В стенах областного Совета депутатов зреет новый закон - документ, значение которого трудно переоценить, если принимать во внимание, что он напрямую касается одной из самых остро стоящих сегодня социальных проблем - сноса ветхого жилья и переселения из него граждан. Предложенный депутатам для анализа и обсуждения проект закона называется «О сносе жилищного фонда и порядке переселения граждан из жилых помещений, находящихся в домах, подлежащих сносу».
По самым «скромным» данным, в Новосибирске 1380 подлежащих сносу и непригодных для нормального проживания домов. Во всяком случае, городскому Центру технической инвентаризации дано задание в течение полугода обследовать совместно с жилищниками именно такое количество зданий с износом свыше 70 процентов. Однако список этот наверняка будет меняться в сторону увеличения. Мэрия продекларировала, что с 2005 года начнется планомерное переселение граждан из таких домов в более комфортное жилье. Задача не из легких, и прежде всего от заинтересованности двух сторон - власти и строительных компаний - зависит ее решение.
Корреспондент «ВН» в беседе с Александром МИХАЙЛОВЫМ - генеральным директором строительной компании ООО «Союз-10», которая уже давно сотрудничает с муниципалитетом именно в сфере сноса ветхого жилья и строительства на его месте новых домов и социально значимых объектов, попытался выяснить точку зрения застройщиков на проблему, на пути ее решения и на то, в какой мере предложенный проект закона поможет этого добиться.
- Александр Алексеевич, вы и ваши коллеги наверняка с особым вниманием изучили проект закона. В какой степени он касается, на ваш взгляд, тех, кто напрямую «завязан» на этой проблеме: жителей домов, «попавших под снос», застройщиков и, наконец, органов местного самоуправления?
- Никто не ожидал от предлагаемого проекта закона особой революционности. Он такой, каким может быть на сегодняшний день, когда не только в городе, области, но даже и в стране нет законодательной базы о расселении людей из ветхого жилья. Мы до сих пор руководствуемся только существовавшими с незапамятных - советских - времен законами по расселению по санитарным нормам: по пресловутым «девяти квадратам» на «прописанную» душу. И этот закон провозглашает тот же принцип, переписанный из советских фолиантов: «социальная норма площади жилья при предоставлении жилых помещений составляет 9 кв. метров жилой площади на одного человека». Хотя времена уже другие, и многое изменилось - прописки, к примеру, сегодня нет, а есть регистрация, - разработчики объективно не могли предложить ничего другого, поскольку это было бы нарушением федерального законодательства. Наше законотворчество запаздывает, мы к этому, увы, привыкли, и от этого никуда не деться. Но закон этот необходим, поскольку нужен документ, определяющий права, гарантии и обязанности всех участников процесса сноса и расселения.
- И он определяет?
- В той мере, в какой компетентен, - и не более того. Он в большей мере затрагивает интересы граждан, занимающих ветхое или непригодное для проживания жилье: об этом - где больше, где меньше - речь ведется в половине статей. Что касается интересов застройщиков - тех, кто непосредственно занимается сносом домов и строительством на их месте новых, - они затронуты лишь в статье «Источники финансирования» и отчасти в статье «Информирование о градостроительной деятельности». Декларируется, например, что финансирование работ по сносу непригодного для постоянного проживания государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется в рамках областных и муниципальных целевых программ за счет средств соответствующих бюджетов и привлекаемых внебюджетных средств, а при недостаточности этого применяются меры экономического стимулирования инвестора. Вот, в общем-то, и все или почти все, что касается строительных организаций. Хотя и это уже кое-что.
- Кое-что - это что?
- Я имею в виду строчку в статье 5-й «Источники финансирования». Цитирую: «Финансирование... осуществляется в рамках областных и муниципальных программ за счет средств соответствующих бюджетов и привлекаемых внебюджетных средств». Нюанс в следующем. Мы много лет занимаемся именно сносом и расселением по совместной с муниципалитетом программе. Сегодня мощность нашего предприятия в среднем позволяет сдавать ежегодно около 15 тысяч квадратных метров жилья. Есть, конечно, и проблемы. И прежде всего, это определенные финансовые сложности. Когда выделяется участок для застройки, на котором находится ветхое жилье, то будущий застройщик непосредственно занимается переселением жителей из домов, идущих под снос, сносит имеющиеся строения, занимается подготовкой участка к новому строительству. Снос одного дома обходится примерно в 15-20 миллионов рублей, а под строительную площадку снести надо минимум три. Более того, с момента выделения участка под застройку до начала строительства проходит значительный промежуток времени - месяцев девять в среднем. А время - деньги, извините за банальность. Если взять кредит в банке с самого начала, то весь этот период подготовки застройщик вынужден платить банку проценты. Мы эти деньги, конечно, находим и рассчитываем на обещание мэрии расплатиться с нами сполна в определенные сроки. Наша компания как бы кредитует мэрию под программу по переселению и сносу. Но кредиты надо отдавать. Причем ведь речь идет не о сносе жилых домов, пригодных для жилья, и строительстве элитных домов на их месте (кстати, закон касается и этой проблемы и четко определяет ее рамки). В нашем случае речь идет о социально важной для города задаче - обновлении жилого фонда. Почему-то до последнего времени это не принималось во внимание, и в расходной части бюджета об этом не было ни строчки. Безусловно, расходы на строительство бюджетом планируются, но вот на такие программы - к сожалению. Теперь этот вопрос регулируется законом, и нам будет на что опираться в случае каких-то проблем. До недавнего времени не было к тому же и целевой программы по сносу ветхого жилья и расселению. Слава Богу, появилась, и мне кажется, что следующим шагом городской власти должно быть назначение конкретного человека из числа чиновников мэрии, отвечающего за реализацию программы. Попросту говоря, чтобы не бегать по кабинетам, не искать того, с кого можно спросить за невыполнение статей будущего закона и положений утвержденной программы.
- Известна еще одна беда для застройщиков: удивительная «плодовитость» жильцов тех домов, которые - еще только по слухам! - предлагаются к сносу.
- Это да. Таких примеров - в каждом доме под снос, включая дом на Вертковской, 28, расселением которого мы сейчас занимаемся. Застройщик, равно как и дольщик-инвестор (где он есть), не обязаны платить за то, что кому-то захотелось заполучить квартиру, не имея на то права. Как только жители попавших под снос домов и кварталов узнают о предстоящем строительстве, они начинают «плодиться и размножаться» со страшной силой, дабы через эту программу получить жилье, значительно превышающее то, что есть, по квадратуре. Проект закона, кстати, определяет и вопросы: на что может претендовать владелец идущей под снос квартиры или лица, имеющие в ней регистрацию. Вообще думаю, что вопросами предоставления нового жилья и решением этих «жилищных» проблем в большей степени должны заниматься жилищники. Выделяя застройщику площадку с большим сносом, мэрия должна брать на себя подготовку пакета правоустанавливающих документов, готовить участки, решая вопросы межевания и пр. В конце концов, расселение или переселение - это проблема, в первую очередь, мэрии, ведь дома находятся на ее балансе. На поверку получается, что застройщик сам бегает по всем инстанциям, в конечном счете работая на общегородскую проблему. Бытует мнение, что если строителям надо именно эту площадку, то они найдут возможность расселить проживающих на ней людей. Но ведь существует элементарная рентабельность, т.е. выгодно - не выгодно. Строительная организация - это коммерческая организация, и если ей невыгодно, то никакого инвестирования не будет. Это экономический закон. Кстати, здесь есть еще одна проблема. Когда речь идет о переселении людей из ветхого жилья, мы имеем в виду замену ветхого и непригодного для проживания жилья на другое - пригодное, но никак не расширение жилой площади. Улучшение жилищных условий здесь в одном - в предоставлении тех же квадратных метров, но в другом доме, где лучше сами условия проживания, то есть жилье не ветхое. А что касается улучшения жилищных условий как таковых, обеспечение всех зарегистрированных на этой площади квадратными метрами, соответствующими санитарным нормам, - это вопрос другой. Это надо хорошо понимать. Хотелось бы, чтобы в новом законе этот вопрос был бы тщательно прописан.
- Кстати, о коммерции. В проекте оговаривается еще одна проблема: определение жилья, подлежащего сносу по техническому состоянию, и просто перспективных для новой застройки площадок.
- Да. Это, действительно, очень важно. Одно дело, когда речь ведется о ветхом или аварийном жилье - тогда это социальный вопрос, а другое - о площадке, на которой необходимо снести дома, чтобы построить потом некое учреждение, предприятие или просто новый жилой дом. Это уже коммерческая сделка между жителями и строительной организацией, и действовать здесь должны уже другие законы. Поэтому справедливо, что им гарантируется не только предоставление в собственность равнозначного по площади, количеству комнат, качеству и степени благоустройства жилого помещения, с учетом месторасположения подлежащего сносу дома, но регламентируется, что в случае предоставления жилья, в чем-то отличного, должен решаться вопрос о дополнительной оплате или равноценной компенсации стоимости сносимого жилья.
- Вы действительно предполагаете, что принятие нового закона повлечет за собой серьезные изменения во взаимоотношениях всех сторон, «завязанных» на сносе ветхого жилья, строительстве на их месте нового и расселении в нем людей?
- В наше время трудно что-то прогнозировать. Но еще раз подчеркну - это первый и очень серьезный шаг к решению острейшей для города проблемы. Пока мы говорим на разных языках: у застройщика своя правда, у собственника сносимого жилища - своя, у прописанного на площади, попадающей под снос, но не являющегося ее собственником - третья, у власти - четвертая. И вот появляется наконец документ, который позволит нам всем вести диалог и говорить на одном языке - языке закона.
