Новое жилье «перешиваем» из старого

Срочного капитального ремонта и реконструкции
требуют 2550 домов в Новосибирске.
Как решить эту проблему?

Дом на Октябрьской: так было...

 По данным технического обследования, в неудовлетворительном состоянии сегодня более трети жилых домов Новосибирска. Около 1200 домов - жилье с высокой степенью износа и аварийное. Срочного капитального ремонта и реконструкции требует 40 процентов жилого фонда, или 2550 домов. В этом году реконструировано ...четыре, еще на трех работы должны быть завершены до конца года. Дом на улице Октябрьской, уже принятый рабочей комиссией, в это число не входит. Дом был на балансе НПО «Сибсельмаш», а заказчиком по нему выступило ООО НИПТиПЦ «Сибстройреконструкция». Наш разговор с его основателем и научным руководителем, заведующим кафедрой железобетонных и каменных конструкций НГАСУ, доктором технических наук, профессором Валерием Митасовым.

- Одна из трудностей, замедляющих темпы реконструкции жилья в городе, - нехватка маневренного фонда. Как эту проблему решали вы?

- А мы жителей не выселяли. Домом на Октябрьской мы как раз показали, что реконструировать жилье можно и без отселения. Хотя технически работа была очень трудной. Здание старое - постройки 30-х годов, в аварийном состоянии. Мы усилили фундамент, основание, поменяли всю систему отопления, собрали канализационные стоки, которые раньше уходили под дом. Кроме этого, утеплили фасады, поставили окна в три стекла - сделали все, что требуется в соответствии с современными требованиями по энергосбережению.

...и так стало

  Из всего энергопотребления жилого фонда только 1-1,5% составляют тепловые мощности новых, только что построенных объектов, в которых применены энергосберегающие технологии. Но это не даёт никакой пользы из-за слишком большого энергопотребления зданиями старой застройки. Преимущество энергосберегающих технологий мы и доказали в нашем проекте: после приведения здания к сегодняшним нормам энергосбережения оказалось, что тепла, расходуемого до реконструкции на этот дом, достаточно еще на три этажа. В Новосибирскэнерго с нашими расчетами согласились. Эти три этажа и были достроены. Получилось дополнительно 13 квартир - удобных, современной планировки.

- У противников реконструкции основной аргумент - дорого. Лучше снести старое жилье и построить новое.

- Если проводить энергосбережение без надстройки, реконструкция, по нашим расчетам, окупится за 15 лет. Если с надстройкой, как в данном случае, затраты окупаются сразу. Одновременно решается и проблема недорогого жилья. Реконструкция все равно дешевле нового строительства - не нужно средств на покупку или аренду земли, прокладку новых коммуникаций, их нужно только привести в порядок. Иногда, действительно, выгодней снести - к каждому случаю нужно подходить индивидуально. Но сколько может сносить Новосибирск? Мы не богатая Москва, которая может позволить себе массовый снос. Кроме того, чтобы убрать старые дома, тоже нужно затратить средства. Это обычно не считают. А куда убрать?

- Поднятую несколько лет назад проблему реконструкции начали с разговора о «хрущевках» - как будет хорошо, если это жилье модернизировать, надстроить. Сейчас насчет реконструкции «хрущевок» не слышно...

- Физическое состояние домов первых массовых серий, заявляю как участник технического обследования, достаточно приличное. За исключением 335-й серии. К счастью, в Новосибирске домов этой серии строилось очень немного. 464-я и 468-я показали себя отлично. Их надо просто отремонтировать, и они простоят еще 50 лет, а может, и больше. Другое дело, что эти дома морально устарели. Их планировочное решение даже близко не соответствует сегодняшним нормам - маленькие площади, крохотные кухни, совмещенные санузлы.

- Каково физическое состояние домов «сталинской» постройки? Большинство из этих домов строились еще с деревянными перекрытиями.

- Дом, который мы реконструировали, тоже с деревянными перекрытиями. Мы их не трогали, необходимости в этом нет - хорошо раньше строили. У этих перекрытий один недостаток - повышенная зыбкость. Через 4-5 лет после ремонта на потолках возможны микротрещины. А что касается пожарной безопасности, то от огня надо беречься всем - хоть в доме с деревянными, хоть с железобетонными перекрытиями. Самое больное место у города сегодня - старые шлакоблочные, деревянные засыпные, сборно-щитовые дома еще довоенной постройки. За их ремонт и реконструкцию и взялась сейчас мэрия. В этом году, насколько мне известно, реконструировано около 12 тысяч квадратных метров жилья.

- Но этого очень мало.

- Значительно больше домов переходит в разряд ветхих и аварийных, чем реконструируется. Нового же жилья мы строим пока ежегодно только один-полтора процента от имеющегося жилья. Жилой фонд Новосибирска неудержимо стареет. Два года назад я делал оценку финансовых затрат, необходимых для реконструкции. Тогда цифра составила 60 млрд рублей. В нынешних ценах это может быть и 80, и 100 млрд рублей. Конечно, с такими объемами городу не справиться. Нужна федеральная помощь. Так подходят к реконструкции во всех странах. Когда в Восточном Берлине проводили реконструкцию панельного жилья, государство финансировало ее полностью. Думаю, подвижки в этом направлении должны быть и у нас. В принятой недавно Концепции развития строительного комплекса до 2010 года прямо записано: «Приоритетным содержанием градостроительной деятельности на муниципальном уровне будет комплексная реконструкция существующей застройки путем сноса и замены ветхих зданий современными, реконструкция жилой застройки с домами первых массовых серий, затем кварталов и микрорайонов с крупнопанельными домами всех серий...»

- Надеяться на поступление десятков миллиардов рублей городу вряд ли приходится. Может ли реконструкция заинтересовать строителей?

- Сейчас строители в реконструкции не заинтересованы. Они хотят строить новое жилье, и прежде всего в центре. Даже при обременительных условиях сноса такое строительство является высокодоходным. С реконструкцией возни значительно больше. Свое слово должна сказать власть, у нее есть для этого рычаги. Хотите строить в центре - пожалуйста, но пусть организация одновременно берется за реконструкцию квартала. Город должен расти вверх. Есть возможность поднимать дома не только на два-три этажа, но и гораздо выше. Мы такой вариант опробовали. Взяли крупнопанельную «незавершенку», которую строители достроили только до четвертого этажа, и подняли дом в монолите еще на 12 этажей.

Реконструкция в центре больших прибылей, может быть, и не принесет, но среднедоходным такой бизнес будет. Думаю, строители это скоро поймут. А город благодаря реконструкции сможет решить проблему относительно недорогого жилья.