Многочисленные агентства недвижимости,
появившиеся в Новосибирске, взяв с клиентов
немалые деньги, ничего им не гарантируют
Жительница Новосибирска Валентина Ивановна Вязовикова решила купить квартиру, для чего обратилась в одно из многочисленных агентств недвижимости. В агентстве заверили, что гарантируют Валентине Ивановне чистоту сделки, показали новенькое свидетельство о регистрации юридического лица, похвастали членством в Ассоциации риелторов. Валентина Ивановна отдала риелторам 60 тысяч рублей - шесть процентов от стоимости приобретаемой ею квартиры - и удалилась от дел, пребывая в уверенности, что за такие деньги «профессионалы» все проверят, исключат всяческие риски и оформят все документы в лучшем виде.
Чистота сделки - чистая подделка
 |
Каково же было удивление Вязовиковой, когда, начав прописываться на своей новой жилплощади, она обнаружила, что за квартирой числится огромный долг по оплате коммунальных и прочих услуг. Вдобавок неисправным оказалось газовое оборудование. При этом в акте приема-передачи жилплощади, составленном риелтором, написано, что продавец передает, а покупатель принимает квартиру «с исправным газовым, электротехническим и сантехническим оборудованием».
Сейчас Валентина Ивановна готовит на одноконфорочной электрической плитке, так как газовой плитой пользоваться нельзя. В организации «Сибирьгазсервис», куда она обратилась, сказали, что никаких ремонтных работ производить не будут до тех пор, пока не будет погашен долг за пользование бытовым газом - 3189 рублей.
Агентство недвижимости все претензии клиентки отвергло. В ответ на обещание Вязовиковой обратиться в суд и рассказать журналистам, насколько недобросовестно работают сотрудники агентства недвижимости, последние еще и нахамили: дескать, жалуйтесь, куда хотите, флаг вам в руки и ветер в спину.
Самое печальное, уверенность «белых маклеров» в своей безнаказанности оказалась обоснованной. В суде Валентине Ивановне объяснили, что такого юридического понятия как «чистота сделки» не существует. Поэтому договор, по которому агентство обещает эту самую «чистоту», - не более чем «филькина грамота». В конечном итоге Вязовикова предъявила судебный иск бывшему владельцу своей квартиры. Чем закончится тяжба - неизвестно. Скорее всего, ничем. Бывший хозяин квартиры представил суду справку, согласно которой его официальный заработок составляет 300 рублей в месяц, а никакого имущества у него нет.
Реальные деньги за виртуальное жилье
А вот другая история. Супруги Ельниковы, обратившись в агентство недвижимости, едва не лишились 300 тысяч рублей. Ельниковы собрались продать однокомнатную квартиру в хрущевке и приобрести частное домовладение.
На объявление о продаже квартиры тут же откликнулась риелтор одного из агентств, привела покупателей. Покупателям жилплощадь понравилась. «Все. Мы берем, держите задаток», - Ельниковым чуть ли не насильно принялись совать в руки купюры. «Но мы не можем продать квартиру, не подыскав дом, - возражали супруги. - Иначе где мы будем жить - в коробке с деньгами?» - «Я подыщу вам дом», - пообещала риелтор.
Дом нашелся буквально на следующий день. Правда, с одной загвоздкой - у хозяйки не были оформлены предпродажные документы, на подготовку которых, по словам чиновников земельных и жилищных ведомств, требовалось не меньше четырех месяцев. Покупатели, между тем, поторапливали. «Сейчас так трудно продать жилье. Упустите этих покупателей, следующих будете год ждать, - вторила им риелтор. - Давайте поступим следующим образом: вы продаете квартиру, даете хозяйке аванс в размере половины стоимости дома, въезжаете туда и ждете, когда документы будут оформлены».
Ельниковы были почти готовы поддаться уговорам риелторши - так убедительно она все объясняла, так участливо относилась к их проблемам, так искренне хотела помочь. К счастью, у супругов оказался знакомый юрист, который сказал: «Бегите прочь от этого агентства. Иначе останетесь без денег, без квартиры и без дома. Ведь у вас нет никаких доказательств, что та женщина - действительно хозяйка дома. А если она окажется подставным лицом, возьмет ваши деньги, поделится с этой риелторшей, которая ее привела, и скроется?»
«Яйцо в утке, утка в зайце,
заяц в сундуке, а сундук...»
Анатолий Петрович Богданов решил свою квартиру продать. В агентстве недвижимости ему предложили заключить так называемый «эксклюзивный договор». Суть его сводилась к следующему: агентство обязуется в двухмесячный срок найти Богданову покупателя, а Богданов обещает не обращаться к услугам других агентств или частных лиц. В подтверждение этого обещания нужно оставить в агентстве подлинники правоустанавливающих документов на квартиру. По истечении двух месяцев договор считался расторгнутым, если клиент придет в агентство в точно указанный день. Если нет - договор автоматически продляется еще на два месяца. За расторжение договора досрочно клиент обязан выплатить агентству неустойку в размере пяти тысяч рублей.
В течение двух месяцев агентство проявило себя только один раз. Молодой человек, изъявивший желание купить квартиру, сказал, что у него недостает двухсот тысяч до той суммы, которую просит за свою жилплощадь Богданов. «Ничего страшного, - воскликнул риелтор, - отдавайте имеющиеся у вас триста в качестве аванса. Мы начнем процедуру оформления документов. За это время найдете еще двести». Богданов, естественно, от такой сделки отказался.
Вскоре появился другой покупатель, располагающий нужной суммой, но не желающий платить агентству за его посреднические услуги. Богданов договорился с новым партнером, что они дождутся дня окончания договора и Анатолий Петрович заберет свои документы. Не тут-то было. «Документы в сейфе, сейф у директора, а его самого нет и неизвестно, когда будет», - ответили Богданову. На следующий день, как и следовало ожидать, Богданову предложили заплатить пять тысяч неустойки за досрочное расторжение договора. Анатолий Петрович пошел в комитет по защите прав потребителей, где ему объяснили, что агентство вообще не имело права забирать у него бумаги, так же как не имеют права риелторские фирмы «брать на хранение» деньги клиентов.
И наконец, маленький совет тем, кому все же придется иметь дело с риелторами. Люди, занимающиеся подобной профессиональной деятельностью, являются неплохими психологами и имеют способности воздействовать на других. Насторожитесь, если риелтор постоянно говорит вам, что ваша квартира - товар неликвидный, продать очень сложно, но, так уж и быть, агентство из сочувствия к вам купит вашу халабуду за половину вашей цены. Или, если риелтор каждый день приходит к вам домой пить чай, уверяет в своей безграничной дружбе, а между делом предлагает подписать некие бумаги. Не верьте обещаниям, что риелторы в считанные дни расселят вашу коммуналку, продадут вашу квартиру на окраине в деревянном бараке, а взамен купят шикарные апартаменты в центре, вы только в договоре распишитесь.
Самый надежный вариант обезопасить себя - общаться с риелторами в присутствии юриста, который не заинтересован в получении процентов от стоимости вашей квартиры, зато заинтересован в постоянных клиентах и своем добром имени.
Комментарий специалиста
Вряд ли среди нас найдется человек, который каждый день продает и покупает квартиры. Поэтому, задавшись столь важной и ответственной целью, мы ищем посредников, которые за наши деньги защитили бы нас от мошенников всех мастей, охотящихся за нашими квартирами, взяли на себя утомительное хождение по кабинетам и прочее, прочее. На что можно и на что нельзя рассчитывать, обращаясь к риелторам? С этим вопросом мы обратились к директору юридической фирмы «СибЮриС» Игорю Капустину.
- Любые обещания и гарантии имеют юридическую силу только тогда, когда они прописаны в договоре. Таким образом, если агентство обещает вам выплатить все убытки в случае, если сделка окажется ничтожной, это должно быть зафиксировано в договоре между клиентом и агентством, а не в каком-то гарантийном сертификате или страховом свидетельстве, которое вам показывают издали. Как правило, формулировки договоров составляются так, что ни один суд не докажет, будто агентство гарантировало клиенту отсутствие притязаний на квартиру третьих лиц, отсутствие долгов и тому подобное. Попробуйте предложить агентству свой договор, в котором будет оговорена не абстрактная «чистота сделки» (как было сказано, такого понятия нет), а конкретная ответственность агентства в случае, если в проданной квартире окажутся прописанными дети, а риелторы обещали проконтролировать заключение органов опеки на этот счет; если через пять лет объявится вернувшийся из мест заключения хозяин, а риелторы обещали проследить всю историю квартиры и биографию каждого, кто в ней жил; если окажется, что на квартире «висят» многотысячные долги, а риелторы обещали проверить долговые списки всех коммунальных ведомств...
Возможно, хотя и маловероятно, такой договор с вами подпишут. Что вам это даст? Юридический статус всех агентств недвижимости - общество с ограниченной ответственностью. То есть за свои действия агентство отвечает своим уставным капиталом. Минимальный уставный капитал, необходимый для регистрации юридического лица, - 10 тысяч рублей. Это максимум, что вы получите, если суд докажет вину агентства. Конечно, у агентства окажется имущество - машины, помещения, компьютеры, мебель. И суд наложит на него арест. Но на следующий день придет директор агентства и предъявит документы, по которым машины, помещения и прочее имущество принадлежат частным лицам. Таким образом, отвечать по долгам этим имуществом нельзя.
Страхование сделки, предлагаемое многими агентствами в качестве гарантии своей добросовестности, тоже, по большому счету, ничего не дает. Чтобы получить страховку, надо доказать, что клиент понес потери по вине агентства. Доказать это, как мы уже поняли, практически невозможно. Поэтому страховщики охотно имеют дело с риелторскими фирмами. Кроме описанных уловок вроде «чистоты сделки», существует еще масса способов выйти сухими из воды. Например, договор между клиентом и агентством может оказаться бесполезной бумагой, если впоследствии окажется, что у риелтора, его подписавшего, не было доверенности агентства. Такое случается очень часто.
- Какую ответственность несет учредитель агентства за действия вверенной ему структуры?
- Никакой. В Германии, если человек был руководителем и фирма, которой он руководил, попала в поле зрения правоохранительных органов, ему запрещают впредь заниматься предпринимательской деятельностью. Российские законы в том виде, в каком они существуют сейчас, легко обойти. Достаточно ликвидировать одно проштрафившееся юридическое лицо и на его месте повесить другую вывеску. С почившей в бозе фирмы взятки гладки, а фирмачи продолжают свой бизнес.
Возможно, в скором времени агентства недвижимости прекратят свое существование естественным образом. Процедура купли-продажи недвижимости уже достаточно отработана. Ответственность за упомянутую многократно «чистоту сделки» сейчас возложена на Учреждения юстиции. Летом нынешнего года Конституционный суд принял решение о «презумпции добросовестного приобретателя». Если человек купил квартиру и оформил должным образом правоустанавливающие документы в юстиции, то после регистрации сделки любые права третьих лиц на эту недвижимость являются ничтожными.
