— Можно считать, это шаг навстречу. В социальной ипотеке в качестве первоначального взноса может использоваться имеющееся жилье, но чтобы его цена составляла не меньше 60 процентов цены будущей квартиры. Еще 20 процентов суммы надо накопить. И только на 20 процентов дадут кредит до 15 лет под 5–10 процентов годовых. Если посчитать, то за 15 лет сумма выплат в три раза превысит сумму займа. Недешево. Еще два условия. Кредит в социальной ипотеке выдается на максимальную сумму в 300 тысяч рублей, причем для семей, стоящих на учете как нуждающиеся. Российская специфика налицо. Тем не менее социальная ипотека — уже продвижение вперед. В ней есть элементы латиноамериканской модели, которая, по моему мнению, наиболее подходит для России.

— В чем ее суть?

— Это поэтапное улучшение жилищных условий, рассчитанное, прежде всего, на семьи, не имеющие жилья. Сначала через институт сберегательных учреждений накапливается половина суммы, необходимой на покупку комнаты или однокомнатной квартиры. Пока нет детей, для молодой семьи это достаточно и по силам. Въехали — уже легче, не надо тратиться на съем жилья. Как только сумма будет выплачена целиком, имеющееся жилье может быть использовано в качестве первоначального взноса при приобретении жилья большей площади. Российская система ипотеки, продвигаемая правительством, рассчитана, на мой взгляд, не на средние, а на более высокодоходные слои населения, которые ориентированы на приобретение дорогостоящего элитного жилья. Посмотрите вокруг — в крупных городах сегодня по преимуществу строятся дома, рассчитанные на людей с высоким достатком, которые, могут приобретать жилье и без ипотеки — богатые не любят переплачивать. Сектор вторичного рынка жилья, представленный не новыми элитными, а старыми и не очень старыми «советскими» квартирами, по оценкам специалистов по рынку жилья, может на 90 процентов покрыть потребности в улучшении жилищных условий.

— Что мешает распространению латиноамериканской модели?

— Встает вопрос адекватной оценки стоимости отдаваемого в зачет жилья. Кто гарантирует, что банк не оценит вашу квартиру так, как ему выгоднее? Институт независимых оценщиков пока только формируется.

— Будет налог на недвижимость, появятся и оценщики. А как быть с высокими процентами по ипотечному кредиту?

— Ставка процента по ипотечным кредитам колеблется от 15 до 18 процентов годовых. Она необоснованно завышена. Проблема в том, что банки не заинтересованы в отвлечении средств на долгий срок ипотеки, у них есть другие, более легкие и безрисковые способы увеличения капитала. Например, на ожидаемом изменении курса доллара. Дважды в год страна платит по внешним обязательствам. Перед проплатами, что банкам хорошо известно, Центробанк чуть-чуть опускает доллар, чтобы «сэкономить». К этому моменту банки подгребают всю наличность и превращают ее в доллары, а когда курс вернется к прежнему, снова оборачивают в рубли. Даже небольшой скачок курса приносит огромные доходы. А для этого нужны наличные деньги в большом количестве.

Низкий процент по ипотечным кредитам в той же Канаде объясняется двухуровневой ставкой ипотечного кредитования. Если у нас, выдавая кредит, банк остается с закладной и процентами, то там банк возвращает свои деньги, продавая на фондовом рынке пакет закладных в виде ценной бумаги. Доходность таких ценных бумаг невысока и равна безрисковой ставке, но это очень надежные бумаги. Их покупают частные страховые и пенсионные фонды, обязанные по уставу поддерживать свой портфель не только высокодоходными, но и надежными вкладами. У нас институтов, которые бы поддерживали доходность ценных бумаг на низком уровне, фактически нет.

— Вся надежда на Агентство по ипотечному жилищному кредитованию?

— Сегодня Агентство работает как банк: выдает кредиты и получает закладные. Откуда оно берет деньги? У государства, но это ведь не рыночная структура, государство — это мы, значит, в конечном счете, из нашего кармана. Предполагалось, что на первом этапе ипотечные кредиты будет выдавать АИЖК, а затем ипотека заработает как в Америке. Там система замкнута на фондовый рынок и функционирует без помощи государства. У нас покупателей на эти ипотечные ценные бумаги нет. Доходность их при 18 процентах годовой ипотечной банковской ставки после того, как все отщипнут свою долю, будет лишь около 14--15 процентов. А средний уровень инфляции 16–17 процентов.

Пока в обществе слишком низок уровень доверия, банками не накоплены кредитные истории, а фондовый рынок только складывается, на иное рассчитывать и нельзя. Ипотеку нахрапом не возьмешь.

— Получается, рассчитывать на прогресс в ипотеке особенно не приходится?

— Для нас более приемлема не внедряемая американская, а латиноамериканская схема, которая позволяет укорачивать сроки кредита, не ужесточая условий. И ориентироваться следует на вторичный рынок, где все детерминировано, а значит, риски минимальны. Кое-что в этом направлении у нас начинает появляться. Один из таких примеров в Новосибирске — Фонд «Жилище». Это ипотека на короткий срок. Вступающие в товарищество семьи принимают на себя обязательство вносить регулярные денежные взносы на накопительный счет, чтобы за год-полтора скопить половину стоимости жилья. После этого Фонд покупает семье выбранную квартиру: оставшиеся 50 процентов покрываются за счет вкладов других членов Фонда. Эти деньги семья должна возместить в течение года-полутора. Сроки, конечно, жестковаты, но есть и плюсы — плата по кредиту отсутствует, потому что Фонд — не кредитное учреждение, его услуги оплачиваются почти символической платой — 2–3 процента. Фонду в мае этого года исполнился всего год, но за этот год он помог въехать в квартиры больше чем сотне семей, а договоры были заключены с более чем 150 семьями. Надо полагать, их достаток выше среднего, Но то, что для этой категории населения появился приемлемый вариант, уже хорошо. Было бы еще лучше, если бы Фонд мог начислять процент на сумму вклада, но по статусу товарищество не является ссудосберегательным учреждением. К ипотеке его тоже не отнесешь. Как и банк — он не может покупать квартиры. Это делается через Агентство по ипотечному кредитованию.

В нашей ипотеке, увы, до сих пор немало как законодательных пробелов, так и очевидной корявости. То, что удается сегодня, зачастую делается не благодаря, а вопреки модели, продвигаемой правительством.