Доступно ли сегодня покупателю жилье на первичном рынке? Устраивает ли оно потребителя? Почему падает спрос, как его стимулировать?
Эти и многие другие вопросы «Советская Сибирь» задала гостям бизнес-завтрака в кафе «Чашка кофе». В неформальной обстановке собрались участники строительного рынка, представители власти, банковской сферы и общественные эксперты.
Всплеск ненадолго
В течение последнего года отмечено снижение основных показателей, характеризующих состояние стройиндустрии: спад составил, по разным оценкам, от 20 до 40 процентов. Это вызывает озабоченность регионального минстроя.
— Сократились объемы производства основных стройматериалов — кирпича, железобетона и так далее, — поделился информацией Иван Шмидт, заместитель министра строительства Новосибирской области. — Наметилось снижение ввода жилья в первом квартале к плановым показателям и результатам аналогичного периода прошлого года. Но ситуация в регионе неплохая за счет большого задела: сегодня в разных стадиях строительства находится свыше 4,5 миллиона квадратных метров. Однако платежеспособность населения упала, отсюда пошла цепная реакция, коснувшаяся всех звеньев отрасли. Госипотека и прочие меры поддержки вызвали выравнивание в 2016-м и начале 2017 года спроса, но, думаю, он подходит к концу. Поэтому министерство обсуждает ситуацию вместе с застройщиками, и мы уже разработали ряд предложений для губернатора по возможным мерам поддержки строительного комплекса.
Фото Никиты Давыденко
Как достичь баланса на рынке жилья? Иван Шмидт подчеркнул, что в первую очередь нужно поддержать платежеспособный спрос через субсидирование процентной ставки по ипотеке и первоначального взноса и попытаться снизить ставку по вторичному рынку жилья. Плюс к тому предстоит вывести на рынок несколько новых ипотечных продуктов, которыми занимаются банковский сектор и Новосибирское агентство ипотечного кредитования. А также заключить с банками ряд рамочных соглашений, которые разрабатывает областное профильное ведомство.
Укрыться от всех проблем под «одеялом» господдержки вряд ли удастся, поэтому задача номер один, по мнению замминистра, стимулировать спрос.
Ценопад обойдется дорого
Как показывает статистика, покупатели вынуждены экономить, приобретая квартиры поменьше. Закономерно, что на рынке лидируют студии. Тем не менее, как отметила руководитель отдела продаж строительной компании «Новосибирский квартал» Лариса Неретина, активный спрос на квартиры средней площади — двушки и трешки — сохраняется. Особенно это касается жилья, которое сдается под ключ, ведь ипотечникам сложно найти дополнительные финансы на ремонт и отделку.
В выгодном положении оказались компании, застраивающие территории комплексно. Сравнив благоустроенные микрорайоны с многострадальной точечной застройкой, Иван Шмидт призвал оценить плюсы комплексного подхода, когда продумано буквально все: и социальная инфраструктура, и логистика, и инженерные коммуникации. В конечном счете именно благоустройство и комфорт привлекают покупателя.
Но, допустим, квартира-мечта найдена. Стоит ли откладывать новоселье и ждать, что цена квадратного метра на первичном рынке станет ниже? По мнению экспертов, ценопад может обойтись стройотрасли региона слишком дорого.
— Помимо цены предложения, есть себестоимость продукта, и сегодня мы находимся в той точке, ниже которой опуститься не можем, — пояснила Лариса Неретина. — Если застройщик начнет работать себе в убыток, это чревато появлением замороженных объектов.
Анализируя себестоимость квартир, специалисты пришли к выводу, что самая тяжелая доля приходится на оформление технических условий для подключения к инженерным коммуникациям. Что можно предпринять, чтобы удешевить строительство? Этот вопрос логично адресовать муниципальным властям.
Фактор доступности
Каков он — финансовый портрет клиента, мечтающего взять ипотеку?
Фото Никиты Давыденко
Елена Бородина, заместитель управляющего Новосибирским отделением Сбербанка, обратила внимание на интересную тенденцию: в банки активно обращаются клиенты, которые брали кредиты в 2009–2010 годах на приобретение студий. Получив по программе субсидирования 300 тысяч рублей первоначального взноса, эти заемщики со временем благополучно погасили свои долги, а теперь хотят взять ипотеку во второй раз. Их цель — купить более комфортные квартиры, улучшить жилищные условия.
Господдержка ипотеки побудила банкиров снизить процентные ставки для физлиц, покупающих объекты недвижимости у застройщиков, а также запустить новые программы, такие как ипотека в рассрочку или субсидирование застройщиком части процентной ставки. Клиентам предложены новые сервисы, с которыми удобно работать.
По статистике 2017 года, число выданных ипотечных кредитов по сравнению с прошлым годом увеличилось. Специалисты считают, что это говорит о доступности условий кредитования: если совокупный ежемесячный доход семьи заемщика составляет 40–50 тысяч рублей, банк вполне может дать добро на ипотеку.
— Некоторые текущие предложения банков по ставкам на ипотечное кредитование даже выгоднее, чем были по госипотеке. Кроме этого, сегодня снизились требования банков к размеру первоначального взноса, а ставки на первичный и вторичный рынок сравнялись, и это дает горожанам большие возможности в выборе квартир, которые они могут приобрести в ипотеку, — сказал заместитель генерального директора Банка «Левобережный» Артём Зенков. — Учитывая эти факторы, сегодня все больше людей желают приобрести квартиры в уютных и благоустроенных микрорайонах, с интересным дизайном, развитой инфраструктурой. Конечно, самые выгодные условия ипотечного кредитования обычно получают молодые семьи с детьми, работники социально значимых сфер деятельности, а также зарплатные клиенты банков.
Гетто — в головах
Появление в сибирском мегаполисе так называемых гетто — явление неслучайное, уверен Игорь Поповский, член Союза архитекторов России, доцент кафедры архитектуры Новосибирского государственного университета архитектуры, дизайна и искусств. Поскольку физическое пространство жилья отражает пространство социальное, гетто сигнализирует о вполне конкретных проблемах.
— Из практических квартирных решений для людей с низким доходом — социальное жилье в «муравейнике», — считает Игорь Поповский. — Инициативная молодежь, развивающая бизнес, из таких районов постепенно уезжает, и в течение 20–30 лет там формируется депрессивное социальное пространство — гетто, которое мы сами волей-неволей запланировали.
Призывая искать свежие решения, архитектор отметил «потрясающее противоречие», которое сидит в нормативной базе и губит эксперименты на корню: если строительство коммерческого жилья не ограничено никакими требованиями, для муниципальных квартир предусмотрены жесткие нормы. А ведь еще в начале прошлого века строители успешно экспериментировали с социальным жильем. Например, в Петербурге были возведены комфортные дома для рабочих с хорошо продуманным коллективным пространством — коммуникационными местами, где можно общаться и отдыхать.
— Давайте создадим региональный институт, чтобы он рассматривал экспериментальные модели, которые смогут сделать квартиры удобными и хорошо реконструируемыми, — предложил Игорь Поповский. — Чтобы комнаты в этих квартирах можно было соединять, разъединять...
Строительный рынок должен предоставлять клиенту максимально богатый выбор жилья. С этой финальной мыслью согласились абсолютно все эксперты. Разнообразие предложений и широкий спектр планировок помогут сделать Новосибирск эффектным, стильным, по-настоящему комфортным городом.
Опубликовано в газете «Советская Сибирь» №17 от 26 апреля 2017 года
