«Добрый совет» — страничка для тех, кто платит за товары и услуги
Новосибирск — город строящийся, а львиная доля новостроек — жилые дома. Квартиры в них более современные, с более удобной планировкой, зачастую оснащенные современными средствами связи, бывает, что и со встроенной техникой. Однако покупка строящихся квартир несет в себе и значительные риски. Какие?
Первый — очень дешевый квадратный метр означает повышенный риск, т е. низкая стартовая цена квартиры, как правило, влечет за собой дальнейшее увеличение инвестиций. По мнению директора агентства
Надо учесть и то, что квартиры распродаются на начальной стадии, а ближе к сдаче деньги в основном уже использованы. Но на рынке происходят всевозможные процессы, например, удорожание строительных материалов (скажем, недавнее повышение цен на металл), прогнозировать которые крайне сложно. И возникает угроза дофинансирования дома.
Второй существенный риск — затяжка сроков строительства, которая может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет. Главная причина затяжки сроков связана с перебоями в финансировании. Когда дом строится за счет привлечения средств частных инвесторов — будущих владельцев квартир, продажи идут не всегда стабильно. Существует сезонность на рынке недвижимости: он более оживлен в зимний период, а летом происходит спад деловой активности, и в том числе люди реже покупают квартиры. При этом именно летний период является наиболее благоприятным для строительства в технологическом смысле. И когда в этот период поступление средств нестабильно, это означает приостановку строительства. Однако есть затраты, которые не всегда зависят от того, идет стройка или нет. Например, объект надо охранять, за подъемный кран надо платить, рабочим тоже надо платить зарплату, в том числе и в период вынужденного простоя. Любая затяжка строительства дома удорожает квадратный метр, и вероятность того, что денег может не хватить, возрастает.
С этим связана и третья категория рисков — двойные продажи. При сдаче дома вдруг обнаруживается, что квартира продана двум, а иногда и более владельцам. Почему так происходит? Чаще всего реестр жильцов дома ведет сама строительная организация. И ни одна государственная структура этого не контролирует. При этом двойная продажа совсем не означает, что строители сознательно идут на мошенничество. Случается, что строительная фирма, не имея средств, передает, например, пять квартир поставщику кирпичей. Производитель продает квартиры, порой по заниженной цене. И вдруг выясняется, что кирпич поставлен не в полном объеме. Строители считают, что в этом случае они передали не все квартиры, и отдают их другому поставщику. Тот тоже их продает. В конечном итоге возникает конфликт, и хорошо, если у строительной организации есть свободные квартиры либо средства, чтобы хотя бы одной из пострадавших сторон вернуть деньги.
Конечно, двойные продажи случаются
Четвертая категория рисков — квартира, даже став вашей, требует больших вложений. Львиная доля сдающихся сегодня квартир — «под самоотделку». Это означает, что в квартире будет только входная дверь, окна, подводка сантехники, а все остальное должен сделать сам владелец квартиры. Даже производя небольшой ремонт, каждый обнаруживал, что затраты, как ни старайся, превышают все первоначально запланированные цифры. И в вашем доме не все жильцы одновременно начнут делать ремонт, так что в ближайшие годы вы обречены на дискомфорт, потому
Как же защитить себя от этих рисков? Избавиться от них невозможно (вся наша жизнь
Владимир Голованов ограничивается четырьмя рекомендациями.
— Первая — вы должны знать об этих рисках и взвесить в связи с ними свои возможности. Простой пример. Нередкий случай: строительная организация обещала сдать дом в течение года, люди продают свои квартиры, переезжают к родственникам или снимают жилье — и начинается процесс ожидания… Надо быть готовым, что дом точно будет строиться не год, а в лучшем случае полтора, а может быть, и больше.
Рекомендация вторая. Вы должны подсчитать, во сколько обойдется ремонт квартиры. Это весьма затратно и к тому же не быстро.
Рекомендация третья. Прежде чем принять решение о приобретении квартиры, необходимо получить максимум информации об этом доме: кто ведет застройку, кто является инвестором, какова история тех организаций, которые принимают участие в строительстве. В нашей области имеют лицензии на ведение строительной деятельности три тысячи организаций. Убедитесь, что организация серьезная, имеет хорошую историю и серьезные стройки за последние годы, стабильное финансовое положение. Не поленитесь посмотреть эти дома, пообщаться с их жильцами, узнать, какого качества получены квартиры, какие обещания не были исполнены. Было бы правильно эти исследования проводить не только самостоятельно, а и привлекать к этому профессионалов.
Четвертая рекомендация — обязательно внимательно изучите и покажите юристу все договоры, которые вам придется подписывать со строительными организациями. Возможно, специалист порекомендует внести в эти документы
И последнее: я ни в коей мере не призываю вас отказаться от приобретения строящихся квартир. Конечно, подавляющее число примеров говорит о том, что такая покупка позволяет по весьма приемлемой цене приобрести сравнительно недорогое, комфортное жилье. В крайнем случае, вы можете продать свое инвестиционное право и вернуть вложенные деньги. Но, тем не менее, вы должны очень взвешенно подходить ко всем вопросам и помнить, что слово «риск» — это синоним слова «нет».
Страница подготовлена совместно с Новосибирским центром
стандартизации, метрологии и сертификации
